Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прогноз развития рынка жилья Московского региона
Новости компаний ,  
0 

Прогноз развития рынка жилья Московского региона

Аналитический отдел Московского Ипотечного Центра прогнозирует стабильное развитие Рынка жилья Московского региона в 2011-12 гг. При этом мы отмечаем возросшие политические и финансовые риски.

Подводя итоги 2010 года

  • Завершилась стабилизация рынка жилья Московского региона (далее - Рынка).
    • Из популярного инвестиционного и резервного инструмента Рынок перешел к своей основной функции - удовлетворение жилищных потребностей населения. Это не хорошо и не плохо, это - нормальное состояние Рынка.
    • Темпы роста цен на жилье примерно соответствуют инфляции
    • Цены жилья в различных категориях установились в соответствии с новыми запросами рынка.
  • Произошла смена лидеров Рынка.
    • Крупные игроки московского строительного рынка потеряли финансовый контроль над своими компаниями (полностью Дон - Строй, ПИК, Главмосстрой, Интеко, Миракс; частично (благодаря федеральному заказу на 70% работ), Су-155 и МСМ-5. У этих компаний большая часть операционной прибыли уходит на выплаты по обслуживанию долга перед банками.
    • Сохранили свои позиции компании среднего уровня (Конти, Сити- ХХ1), не отягощенные большими долгами и проявившие гибкость ценовой политики.
    • Успешно растут компании, стабильно и надежно работающие на деньги участников долевого строительства (Ведис, Мортон )
  • Смена руководства столицы (на фоне финансового кризиса и исчерпания ресурсов для получения сверхдоходов в строительном бизнесе) привела к существенному пересмотру градостроительной политики г. Москвы.
    • Изменены приоритеты строительной области. В частности, строительство жилья будет сохранено на уровне двух последних лет, т.е. вдвое меньше, чем в "тучные" годы.
    • Пересмотрены все инвестиционные контракты в сфере строительства жилья и коммерческой недвижимости. Всё, что можно не строить, строить не будут.
    • Новая администрация пытается очистить девелоперский бизнес от непрофессионалов и любителей легкой наживы.
  • Банки Московского региона постепенно выходят из кризиса
    • Перефинансировав строителей - должников, банки перешли на финансирование надежных девелоперов, строящих востребованное жилье.
    • Не решена проблема неликвидных и мало-ликвидных залогов строительных компаний
  • Качественно восстановлен институт ипотеки.
    • Прошло оздоровление политики банков, работающих с ипотекой. С одной стороны, заметно уменьшилась нагрузка на заемщика (ставки и первоначальный взнос), с другой, началось уменьшение доли просроченных платежей
    • Объемы ипотечного кредитования за год выросли в 2,5 раза.
    • Успешные застройщики аккредитуют свои проекты в надежных банках. В результате, покупатели жилья со стабильным доходом получают возможность по ипотеке платить за свою квартиру сумму, сравнимую со стоимостью съемного жилья.
  • Отложенный спрос, т.е. деньги, собранные в "тучные" годы и законсервированные на острой фазе кризиса, в основном, удовлетворен за счет дешевого предложения (жилье эконом-класса плюс подмосковная земля без подряда). Уменьшение числа сделок в "провальные" 2008 - 2009 гг, скомпенсировано увеличением сделок в 2010-11 гг.
  • Финансовый поток на Рынке определяется текущими доходами потенциальных покупателей. На московском Рынке этот поток коррелирует с доходами от продажи углеводородов. Плавный рост цен на нефть в 2010 г. указывает на стабилизацию и медленный рост цен на востребованное жилье.

Какие факторы будут определять развитие Рынка в ближайшие два года?

Политика:

  • Политическая нестабильность в районе Средиземноморья вызвала спекулятивный рост международных цен на нефть. По мнению экспертов, это временное явление, не подкрепленное тенденциями мировой экономики. Гражданская война, в Ливии приведет к сохранению повышенных цен на нефть и серьезным проблемам в экономическом развитии стран - потребителей нефти. Высока вероятность расширения конфликта в данном регионе
  • Трагедия с атомными стациями Японии поддерживает спекулятивный рост цен на традиционные виды топлива.
  • Политический консенсус элит плюс силовой ресурс власти позволяют надеяться, что до лета 2012 г. в России сохранится статус "временщиков и безвременья". Смены политического курса можно ждать только после выборов президента, независимо от того, кто получит этот пост.
  • Смена "вертикали власти" на "инновационное развитие" и связанная с ней частичная смена элит, вероятнее всего, пройдут без серьезных потерь для нашего Рынка. "Борьба с коррупцией" позволит перераспределить доступ к ресурсам в пользу новой элиты.
  • Смена руководства Москвы поможет приблизить Рынок к новым реалиям.
    • Новое руководство столицы признает приоритет инфраструктурных проектов над проектами по уплотняющей застройке.
    • Поскольку доходность девелоперских проектов в Москве значительно снизилась, можно ожидать ослабления административного давления на строительный сектор столиц.

Экономика:

  • Антикризисные меры правительств ведущих мировых держав, прежде всего США, привели к жесткому контролю над финансированием рискованных проектов. К таковым относят все вложения в российский рынок. Так что, нет оснований предполагать возвращение на наш Рынок крупных финансовых инвестиций в ближайшие несколько лет. Среди стран БРИК только из России продолжается отток инвестиционных капиталов.
  • Ожидается дальнейший рост ипотечного кредитования. При сохранении экономической стабильности
  • Усиление силовых структур и "новых элит" повысит вероятность прихода представителей этих категорий в качестве клиентов Рынка
  • Повышение налогов на малый и средний бизнес приведет к дальнейшему ослаблению финансовых возможностей "среднего класса" и будет сдерживать клиентскую базу Рынка.

Социальные проблемы:

  • Как следствие финансового кризиса 2008 г., происходит размывание "среднего класса", в основном, в сторону обеднения. Это увеличивает напряженность в обществе и, как следствие, риски социального взрыва.
  • Для нашего Рынка размывание среднего класса означает также, что спрос на жилье бизнес класса уменьшается. Остаются востребованными как "элитные" проекты так и качественные проекты "эконом" класса.

Технологии:

  • Будут продолжены начатые проекты модернизации производственных мощностей Рынка. Новые проекты будут начаты после 2012 г.
  • Существующий спрос на нашем Рынке жилья, при ограниченной покупательной способности населения, не требует существенных изменений технологии строительства. Важнее качество строительства и грамотная работа девелоперов.

Перспективы Рынка:

  • Экономическая стабильность Рынка до выборов 2012 г. повышает вероятность успеха долговременных девелоперских проектов. Однако, перспективы их после 2012 г. не ясны. Поэтому мы рассматриваем ситуацию как высоко рискованную.
  • Время следовать французской поговорке, любимой Л. Н. Толстым: "Делай что должно и пусть будет, что будет".
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Сады с размахом: обзор самых крупных частных парков в элитных ЖК Москвы Город, 21 июн, 16:28
Госдума рассмотрит проект о снятии с сирот долгов за наследуемое жилье Жилье, 21 июн, 16:19
Пентхаус и квартиру в бывшей штаб-квартире «Титаника» продали за £15 млн Деньги, 21 июн, 15:37
Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости Деньги, 21 июн, 14:49
Особые условия: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками Жилье, 21 июн, 12:37
Названы районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки Жилье, 21 июн, 10:15
Для кого строится так много новостроек, если население России сокращается Мнения, 21 июн, 09:01
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 21 июн, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Главное Лента