Осень 2011 – время покупать загородную недвижимость?

Осень считается жаркой порой в недвижимости, и особенно в сегменте коттеджных поселков. При этом каждый сезон приносит на рынок свои особые тенденции. Какое из направлений наиболее востребовано, какие проекты на рынке загородной недвижимости актуальны в этом сезоне, как из всего предлагаемого многообразия выбрать именно то, что вам нужно, а также о том, какие коррективы вносят кризисные ожидания, мы побеседовали с управляющим группы компаний "Диалог Девелопмент" Александром Завьяловым.

- Как ситуация в экономике влияет на рынок загородной недвижимости?

- К сожалению, состояние российской экономики не способствует развитию по-европейски цивилизованного рынка загородной недвижимости у нас в стране. Все чаще слышны разговоры о второй волне глобальной рецессии. В этой ситуации, с одной стороны, слабая покупательная способность населения, а с другой - нежелание девелоперов инвестировать приводят к деградации рынка, на котором большая часть продаж приходится на участки без подряда, а не на современные качественные проекты...

- Мы видим, что рубль стремительно теряет свои позиции. Как это может отразиться на продажах?

- Уже сейчас мы видим сильное оживление на рынке. И это не просто сезонный пик! Сегодня ни одна из валют не может похвастаться стабильностью, а недвижимость всегда была «тихой гаванью», надежным активом, чтобы спасти часть своих накоплений от валютных рисков. Поэтому мы ждем внушительного притока клиентов в свете возможного удорожания объектов недвижимости - как из-за обесценивания рубля, так и по причине регулярного повышения цен на стройматериалы, которое давно уже не укладывается в рамки официальной инфляции.

- Какие сейчас существуют основные направления, тенденции в загородном строительстве?

- У девелоперских компаний два пути развития: продажа участков земли без подряда или реализация готовых домов, а также участков с обязательным подрядом. Многие компании называют хаотичную застройку участков без подряда коттеджным строительством, но для меня эти понятия взаимоисключающие. Современный коттеджный поселок - это ответственность девелопера за единообразие архитектурного стиля, это надежные магистральные коммуникации, это планирование строительства с тем, чтобы клиентов, купивших готовые дома, не беспокоили сроки его окончания. А участки без подряда по определению исключают подобную заботу о клиенте. Задача в данном случае у таких девелоперов простая - продать побыстрее землю, ну, и при удачном стечении обстоятельств выполнить в неопределенные сроки обещания по прокладке коммуникаций.

- Какая концепция застройки у ваших проектов? Что общего у ваших поселков?

- Мы реализуем наши проекты на расстоянии 50-60 км от Москвы. На наш взгляд, это оптимальное сочетание экологии и транспортной доступности, которое позволяет использовать дома в наших поселках и как постоянное жилье, и как дачи. Мы являемся управляющей компанией полного цикла: разрабатываем качественные проекты с полным набором коммуникаций городского типа, инвестируем в строительство домов и развитие инфраструктуры, управляем поселками после их реализации. Такой подход был реализован в наших коттеджных поселках по Новорижскому и Дмитровскому шоссе и в новом, но уже громко заявившем о себе проекте "Олимп" по трассе "Дон".

Актуальность наших проектов ежегодно подтверждается независимыми экспертами. Так, поселок "Пересветово" неоднократно удостаивался премии "Лучший поселок года", а поселок "Олимп" в этом году стал победителем в номинации "Лучшее архитектурное решение".

- На что конкретно вы посоветовали бы обратить внимание потенциальному покупателю при выборе загородного дома?

- В первую очередь, при выборе земли мы рекомендуем оценить природное окружение. Ведь место - это единственное, что не может изменить девелопер. Все остальное можно построить. Крайне важно, чтобы пейзаж вокруг и внутри поселка радовал взгляд, чтобы отсутствовало неэстетичное соседство в виде автотрассы или коровника. Ведь вам предстоит там жить.

