Татарстан: регион перспективного ленд-девелопмента

По итогам 2009 года рейтинговое агентство "Эксперт РА" присвоило Республике Татарстан  инвестиционный рейтинг 2В, что означает средний потенциал и умеренный риск. Начиная с 1995 года, Республика Татарстан входит в десятку российских регионов с наименьшими интегральными инвестиционными рисками, сохраняя уровень инвестиционного потенциала выше среднерегионального. Традиционно, одним из наиболее привлекательных рынков для инвесторов является недвижимость, а значит, в регионе накоплен достаточный опыт в данной сфере.

По мнению экспертов, наиболее привлекательными инвестиционными проектами на рынке недвижимости Татарстана являются новое строительство, реконструкция объектов недвижимости и развитие территорий.

Очевидно, что мировой финансовый кризис негативно отразился на многих отраслях экономики, в том числе на состоянии и рынка коммерческой недвижимости в г.Казань и Республике Татарстан. Большинство девелоперских компаний заморозило ряд ранее заявленных проектов, финансирование осуществлялось только в объекты с высокой степенью готовности.

"Несмотря на негативную ситуацию, мы продолжали реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости», - говорит Роберт Хайруллин, генеральный директор УК "АС Менеджмент", входящей в инвестиционную группу компаний ASG. "Устойчивая финансовая позиция компании обусловлена отсутствием заемных средств, стабильным арендным доходом и широкой диверсификацией портфеля недвижимости - в собственности ASG находится свыше 300 000 кв.м  офисной, торговой, производственно-складской недвижимости и свыше 25 000 га земельных массивов в г.Казань и близлежащих пригородах".

Первые положительные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости наметились к середине 2009 года после оживления финансового рынка. На сегодняшний день практически все «докризисные» проекты находятся в стадии реализации.

Новое строительство.  Наиболее острые вопросы, связанные с новым строительством в Казани, традиционны для мегаполисов: недостаточное количество подготовленных земельных участков, сложности с согласованием проектно-разрешительной документации, грамотное определение "best-use" - наиболее востребованного рынком формата будущего объекта. Для того, чтобы деятельность в данной сфере была успешной, необходимо тесное взаимодействие с городом, участие в разработке проектов территориального планирования, работа по укрупнению земельных участков, четкое обоснование реализуемых инвестиционных проектов.

Реконструкция объектов. Территории заводов, оказавшиеся в центральной части города, не вписываются в концепцию развития Казани и требуют реконструкции. Аналогичные проекты уже были реализованы Группой ASG: например, в рамках развития территорий бывшего завода "Терминал" была проведена реконструкция корпусов и создан "MEGGAPARK" - крупнейший в Казани многофункциональный комплекс общей площадью более 100 тыс. кв.м, расположившийся на территории в 14 га, в состав которого входят крупные торговые центры, 4 бизнес-центра, производственно-складские корпуса.

На сегодняшний день ASG реализует инвестиционный проект создания на базе бывшего завода "Серп и Молот" многофункционального комплекса. В рамках проекта, на территории в 6 га планируется размещение двух бизнес-центров и торгового комплекса общей площадью 20 000 кв.м. В настоящий момент общий объем инвестиций составляет свыше 200 млн рублей.

Развитие территорий. Основной сложностью является отсутствие достаточных территорий для развития г.Казань и реализации национальных проектов в сфере жилищного строительства. На фоне недавнего расширения границ г.Казань, пока отсутствуют планы развития присоединенных территорий. Возникают также и вопросы развития транспортной системы и инженерных коммуникаций. Все они, без сомнения, будут постепенно решены в обозримом будущем, что во многом связано с планируемым проведением Универсиады 2013 г. Являясь одним из крупнейших собственников земель в г.Казань и пригородах, ASG принимает активное участие в вопросах территориального планирования.

На сегодняшний день собственных ресурсов группы недостаточно для масштабного освоения своих земельных участков. "Именно поэтому деятельность ASG сосредоточена на вопросах ленд-девелопмента: формирования условий для повышения ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности, с целью дальнейшего привлечения инвесторов в регион. Данные подходы полностью согласуются с политикой руководства Республики Татарстан в вопросах освоения пригородных территорий. - поясняет Роберт Хайруллин. - Вместе с тем, обладая определенными ресурсами, мы рассматриваем проекты в других регионах России и за рубежом, с целью изучения опыта и использования полученной практики в развитии рынка недвижимости Татарстана. В частности, нами приобретены несколько объектов в ЗАО г.Москва, и сейчас завершается работа по формированию концепции размещения на базе данных площадей системы доходных домов, как составной части инфраструктуры в рамках создания в Москве международного финансового центра".

