А. Васильев: "Цены на рынке загородного жилья растут на 20% в год"
Девелоперы загородного жилья наиболее пострадали в кризис. Однако они адаптировались к новым рыночным условиям, и сегодня этот сегмент активно развивается. О новых направлениях и тенденциях на рынке загородного жилья "РБК-Недвижимости" рассказывает генеральный директор компании "Загородный проект" Андрей Васильев.
- Какие изменения на рынке загородной недвижимости после кризиса вы можете отметить?
- Кризис подтолкнул девелоперов к выводу на рынок загородной недвижимости объектов меньшего метража. Это коснулось как индивидуальных домов и таунхаусов, так и земельных участков. После кризиса увеличилось количество проектов с таунхаусами. Появились таунхаусы минимального размера порядка 80 кв. м. Ценовая коррекция на рынке загородного жилья была более 30%, и у многих наконец-то появилась возможность купить себе участок или коттедж.
На рынке загородных квартир проявилась аналогичная тенденция. Многие девелоперы пошли по пути уменьшения площадей. Сегодня продаются студии по 27-29 кв. м. Но если в квартирах от ультрамаленьких площадей, скорее всего, в ближайшее время девелоперы будут уходить, то в индивидуальном жилищном строительстве такой тренд продолжится.
- Появились ли новые форматы загородного жилья?
- Да, после кризиса стали появляться проекты смешанной застройки, где есть и коттеджи, и таунхаусы, и квартирные дома невысокой этажности. Плюсы таких проектов - девелопер получает широкую продуктовую линейку и более защищен от каких-либо рыночных колебаний, так как у него всегда есть предложения для потребителей разного финансового уровня. В зависимости от того, как ведет себя рынок, девелопер может увеличивать или уменьшать тот или иной сегмент.
Мы вывели на рынок проект "Западная долина", расположенный в 20 км по Киевскому шоссе. Это новый формат поселения с современными индивидуальными домами и таунхаусами, малоэтажными квартирными домами, объединенными общей архитектурной концепцией. Учитывая потребность рынка, мы предлагаем покупателям небольшие метражи коттеджей (от 147 кв. м) и таунхаусов (от 95 кв. м), что позволяет снизить некую абсолютную стоимость приобретения. Таким образом, мы попадаем в более широкий сегмент, более массовый, спрос в нем больше.
Кроме того, такой «микс» позволяет добиться еще одной важной цели. Увеличение плотности населения на данной территории позволяет нам создать полноценную, интересную и разнообразную инфраструктуру, что исключено в обычных коттеджных поселках. Все наши проекты масштабные, каждый предполагает более 200 тыс. кв. м жилья и более 6 тыс. населения. Поэтому инфраструктура везде максимально полная. Мы строим все: детские сады, школы, пляжи, рестораны, кафе, магазины, фитнес-центры и т. п.
- Во время кризиса было принято продавать участки без подряда, что происходит сейчас?
- Первое, что мы сделали в кризис, - это вывели проекты с участками без подряда и продавали участки вплоть до 6 соток. И этот продукт очень хорошо раскупался даже в самое тяжелое время. Участки без подряда - неубиваемый продукт, который пользуется спросом всегда и в неограниченных количествах и продается очень хорошо до сих пор. Но мы закончили с этим форматом и больше не планируем выводить на рынок подобные предложения. Этот продукт имеет ряд недостатков, которых мы хотим избежать в наших будущих проектах. Проблема участков без подряда в том, что вы не знаете, когда поселок будет построен и полностью заживет, непонятно, что и когда построят ваши соседи.
- Как развивается сегодня ипотечное кредитование на загородном рынке?
- Ипотека на загородном рынке жилья развивается хорошо, и даже участки без подряда люди покупают с помощью ипотечного кредита. Однако наибольшее количество ипотечных сделок совершается на квартирном рынке (порядка 80%). На коттеджи, таунхаусы и участки без подряда приходится около 30% сделок, совершенных с помощью ипотечного кредита.