Второе - надежность и опыт девелопера. Убедитесь в том, что у потенциального продавца уже есть успешно завершенные проекты. Это будет гарантией качества и лучшей страховкой от возможных рисков.

Не менее важно и то, остается ли компания в управлении поселком после продажи и готова ли четко прописать эксплуатационные платежи. Ответственный девелопер не только инвестирует свои деньги в проект, но и возьмет его в управление - только тогда можно быть уверенным, что поселок спроектирован и построен качественно, и вы не останетесь через год-два один на один с непредвиденными проблемами.

Третье - не поленитесь приехать в офис компании и внимательно изучите имеющиеся в наличии документы.

- Какие именно? Давайте их перечислим...

- Разумеется, основной документ - это свидетельство о праве собственности на земельный участок, где прописаны основные данные: собственность или аренда, наличие или отсутствие обременений, площадь, адрес, владелец, режим использования, кадастровый номер. Следует спросить также кадастровый план, генеральный план застройки, технические условия на коммуникационные мощности.

Это необходимый минимум. Желательно также посмотреть уставные документы продавца и застройщика, проектную документацию на дом, внимательно прочитать договоры...

- А как убедиться, что написанное на бумаге оправдает ожидания покупателя?

- Обратите особое внимание на стадию развития проекта. Оцените, много ли собственных средств вложил девелопер в развитие, или он собирается строить поселок на деньги клиентов - ведь тогда вы будете зависеть от объема продаж.

В целом произведенные девелопером затраты должны убедить покупателя в серьезности подхода, позволить спрогнозировать окончание проекта, дать возможность почувствовать уверенность в качестве покупки. У поселка должна быть такая степень готовности, чтобы реальная картинка соответствовала заявленному проекту.

В этом контексте следует обратить внимание на технологические казусы на самом объекте...

- Какие именно?

- Если вы приехали в поселок и увидели электрические столбы, расставленные по всему полю, а подстанция не установлена и заявленные сети коммуникаций не разведены - не тратьте время на этот объект. Как минимум это нарушение технологии - при прокладке подземных сетей столбы придется переустанавливать.

Или, например, если на генплане 30 участков отмечены как проданные, а на площадке построено полтора дома - задайтесь вопросом, а не вводят ли вас в заблуждение.

- И много таких?

- Не поверите - очень много. И количество таких казусов растет пропорционально появлению новых поселков.

- На что расчет?

- На начальном этапе велик соблазн при минимальных вложениях показать максимальную готовность, что сделает продаваемый объект более ликвидным, а значит, его можно продавать дороже и быстрее выполнить свои обязательства по коммуникациям, Только это уже произойдет за счет покупателей и в сроки, зависящие не от возможностей девелопера, а от активности продаж.

- Сейчас вы реализуете проекты на Дмитровском и Каширском шоссе. И если Дмитровка - традиционно популярное направление загородного отдыха, то насколько Каширское шоссе удобно для жизни за городом - ведь на данный момент это не самое популярное направление?

- Двенадцать лет назад мы были одними из первых, кто начал строить коттеджные поселки на Новой Риге, хотя на тот момент это направление привлекало внимание только скоростной современной трассой. Вот и сейчас мы с удивлением обнаружили, что на юге Подмосковья нет предложений по-настоящему цивилизованных, достойных уважения. Мы хотим предоставить нашим клиентам возможность жить в загородном поселке высокого уровня с надежными городскими коммуникациями, не переплачивая при этом за направления, традиционно считающиеся престижными. Как вы думаете, что будет с югом Подмосковья через десять лет, тем более в условиях реализации проекта по расширению Москвы?

У этого направления масса преимуществ, которые оценят жители юга Москвы и области. Каширское направление не так сильно застроено, как запад или север Подмосковья - здесь выше инвестиционная привлекательность и больше свободных коммуникационных ресурсов. Уже сегодня трасса "Дон" - одна из самых качественных в Московской области. Дорога от МКАД до поселка "Олимп" занимает 25-30 минут. И пробок здесь практически никогда не бывает.