По мнению Р.Хайруллина, можно говорить об устойчивых тенденциях выхода из кризиса экономики России в целом: "За подъемом экономики следует рост в сфере жилищного строительства: к 2012 году мы прогнозируем повторение строительного бума в России. Уровень жизни населения в сфере потребления приближается к мировым стандартам, в то время как уровень обеспеченности жильем граждан в России в несколько раз меньше, чем в развитых странах: в западноевропейских странах на одного жителя приходится 40-75 кв.м жилой площади, в США - 65 кв.м, а в России - 22,4 кв.м".

"Деятельность по развитию территорий зачастую сталкивается с рядом проблем, связанных с тем, что законодательное ее регулирование пока крайне несовершенно", - отмечает Леонид Романов, Генеральный директор "Поволжского Антикризисного Института" (ПАИ), - «и наша роль заключается в правовой поддержке реализации инвестиционных проектов». В первую очередь, это касается вопросов обеспечения полной информацией о предполагаемых к освоению земельных участках, прежде всего обо всех существующих ограничениях, существенным образом влияющих на возможность осуществления тех или иных строительных проектов.

Очевидно, что из 25 000 гектар земли в собственности Группы большая часть - это земли сельхозназначения. И не только перед ASG, но и перед другими девелоперами стоят проблемы освоения этих территорий. Необходимо отметить, что в Татарстане со стороны руководства республики большое внимание уделяется созданию механизмов поддержки крупных собственников в данных вопросах. В этом ключе позиция Президента России Дмитрия Медведева относительно вовлечения в хозяйственный оборот неэффективно используемых земельных участков является обоснованной и целесообразной, при этом основным вопросом является практическая реализация данной политики. Р.Хайруллин говорит: "Мы считаем, что ключевым моментом должна стать разработка четкого и прозрачного механизма продажи земельных участков. Системным решением данного вопроса может стать проведение публичных земельных торгов. Любые попытки решения земельного вопроса путем применения административных мер не принесут желаемого результата и, неизбежно, вызовут серьезный конфликт интересов". Он также отмечает серьезную опасность, что методы административного характера могут носить избирательный характер и быть использованы для передела собственности, что негативным образом отразится на инвестиционной привлекательности регионов. Кроме того, это прямо противоречит проводимой Президентом России антикоррупционной политики.

В качестве эффективного инструмента управления имеющимися активами, ASG использует паевые инвестиционные фонды. "Свыше 90% недвижимости находится в двух закрытых паевых инвестиционных рентных фондах: "Казанском земельном инвестиционном фонде" и "Казанском рентном инвестиционном фонде", отмечает Ислам Зияев, исполнительный директор Управляющей компании "АС Менеджмент". Данные фонды выступают в роли "банков недвижимости", "земельных банков",  которые передают недвижимость во временное владение и пользование за плату (коммерческая аренда). Инвестиционные проекты по строительству и реконструкции ASG реализует через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости для квалифицированных инвесторов.

Недавно возник вопрос о законодательной инициативе Минфина РФ, связанной с внесением изменений в Налоговый кодекс РФ в части введения налога на недвижимость, которая внесена в паевые инвестиционные фонды. Уже имеется законопроект об обложении ПИФов земельным налогом. Часть экспертов говорят, что это приведет к охлаждению интереса инвесторов к паевым фондам, поскольку многие закрытые фонды недвижимости создавались с целью оптимизации налогообложения по имущественным налогам, но специалисты ПАИ не согласны с данным мнением.

"Изначально создавая паевые инвестиционные фонды, мы исходили из того, что земельный налог рано или поздно нужно будет платить. Ведь речь сейчас идет не о том, что раньше существовала льгота по уплате земельного налога ПИФами, а сейчас законодатель хочет эту льготу отменить. Был пробел в законодательстве, который сейчас будет восполнен», - отмечает Л.Романов, - "И если уж говорить о налоговом планировании, то основная идея работы с инвестиционными фондами - это так называемый "эффект отложенного налогообложения" по налогу на прибыль, что позволяет реинвестировать каждый заработанный рубль в новые проекты и повышать эффективность инвестиций".

Наша справка

Инвестиционный потенциал Республики Татарстан

По итогам 2009 года рейтинговое агентство "Эксперт РА" присвоило Республике Татарстан  инвестиционный рейтинг 2В, что означает средний потенциал и умеренный риск. Начиная с 1995 года, Республика Татарстан входит в десятку российских регионов с наименьшими интегральными инвестиционными рисками, сохраняя уровень инвестиционного потенциала выше среднерегионального.

По абсолютным объемам инвестиций в основной капитал Республика Татарстан стабильно лидирует среди регионов ПФО. Так, за 2008 год на долю региона приходилось 18,5% от общего объема инвестиций округа и 3,1% от общего объема инвестиций в основной капитал в Российской Федерации. На протяжении последних трех лет республика сохраняет шестое место в России по абсолютному объему инвестиций в основной капитал. 