- Ваши проекты находятся на грани экономкласса и бизнес-класса, но все выполнены в единой архитектурной концепции, что нехарактерно для такого сегмента. Насколько важна архитектурная составляющая в проектах такого уровня?
- Действительно, то что раньше предлагалось в массовом сегменте, не отличалось никакими архитектурными изысками. Да и сам потребитель не сильно обращал внимание на этот фактор, это проблема развития рынка... Но у нас есть свой взгляд на эти вещи, мы хотим, чтобы все наши проекты были с хорошим дизайном и архитектурой. Мы надеемся, что скоро люди начнут это ценить. У нас большой пул как российских, так и западных архитекторов. В том числе мы создали свое архитектурное бюро - экспериментальную лабораторию "Полигон".
- Какие новые направления в жилищном строительстве вы можете выделить? Что такое «активный дом»? В чем его особенность?
- "Активный дом" - это экспериментальный проект. Наш - шестой в Европе и первый в России. Концепция дома имеет три основных составляющих: энергосбережение, здоровый хороший микроклимат внутри помещения и бережное отношение к окружающей среде. Эту концепцию в Европе активно развивает датская компания Velux, в партнерстве с которой наше архитектурное бюро создает этот проект. Проект "Активный дом" призван стать первым проектом, сертифицированным по разрабатываемому "зеленому" рейтинговому стандарту строительства в России.
Основной акцент в проекте мы делаем на здоровый микроклимат внутри помещения, так как 90% времени человек проводит внутри дома. Для человека важно, чтобы в комнатах было большое количество дневного света, поэтому дом спроектирован таким образом, что все жилые помещения имеют хотя бы одно окно на юг. Во-вторых, для здорового проживания необходим свежий воздух и комфортный температурный режим внутри всех помещений. Для этого дом оснащен внешней метеостанцией, которая анализирует состояние внешней среды: температуру, уровень освещенности, влажности, концентрацию CO2, и в зависимости от этого автоматически регулируются все инженерные системы в доме: открываются окна для проветривания, либо подается больше воздуха из системы вентиляции и так далее.
Сейчас строится первый такой дом в проекте "Западная долина", на 7 сентября намечено его открытие. После окончания строительства мы в течение года будем проверять, как ведут себя все системы, как они работают в России и в нашем климате, потому что такого продукта еще не было. Задача - выявить эффективные системы, чтобы потом их тиражировать в нашей стране.
- Как вы оцениваете спрос на загородное жилье? Каковы ваши прогнозы развития загородного рынка недвижимости?
- Спрос хороший, особенно если сравнивать с кризисными временами. Цены на рынке загородного жилья растут на 20% в год. Рынок развивается в целом неплохо. Все более-менее приличные проекты востребованы.
Будет набирать обороты тенденция миграции людей из Москвы в область. Уже сейчас Новорижское шоссе (одно из первых направлений, которое начало развиваться) похоже на европейскую трассу, вокруг все: школы, магазины, кинотеатры. Киевское шоссе - второе направление по развитию, оно отстает от "Риги" лет на пять. Это две трассы с очень хорошей транспортной доступностью с серьезным потенциалом с точки зрения жилищного строительства. Есть еще Симферопольское и Каширское шоссе, тоже перспективные и развивающиеся направления. К примеру, наша компания занимается строительством нескольких масштабных проектов по этим направлениям. Это ЖК "Ново-Молоково", проект комплексной застройки участка площадью 35 га, расположенного в 5 км от МКАД по Каширскому шоссе. Проектом предусмотрено возведение жилых домов (монолитно-каркасных) средней этажностью 4-9 этажей, 212 тыс. кв. м жилья, а также объектов инфраструктуры: детских садов, школы, поликлиники, спортивного центра, торгового и досугового центров, гаражных комплексов, гостевых стоянок. Кроме того, по этому же направлению в 8 км от МКАД мы недавно начали строительство нового проекта "Южная долина" - это 200 тыс. кв. м разноформатной недвижимости в сегменте жилья бизнес-класса.