Элиты за МКАДом быть не может
Рынок элитной жилой недвижимости традиционно стабилен и не подвержен сильным потрясениям и колебаниям: пул объектов серьезно ограничен, новые появляются на рынке редко, и покупатели начинают к ним присматриваться, как правило, еще до начала продаж. Тем более что каждый элитный объект создается "от кутюр", и если покупатель решил, что ему нужна квартира или апартаменты именно в этом доме, то ждать смысла не имеет: второго такого точно не будет.
Моменты, когда рынок резко оживает, тоже достаточно предсказуемы: "маячком" может служить, к примеру, нестабильность сырьевых рынков и рынков ценных бумаг. В этом случае качественная недвижимость остается практически единственным инструментом сохранения капитала. Сейчас рынок недвижимости "атакуется" с двух сторон: с одной стороны, сокращается предложение, в том числе за счет изменения градостроительной политики Москвы, с другой - новости с фондовых рынков лишены оптимизма, и на первое место по стабильности вложений снова выходит недвижимость. Ждать ли нам скачка цен, и как дальше будет развиваться элитный сегмент, порталу "РБК-Недвижимость", рассказала директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.
- Ирина, всем известно, как вели себя цены в острой фазе кризиса - падали. Но теперь «вести с полей» гласят, что цены начинают расти, причем не только в самом волатильном сегменте экономкласса, но и на элитном рынке?
- Вы правы, только за весну 2011 года цены на жилые проекты класса de luxe и business в Москве выросли в среднем на 20%, и можно прогнозировать следующий виток роста цен на 15-20% осенью этого года. Однако данный тренд дифференцирован: цены на проекты, находящиеся на начальной стадии строительства, растут по мере возведения зданий и на данный момент удерживаются в рамках 10-15% за полугодие. В то же время темпы роста стоимости готовых проектов очень высоки. Мы видим это на примере проекта МФК "Легенда Цветного", где весной 2011 года в связи с резким увеличением темпов продаж цены существенно выросли.
- В Москве введен запрет на строительство в традиционно "элитном" центре. Выходит, что элитного жилья больше вообще строиться не будет, а значит, цены на оставшиеся объекты могут взлететь?
- Число новых проектов в сегменте дорогого жилья сокращается, и сегодня их гораздо меньше, чем было еще 3 года назад. Нельзя сказать, что новых проектов скоро не будет совсем, но они станут появляться далеко не в том объеме, который мог бы сдержать положительный ценовой тренд. И все же рост цен связан не только с сокращением объема предложения. Есть и другая объективная причина - невозможность уверенного осуществления инвестиций в рамках привычных финансовых схем. Все, что сегодня предлагают банки, фонды, подразумевает слишком высокие риски в условиях общей мировой нестабильности. Между тем люди продолжают зарабатывать деньги, которые им нужно куда-то вкладывать, и недвижимость становится единственным предсказуемым и стабильным объектом инвестирования. Последний кризис еще раз подтвердил: максимум через год цены на недвижимость восстанавливаются и возобновляют свой рост.
- Продолжая разговор о моратории на строительство в центре - как вы считаете, сможет ли сегмент преодолеть сложившееся мнение о том, что "не в центре элита не растет"? Возможно ли формирование новых элитных анклавов?
- Для элитной недвижимости расположение в историческом центре столицы принципиально и не зависит от внешних тенденций. Самая дорогая недвижимость во всем мире расположена именно в центральной части городов. Это определяется множеством уникальных факторов: исторической архитектурой "старого города", культурным и инфраструктурным окружением, близостью к музеям и театрам; именно в центре города традиционно сосредоточены лучшие рестораны, магазины. Не менее важная составляющая элитной недвижимости - виды из окон. Роскошные виды на достопримечательности центра города - это красиво, престижно и дорого!
- Но сейчас принято решение о развитии новых территорий. Предполагается, что за МКАДом будет построен «город будущего», туда переедут и правительственные структуры и бизнес, и это, несомненно, потребует и жилья высокого класса.