Республика Татарстан на протяжении последних 10 лет занимает лидирующие позиции по объемам ввода жилья среди субъектов Российской Федерации, в последние несколько лет сдавая в эксплуатацию свыше 2 млн кв. метров жилья.

Проведение Универсиады 2013 года в Казани станет колоссальным импульсом для дальнейшего развития города. В процессе подготовки спортивная, гостиничная, культурная инфраструктуры города Казани получат интенсивное развитие. Для проведения Всемирных летних студенческих игр будет задействовано 64 объекта, из них 36 будут построены специально к Универсиаде. Одним из направлений модернизации транспортной инфраструктуры является широкомасштабная реконструкция и строительство автомобильных дорог и транспортных развязок: к 2013 году в Казани должны появиться более 12 транспортных развязок. Большое внимание уделяется развитию казанского метрополитена.

Инвестиционная группа компаний ASG

История инвестиционной группы компаний «"й Эс Джи" (ASG) берет свое начало 14 октября 1991г. - когда было зарегистрировано акционерное общество "Образование", получившее второй номер в государственном реестре акционерных обществ Республики Татарстан. Компания осуществляла подготовку специалистов для работы в условиях рыночной экономики, обучала основам предпринимательской деятельности, азам компьютерной грамотности, проводила семинары, лекции и консультации по инвестиционной деятельности и операциям на рынке ценных бумаг.

Постепенно расширяющаяся деятельность привела к появлению группы компаний "Образование", в которую вошли более десятка предприятий, работающих в сферах инвестиционной деятельности и ценных бумаг, недвижимости и строительства, консалтинга и брокериджа.
 
Развивая новое направление по работе с недвижимостью, "Образование" активно стало приобретать офисные и торговые объекты на аукционах, проводить операции обмена ценных бумаг на недвижимость, осуществлять реконструкцию и ремонт, проводить перепрофилирование приобретенных зданий, и сдавать их в аренду. Учитывая возрастающий интерес к недвижимости со стороны рейдерских структур и отсутствие четкого законодательства, защищающего интересы собственника, группа компаний уделяет особое внимание снижению рисков утраты собственности и ее защите от посягательств третьих лиц. Для консалтингового сопровождения деятельности предприятий группы, включая решение юридических, финансовых, бухгалтерских, кадровых и иных вопросов группа привлекает "Поволжский антикризисный институт" (ПАИ). 

К концу 2000 года недвижимость стала составлять значительную часть активов группы компаний "Образование" и приносить стабильный высокий доход от сдачи ее в аренду. Кризис 1998 года показал, что инвестиции в недвижимость являются наиболее эффективными. Учитывая это, а также стагнацию на фондовом рынке, группа компаний свернула свою деятельность на фондовом рынке и направила кадровый потенциал на профессиональное освоение рынка недвижимости. В начале 2001 года Группа изменила свое наименование и стала выступать под новым брендом "Единая арендная система" (ЕАС).

Благодаря отлаженной и высокоэффективной системе по сдаче в аренду недвижимости "ЕАС" удалось привлечь множество собственников объектов недвижимости, которые передали объекты недвижимости ей в управление.

Начиная с 2005 года, на рынке недвижимости наметилась тенденция вовлечения в хозяйственный оборот сельскохозяйственных земель. Группа предприятий "Единая арендная система" в течение следующих лет приобрела земельные участки общей площадью более 20 тыс.га.

Перспектива освоения такого объема земель потребовала по-новому взглянуть на механизмы  управления, осуществления и привлечения инвестиций. В качестве наиболее эффективной формы развития группы была выбрана модель создания паевых инвестиционных фондов под управлением собственной управляющей компании. В начале 2007 года была создана Управляющая компания "АС Менеджмент". 14 июня 2007 года был зарегистрирован Казанский земельный инвестиционный фонд, а 10 января 2008 года - Казанский рентный инвестиционный фонд. В состав паевых инвестиционных фондов были переданы основные активы группы компаний в виде объектов недвижимости и акций компаний группы, а перед управляющей компанией поставлена задача эффективного управления и создания "земельного банка".

В 2010 год группа компаний вошла в новом качестве и под новым брендом "АС ГРУПП": с обновленной, понятной и прозрачной структурой управления, с совокупной рыночной стоимостью активов более 20 млрд руб., в составе которой недвижимость общей площадью 300 тыс.кв.м  и земельные участки общей площадью более 25 тыс.га.

Основным регионом для инвестиций группы является Татарстан. Вместе с тем, ASG планируется реализация ряда проектов в других регионах России и за рубежом в области жилой недвижимости с целью изучения опыта и использования полученной практики в развитии регионального рынка недвижимости Татарстана. В планах группы компаний также вывести паи инвестиционных фондов на российский и международный фондовые рынки.

Для позиционирования группы компаний на зарубежных рынках, привлечения широкого круга инвесторов и арендаторов было принято решение изменить наименование группы компаний на "ASG" ("Эй Эс Джи"), образованное от AS Group.