Оценка доступности жилья г. Москвы
Внутри каждой семьи происходят процессы, заставляющие людей так или иначе постоянно сталкиваться с жилищным вопросом. Одним из важнейших факторов оценки уровня качества жизни столичного населения, является возможность приобретения собственного жилья. Однако высокая стоимость недвижимости в Москве при невысоком среднедушевом доходе затягивает процесс накопления средств для его приобретения на многие годы.
В представленной статье аналитики компании "НДВ-Недвижимость" дают оценку основным показателям доступности первичного жилья. В данном исследовании используются исключительно данные Росстата, поскольку на сегодняшний день только они позволяют проследить динамику изменения показателей на протяжении 10 лет.
Для оценки доступности жилья первоначально необходимо сопоставить объемы ввода жилых площадей и потребности в них столичного населения (График.1).
В 2001г. необходимость в кв.м для погашения острой нужды семей, официально учтенных в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2,7 раза превышала объем ввода в действие жилых площадей. До 2007г. этот разрыв уменьшался, затем снова рос. В 2009г. он вновь оказался на уровне 2001г., а в 2010г. составил максимальное за весь исследуемый период значение: необходимый уровень жилых помещений в 3,7 раза превышал объемы ввода.Общей жилой площади, вводимой на территории г.Москвы, недостаточно для удовлетворения первостепенной необходимости населения в улучшении жилищных условий. Объемы ввода новостроек с 2007 по 2010 годы снизились на 63%, а уровень ввода жилых площадей в 2010г. составил минимальное значение за весь исследуемый период.
По оценкам аналитиков компании "НДВ-Недвижимость" в ближайшие годы возможно еще большее снижение объемов строительства, что связано с изменениями в сфере градостроительной политики и строительства города, а также с кадровыми перестановками в аппарате Правительства Москвы.
При рассмотрении количества семей, улучшивших жилищные условия, установлено, что с 2005 по 2010 годы лишь около 9% семей, официально учтенных в качестве нуждающихся, получили собственные квартиры. Большая часть новостроек попадает на рынок жилья, и лишь порядка 20% объектов распределяется на «городские» нужды.
Таким образом, большинство сделок с жильем является рыночными операциями, при которых основным вопросом становится его доступность для населения.
Основными факторами, влияющими на доступность приобретения жилья, являются доходы населения и стоимость приобретаемого жилья. Покупательская способность среднестатистической семьи представляет собой совокупный доход трех человек за вычетом стоимости минимального набора продуктов питания и непродовольственных товаров и услуг. При этом размер средней типовой квартиры в расчете на семью, состоящую из трех человек, определяется суммированием среднедушевой общей жилой площади помещений (График 2.).
В динамике изменения показателя стоит отметить, что при остром дефиците жилье характеризуется и низкой доступностью: при общем увеличении качества (увеличение жилой площади на семью), покупательская способность населения в целом снижается. В период с 2007 по 2010г. среднестатистическая семья могла накопить за год не более 16,5% от стоимости средней типовой квартиры.
При оценке доступности жилья также необходимо учитывать, что для большого количества населения накопление необходимой денежной суммы для покупки является невозможным, поэтому особое влияние на увеличение платежеспособного спроса оказывают стоимость (процентная ставка) и доступность ипотечного кредитования (в том числе средние доли первоначальных платежей) (График 3).
Динамика изменения показателей доступности жилья с использованием собственных и заемных средств в целом схожа, а два этих показателя обладают очень тесной взаимосвязью. В среднем количество лет, необходимое для покупки квартиры с привлечением заемного капитала в 2 раза превышает коэффициент доступности жилья с использованием собственных средств.
В период с 2002 по 2008 гг. приобрести жилье становилось все сложнее. Коэффициент доступности среднестатистической московской квартиры в 2010г. с использованием собственных средств составил 6,9 лет, при этом с использованием заемного капитала 13,3 лет.
В период с 2009 по 2010г. количество лет необходимое для приобретения квартиры за счет собственных средств увеличилось на 6,9%, тогда как увеличение подобного показателя с учетом привлечением ипотечного займа составило 2,2%. Меньшие темпы роста "ипотечного" показателя свидетельствуют о постепенном увеличении доступности жилищных кредитов для населения.
Заключение
При росте потребности в качественном жилье, с каждым годом оно становится все менее доступным для жителей. В период с 2001 по 2010гг. коэффициент доступности жилья за счет собственных средств вырос примерно на 73%, при этом прирост коэффициента с привлечением ипотечного займа составил около 62%. Это говорит о колоссальном росте стоимости жилья, в разы превышающем рост среднедушевых доходов населения.
Генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев отмечает:
- Замедление роста коэффициента "ипотечной" доступности говорит о том, что на рынке жилой недвижимости все же есть постоянно совершенствующиеся инструменты, позволяющие приобрести собственные квартиры значительной доле населения. При этом использование заемных средств банков в перспективе ближайших лет может стать доминирующим инструментом приобретения столичной недвижимости.
Приведенное выше исследование характеризует доступность жилья г.Москвы для столичных домохозяйств как низкую. На протяжении всего исследуемого периода наблюдается острый дефицит жилья.