Прогноз развития рынка жилья Московского региона

Аналитический отдел Московского Ипотечного Центра прогнозирует стабильное развитие Рынка жилья Московского региона в 2011-12 гг. При этом мы отмечаем возросшие политические и финансовые риски.

Подводя итоги 2010 года

• Завершилась стабилизация рынка жилья Московского региона (далее - Рынка).
  • Из популярного инвестиционного и резервного инструмента Рынок перешел к своей основной функции - удовлетворение жилищных потребностей населения. Это не хорошо и не плохо, это - нормальное состояние Рынка.
  • Темпы роста цен на жилье примерно соответствуют инфляции
  • Цены жилья в различных категориях установились в соответствии с новыми запросами рынка.
• Произошла смена лидеров Рынка.
  • Крупные игроки московского строительного рынка потеряли финансовый контроль над своими компаниями (полностью Дон - Строй, ПИК, Главмосстрой, Интеко, Миракс; частично (благодаря федеральному заказу на 70% работ), Су-155 и МСМ-5. У этих компаний большая часть операционной прибыли уходит на выплаты по обслуживанию долга перед банками.
  • Сохранили свои позиции компании среднего уровня (Конти, Сити- ХХ1), не отягощенные большими долгами и проявившие гибкость ценовой политики.
  • Успешно растут компании, стабильно и надежно работающие на деньги участников долевого строительства (Ведис, Мортон )
• Смена руководства столицы (на фоне финансового кризиса и исчерпания ресурсов для получения сверхдоходов в строительном бизнесе) привела к существенному пересмотру градостроительной политики г. Москвы.
  • Изменены приоритеты строительной области. В частности, строительство жилья будет сохранено на уровне двух последних лет, т.е. вдвое меньше, чем в "тучные" годы.
  • Пересмотрены все инвестиционные контракты в сфере строительства жилья и коммерческой недвижимости. Всё, что можно не строить, строить не будут.
  • Новая администрация пытается очистить девелоперский бизнес от непрофессионалов и любителей легкой наживы.
• Банки Московского региона постепенно выходят из кризиса
  • Перефинансировав строителей - должников, банки перешли на финансирование надежных девелоперов, строящих востребованное жилье.
  • Не решена проблема неликвидных и мало-ликвидных залогов строительных компаний
• Качественно восстановлен институт ипотеки.
  • Прошло оздоровление политики банков, работающих с ипотекой. С одной стороны, заметно уменьшилась нагрузка на заемщика (ставки и первоначальный взнос), с другой, началось уменьшение доли просроченных платежей
  • Объемы ипотечного кредитования за год выросли в 2,5 раза.
  • Успешные застройщики аккредитуют свои проекты в надежных банках. В результате, покупатели жилья со стабильным доходом получают возможность по ипотеке платить за свою квартиру сумму, сравнимую со стоимостью съемного жилья.
• Отложенный спрос, т.е. деньги, собранные в "тучные" годы и законсервированные на острой фазе кризиса, в основном, удовлетворен за счет дешевого предложения (жилье эконом-класса плюс подмосковная земля без подряда). Уменьшение числа сделок в "провальные" 2008 - 2009 гг, скомпенсировано увеличением сделок в 2010-11 гг.
• Финансовый поток на Рынке определяется текущими доходами потенциальных покупателей. На московском Рынке этот поток коррелирует с доходами от продажи углеводородов. Плавный рост цен на нефть в 2010 г. указывает на стабилизацию и медленный рост цен на востребованное жилье.

Какие факторы будут определять развитие Рынка в ближайшие два года?

Политика:

• Политическая нестабильность в районе Средиземноморья вызвала спекулятивный рост международных цен на нефть. По мнению экспертов, это временное явление, не подкрепленное тенденциями мировой экономики. Гражданская война, в Ливии приведет к сохранению повышенных цен на нефть и серьезным проблемам в экономическом развитии стран - потребителей нефти. Высока вероятность расширения конфликта в данном регионе
• Трагедия с атомными стациями Японии поддерживает спекулятивный рост цен на традиционные виды топлива.
• Политический консенсус элит плюс силовой ресурс власти позволяют надеяться, что до лета 2012 г. в России сохранится статус "временщиков и безвременья". Смены политического курса можно ждать только после выборов президента, независимо от того, кто получит этот пост.
• Смена "вертикали власти" на "инновационное развитие" и связанная с ней частичная смена элит, вероятнее всего, пройдут без серьезных потерь для нашего Рынка. "Борьба с коррупцией" позволит перераспределить доступ к ресурсам в пользу новой элиты.
• Смена руководства Москвы поможет приблизить Рынок к новым реалиям.
• Новое руководство столицы признает приоритет инфраструктурных проектов над проектами по уплотняющей застройке.
• Поскольку доходность девелоперских проектов в Москве значительно снизилась, можно ожидать ослабления административного давления на строительный сектор столиц.

Экономика:

• Антикризисные меры правительств ведущих мировых держав, прежде всего США, привели к жесткому контролю над финансированием рискованных проектов. К таковым относят все вложения в российский рынок. Так что, нет оснований предполагать возвращение на наш Рынок крупных финансовых инвестиций в ближайшие несколько лет. Среди стран БРИК только из России продолжается отток инвестиционных капиталов.
• Ожидается дальнейший рост ипотечного кредитования. При сохранении экономической стабильности
• Усиление силовых структур и "новых элит" повысит вероятность прихода представителей этих категорий в качестве клиентов Рынка
• Повышение налогов на малый и средний бизнес приведет к дальнейшему ослаблению финансовых возможностей "среднего класса" и будет сдерживать клиентскую базу Рынка.

Социальные проблемы:

• Как следствие финансового кризиса 2008 г., происходит размывание "среднего класса", в основном, в сторону обеднения. Это увеличивает напряженность в обществе и, как следствие, риски социального взрыва.
• Для нашего Рынка размывание среднего класса означает также, что спрос на жилье бизнес класса уменьшается. Остаются востребованными как "элитные" проекты так и качественные проекты "эконом" класса.

Технологии:

• Будут продолжены начатые проекты модернизации производственных мощностей Рынка. Новые проекты будут начаты после 2012 г.
• Существующий спрос на нашем Рынке жилья, при ограниченной покупательной способности населения, не требует существенных изменений технологии строительства. Важнее качество строительства и грамотная работа девелоперов.

Перспективы Рынка:

• Экономическая стабильность Рынка до выборов 2012 г. повышает вероятность успеха долговременных девелоперских проектов. Однако, перспективы их после 2012 г. не ясны. Поэтому мы рассматриваем ситуацию как высоко рискованную.
• Время следовать французской поговорке, любимой Л. Н. Толстым: "Делай что должно и пусть будет, что будет".