- Если часть инфраструктуры города переедет, это, безусловно, будет способствовать появлению новых тенденций в развитии рынка. Но ожидать, что в местах возникновения новых деловых центров появится элитное строительство, на мой взгляд, не стоит. С точки зрения бизнеса вкладывать большие средства в архитектуру, инженерные системы, технологии, если ваш проект располагается за МКАДом, попросту нерентабельно: квадратный метр в том же Сколкове, пусть даже это будет новый, модный, авторский жилой дом, по определению не может стоить 20-25 тыс. долл. Люди, которые готовы платить такие деньги, предпочтут жить в историческом центре Москвы. Да, действительно, новые территории открывают дополнительные возможности для проектов бизнес-класса с собственной инфраструктурой.
- А если говорить о загородной недвижимости, как бы вы охарактеризовали сегодня этот сегмент, и интерес к вашему проекту "Барвиха Хиллс" в частности?
- Сегодня рынок загородных проектов наблюдает новую волну покупательского интереса. При этом последние аналитические исследования рынка загородных поселков показывают, что, несмотря на большой объем предложения, реальный выбор готовых и соответствующих требованиям статусного покупателя проектов весьма ограничен.
Многие проекты "замерли" еще в период кризиса, другие пожертвовали единой архитектурной концепцией, инфраструктурой и качеством домов ради активизации продаж. Наш проект "Барвиха Хиллс" - один из немногих, кто сумел сохранить как докризисный уровень качества, так и весьма привлекательную цену для поселка в одном из самых престижных направлений в 6 км от МКАД - от 120 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом строительство поселка полностью завершено, все коммуникации в рабочем состоянии, т.е. в любом из загородных коттеджей, прямо как в готовой городской новостройке, жить можно сразу же после окончания ремонта.
- Вернемся в центр. Вправе ли мы утверждать, что сам факт принадлежности проекта к элитному сегменту гарантирует использование прогрессивных технологий строительства, оснащение дома по последнему слову техники, наличие "зеленых" решений?
- Это действительно так. Сегодня покупателю элитной недвижимости недостаточно только location - он не понаслышке знаком с международными стандартами класса de luxe-2011 и хочет иметь недвижимость, соответствующую последним трендам. Современный подземный паркинг, высокий уровень приватности и безопасности проживания, инженерные системы последнего поколения, консьерж-сервис, собственная инфраструктура: салоны, фитнес, рестораны и бары - все это сегодня неотъемлемые требования покупателя. И именно поэтому мы наблюдаем очевидное смещение интереса потребителей в пользу прогрессивных форматов элитной недвижимости. При этом спрос на элитную недвижимость остается высоким, и со стороны московских, и со стороны региональных потребителей, и, исходя из этого, можно сделать вывод, что рынок качественных высокотехнологичных предложений находится на пороге развития дефицита и существенного роста цен.
- Capital Group практически не строит просто жилых комплексов, стараясь "вписывать" жилье в комплексы многофункциональные. С чем это связано, считаете ли вы, что это тенденция будущего?
- Конечно, это логичная и ультраактуальная для мегаполиса тенденция. Высокий спрос на МФК является однозначным свидетельством того, что рынком такой формат осознан и принят как максимально комфортный с точки зрения удобства реализации всех жизненных потребностей. Инфраструктура оказывает большое влияние на стоимость предложения, так как является одним из ключевых факторов ликвидности. Выбирая квартиру или апартаменты, покупатель смотрит на предложение, оценивая его в том числе с точки зрения возможности «закрыть» потребности повседневных покупок, досуга, транспортных коммуникаций между местом работы и домом и т. д. Поэтому МФК - это однозначный плюс: это качество среды, инфраструктура соответствующего класса, возможность свести транспортные коммуникации к минимуму.
- Не мешают ли друг другу жильцы и арендаторы? Не вызывает ли такое соседство вопросов у покупателей недвижимости?
