В. Сорокин: "Рынок в этом году прибавит около 10%"
Генеральный директор ГК "Масштаб" Владимир Сорокин рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" о тенденциях на рынке загородной недвижимости в сезоне 2011 года.
- Какие тенденции на рынке загородного элитного жилья вы отмечаете?
- Начиная с осени прошлого года на рынке элитной загородной недвижимости стало ощущаться некоторое оживление. Это проявляется в увеличении количества звонков потенциальных покупателей и показов. В этом году мы также отметили ощутимый рост количества сделок. То есть спрос увеличивается, вернее, с точки "0" перешел в положительную зону. Что касается предложения, то ситуация остается прежней - действительно качественных объектов, которые могут удовлетворить запросы клиентов с высокими финансовыми возможностями, очень мало. По сравнению с докризисным периодом покупатели стали более требовательно относиться к качеству домов и самих поселков, более внимательно и придирчиво подходить к выбору недвижимости. Можно сказать, что застройщики не успевают развиваться за потребителем. Например, сейчас клиент хочет не только приобрести дом из качественных материалов, для него обязательным условием является наличие ландшафтного дизайна, леса или парка вблизи дома.
- Появились ли новые форматы на рынке загородного жилья? Что это за проекты?
- Еще до кризиса появились крупные проекты комплексного освоения территории. В силу разных причин многие из них не получили своего развития, однако я предполагаю, что с улучшением рыночной ситуации такие проекты, как "Рублево-Архангельское", "Кингстон", совместный проект RDI Group и Limitless, продолжат свое развитие и откроют продажи. Недавно стартовал проект "Новое Ступино".
В этом году будут открыты продажи в нашем новом поселке "Лесная симфония", который расположен в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Наш проект "А101" продолжает свое поэтапное развитие.
- Какие наиболее популярные направления на рынке загородного жилья вы можете выделить (кроме Рублевского шоссе и Новой Риги)? В чем особенность этих направлений, и какая здесь ценовая политика?
- Новорижское шоссе в течение последних четырех лет является безусловным лидером, с большим отрывом опережая другие направления - именно на эту скоростную трассу приходится более 30% спроса и приблизительно такая же доля предложений коттеджных поселков. Второе место между собой делят сразу четыре трассы - Киевская и Калужская, Дмитровская, в последние два года к ним присоединилось Симферопольское шоссе. Большим потенциалом, по моему мнению, обладает Калужское шоссе, так как в период до 2015 года запланировано провести его реконструкцию. Планируется расширить магистраль до четырех полос в каждом направлении, а также построить две транспортные развязки, появится новый участок дороги в обход деревень Сосенки и Ватутинки Ленинского района Московской области. Старый участок шоссе будет играть роль дублера и соединится с новой магистралью двухуровневыми развязками. Кроме того, запланировано построить новую дорогу через деревню Жуковка Московской области, которая будет соединять Киевское и Калужское шоссе. Таким образом, уже через четыре года Калужское шоссе получит дополнительный стимул к развитию и автоматически увеличит стоимость земли и недвижимости по этому направлению.
Сейчас безусловным лидером по цене участков и домовладений является Рублевка, затем Новорижское шоссе. Стоимость земли на Киевском и Калужском шоссе приблизительно одинакова. Однако на Киевском шоссе существенная доля земельных наделов, расположенных в 20-километровой зоне от МКАД, попадает в зону воздействия аэропорта Внуково, поэтому наиболее ликвидные земли достаточно далеко от Москвы, в то время как на Калужском шоссе можно найти домовладения в 5-7 км от МКАД.
Наиболее экономичным среди популярных направлений является Симферопольское шоссе, которое активно осваивается под поселки с участками без подряда и дальние дачи.
- Покупают ли сегодня участки без подряда, или эта тенденция сошла на нет?
- В последние два года в целом по рынку в спросе лидируют участки без подряда (около половины всех запросов), далее следуют таунхаусы (30%) и коттеджи (25%). В этом году по-прежнему большая доля рынка будет приходиться на участки без подряда, однако она будет постепенно уменьшаться, уступая свои позиции участкам с подрядом, готовым коттеджам. Более того, я предполагаю, что застройщики начнут застраивать участки в реализуемых им поселках без подряда и в этом году увеличится количество поселков, в которых можно будет приобрести как участки с подрядом, так и без него.
- Дают ли застройщики скидки покупателям, в каком случае?
- Конечно, дают. Это всегда вопрос переговоров и ценообразования, а также позиционирования продуктов.
- Какие сейчас цены на рынке загородного жилья (эконом, бизнес-класс, элита)?
- Разброс цен, как и прежде, существенный, и в первую очередь это связано с тем, что считать элитным жильем, что жильем бизнес-класса, а что, например, классом люкс. Причем определения этих категорий до и после кризиса существенно изменились. Сейчас мы готовим внутри компании свою классификацию и определяем нижней планкой для бизнес-класса 0,7 млн долларов за домовладение, для элитного класса - 1,5 млн долларов за домовладение. В компании есть также предложения для экономичного сегмента, как правило, это участки без подряда, стоимость которых находится в диапазоне 200-600 тыс. долларов за участок.
- Как, по вашим прогнозам, в ближайшее время будет развиваться рынок загородного жилья?
- Рынок оживает, будет равномерно увеличиваться предложение, расти спрос. Предполагаю, что рынок в этом году прибавит около 10% (и в спросе, и в предложении), однако общее предложение будет превышать спрос, а ликвидных, интересных проектов будет по-прежнему мало. Одним из основных последствий кризиса станет преобладание хаотичной застройки, поскольку девелоперы вынуждены были пожертвовать концепциями застройки в пользу продаж участков без подряда.