Не случайно мы позиционируем проект "Олимп" как поселок качества премиум, дома в котором продаются по доступной цене.

- Что вы подразумеваете под термином "качество премиум"?

- Вообще, понятие премиум-класса во многом субъективное. Сейчас это понятие включает в себя направление - как правило, это запад и северо-запад, расстояние - условно не больше 30 км от МКАД, количество домов - не больше тридцати, их площадь - от 500 кв. м и высокая цена.

Но есть и объективная составляющая премиум-класса: это, прежде всего, качество строительства и коммуникаций, интересный дизайн домов и единый архитектурный стиль, наличие разветвленной инфраструктуры, а также инвестиционная привлекательность.

Вот по этим объективным показателям коттеджный поселок "Олимп" и относится к премиум-классу.

- Можно ли продавать поселки качества премиум по доступной цене, не означает ли это потери качества?

- Ни в коем случае! Вместо близости к столице мы предлагаем транспортную доступность. Планируемое количество домов - двести сорок - позволяет удерживать коммунальные платежи на очень хорошем уровне и обеспечивать при этом высокий уровень сервиса. И, наконец, относительная неразвитость направления сегодня компенсируется привлекательной ценой. Ну, а по качеству коммуникаций и строительства, по уровню инфраструктуры, по стилистике коттеджный поселок «Олимп» не уступает лучшим аналогам в сегменте премиум-класса.

- А можно ли в ваших поселках купить участок без подряда?

- Можно. Если у покупателя есть какие-либо преимущества перед нашими генподрядчиками. Например, для руководителя крупной строительной фирмы нецелесообразно заказывать дом в сторонней организации. В этой ситуации мы идем навстречу, но жестко прописываем условия, сроки строительства, детально согласовываем проект.

Обычно же покупка участка без подряда - это просто приобретение земли без каких-либо обязательств. Так называемый "безответственный бесподряд"! Эта схема для нас неприемлема, потому что мы относимся с большим уважением ко всем жителям и не можем себе позволить неконтролируемую застройку.

- Кто в основном покупает дома в ваших поселках?

- Несомненно, в первую очередь это москвичи, живущие или работающие на этом направлении. Но есть и покупатели из других регионов. Наша концепция предусматривает использование домовладений и как дачу, и как основное жилье. К тому же у нас прописка.
Наши клиенты - это продвинутые люди, которые четко понимают, что им важно жить в экологически чистом месте, в стильном поселке со скоростным доступом в Москву, с развитой инфраструктурой и с самыми современными коммуникациями.

Сейчас вообще покупатели - люди подготовленные. На начальном этапе продажи в основном обеспечивают клиенты, осознающие инвестиционную привлекательность проекта. Впоследствии к ним присоединяются покупатели, которые пересмотрели много объектов и основывают свой выбор на степени готовности поселка, темпах строительства, масштабах проводимых работ. Они выбирают тщательно, со знанием дела и могут достойно оценить наши преимущества на фоне других предложений.

Наша справка

Управляющая компания "Диалог Девелопмент" входит в группу компаний "Диалог", созданную в 1987 году. Кадровый, управленческий и финансовый потенциал группы позволил компании достаточно быстро и уверенно занять лидирующие позиции на рынке управления и строительства загородной недвижимости.

С 2000 года "Диалог Девелопмент", опираясь на собственный инвестиционный капитал, приступила к непосредственному строительству коттеджных и дачных поселков в регионах ближнего и среднего Подмосковья (Новая Рига, Волоколамское и Дмитровское шоссе). Стратегически правильный выбор ценового сегмента и сбалансированные по стоимости и качеству предложения позволяют компании успешно реализовать законченные проекты и планомерно увеличивать масштабы строящихся объектов.

В 2010 году компания приступила к реализации самого масштабного проекта - коттеджного поселка "Олимп", расположенного на Каширском шоссе (трасса "Дон", М4).