- Если речь идет о совмещении в рамках современных МФК недвижимости разных форматов, то покупатели оценивают эти проекты положительно. Это мы видим и в наших объектах бизнес-класса, которые, как правило, включают бизнес-центры и ТРЦ, и в элитной недвижимости, как, например, в МФК "Легенда Цветного" или МФК "Имперский Дом". При условии полного разделения потоков - с помощью раздельных уровней паркинга, отдельных лифтов, обособленных жилых лобби с собственными ресепшн - какие-либо неудобства от соседства жилой и коммерческих составляющих отсутствуют.
- Из чего вы делаете такие выводы?
- Из общения с покупателями. Мы всегда тесно взаимодействуем с нашими клиентами. Ведь именно покупатель дает нам понимание того, что сейчас нужно на рынке. При разработке новых проектов департамент продаж выступает от имени клиента компании, говоря, соответствует ли проект сегодняшнему спросу, ценам, рынку. Это обязательный момент. Необходимо, чтобы в основе каждой составляющей проекта лежали максимально актуальные данные: что есть сегодня на рынке, каких проектов не хватает, какие проекты и за счет чего востребованы.
Сначала мы получаем реакцию рынка на предложение, затем постпродажную обратную связь: покупатели говорят, что могло бы быть сделано лучше, чего им не хватает. У нас налажен online-контакт с покупателем как на этапе подписания договора купли-продажи, так и в процессе использования приобретенной недвижимости.
- Вы активно продвигаете на рынке такой формат, как апартаменты. Довольно сложный для московского покупателя формат. Это в чем-то вынужденное решение? Почему именно апартаменты, с чем это связано?
- Выходя на рынок с этим форматом, мы ориентировались на международную практику. Кстати, формат присутствует отнюдь не во всех наших проектах: так, апартаменты представлены пока в рамках МФК "Город Столиц". В МФК "Имперский дом", "Легенда Цветного" жилье строится в формате обычных квартир.
Приступая к разработке проекта "Города Столиц", мы изучили опыт западных коллег, побывав в деловых кварталах Парижа, Нью-Йорка и Лондона. Сопоставив международную практику с потребностями российского рынка, мы разработали "формулу" нашего МФК, где апартаменты заняли порядка 50% общей площади. Сейчас у нас есть все основания считать стратегически верным решение отвести две башни-небоскреба именно под апартаменты. Этот формат в буквальном смысле "выстрелил" - покупатели элитной недвижимости, как правило, уже знакомые с аналогичным форматом за границей, получили возможность купить готовые жилые апартаменты с отделкой в небоскребах, с инфраструктурой, инженерией последнего поколения и сервисным обслуживанием у нас в Москве. И проголосовали рублем: по итогам прошлого года стоимость апартаментов выросла примерно на 20%, в этом году уже по итогам полугодия рост составил порядка 15%. В первом полугодии 2011 года мы стабильно продавали 10-15 апартаментов в месяц. (Стоимость апартаментов в МФК "Город Столиц" - 220 тыс. руб. за 1 кв. м. За эту цену покупатель приобретает жилье с отделкой «под ключ», с ремонтом, сантехникой и кухней).
"Город Столиц" убедил нас в правильности выбранной стратегии, и в нашем новом проекте на 16-м участке "Москвы-Сити" также существенная доля МФК будет представлена апартаментами.
- Вернулись ли сегодня банки к кредитованию элитных объектов?
- Позитивный выход очевиден уже сейчас: мы видим это на примере открывающихся сегодня ипотечных программ. В частности, Capital Group совместно с банком ВТБ24 отрыли программу ипотечного кредитования, которая предусматривает скидку до 2,5% от величины базовой процентной ставки. Развитие подобных программ - однозначно прогрессивная, отвечающая потребностям рынка тенденция. Подобные качественные изменения обещают стать залогом положительной динамики рынка недвижимости в ближайшей перспективе.