"Консенсус-прогноз" на рынке коммерческой недвижимости: итоги второго квартала
Проект "Консенсус-прогноз" продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с IV кв. 2011 по IV кв. 2013 года специалисты группы компаний RRG подвели итоги II квартала 2012 года.
Проект "Консенсус-прогноз" - консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на ближайшие два года. В прогнозе приняли участие более 20 аналитиков, консультантов и брокеров из ООО "Ритейл Консалтинг Групп", CBRE, GVA Sawyer, Blackwood, RRG, Стелс, НЭО Центр, RWAY.
Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей на ближайшие два года специалисты высказали в анкетах в начале этого года, после чего представители ГК RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту "среднее арифметическое". Теперь рынок вносит свои коррективы в прогнозы экспертов. Например, по итогам первого квартала серьезно - на 13% - подорожала торговая недвижимость формата street-retail в пределах Садового кольца, чего никто из специалистов предположить не смог.
Итоги II квартала также преподнесли свои неожиданности, однако уровень цен на рынке в целом - "средневзвешенная цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в Москве" - оказалась спрогнозирована с точностью до 1%. По данным мониторинга RRG, стоимость квадратного метра к концу июня составила 4 628 долларов. Аналогичная ситуация сложилась с прогнозом "средневзвешенной цены 1 кв.м. офисной недвижимости", которая выросла, как и предсказывали эксперты, на 1% (по данным RRG, по итогам II квартала она составила 5 023 долл за кв. м).
Цена квадратного метра торговой недвижимости формата street-retail в центре столицы вновь показала серьезное отклонение от прогноза: эксперты предполагали, что ценовые изменения в этом сегменте не превысят 1%, но за второй квартал фактическая стоимость "квадрата" выросла на 15%. В конце июня фактическая средневзвешенная цена квадратного метра, по данным мониторинга RRG, составила 17 476 долл, при этом эксперты предполагали, что она будет не выше 14 744 долл.
"Действительно, street-retail - наиболее востребованный формат среди инвесторов, который первым оживает после любого кризиса. Сейчас предложение на рынке достаточно ограничено, владельцы недвижимости пользуются высоким спросом и поднимают цены", - говорит председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. "Однако, не стоит "списывать со счетов" волатильность рынка, - добавляет эксперт - Объем предложения в данной категории коммерческой недвижимости сегменте в центре не превышает 100 объектов. Поэтому любой крупный объект может повлиять на средневзвешенную цену самым кардинальным образом. И вполне возможно - как это уже происходило не раз - в ближайшем будущем цены в этом сегменте ожидает коррекция".
А вот фактическая средняя ставка аренды помещений формата street-retail в пределах Садового Кольца за второй квартал упала на 5%, до $2 112 за кв. м. Это в любом случае выше, чем предполагали эксперты (по среднему прогнозу участников эксперимента ожидалась, что цена аренды составит 1 994 долл за кв. м.), однако показывает, что хотя инвесторы и вкладываются в недвижимость этого формата, но не все арендаторы готовы снимать по заявленным ценам.
Среди тех участников эксперимента, которые высказали свое мнение обо всех предложенных показателях, наиболее верный прогноз по итогам второго квартала оказался у Евгении Плотниковой (RRG, отклонение 3,65%), на втором месте Геннадий Курушин (Blackwood, 3,90%), а третьим по точности предсказаний стал Александр Крапин (RWAY, 4,10%). По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат вновь показала Директор отдела cтратегического консалтинга и оценки CBRE Яна Кузина, результаты которой по четырем показателям оказался вернее, чем у коллег.
Фактическое изменение параметров
№ | Параметр | 1 кв. 2012 - факт | 2 кв. 2012 - факт | Изменение факта во 2 кв. к 1 кв., % |
1 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. коммерческой недвижимости в Москве, долл | 4 539 | 4 628 | 2% |
2 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. торговой недвижимости, долл | 6 733 | 6 809 | 1% |
3 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. street-retail в пределах Садового Кольца, долл | 15 250 | 17 476 | 15% |
4 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. офисной недвижимости, долл | 4 957 | 5 023 | 1% |
5 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. офисной недвижимости внутри Садового Кольца, долл | 9 629 | 9 971 | 4% |
6 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость , долл/кв.м./год | 997 | 994 | 0% |
7 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, долл/кв.м./год | 2 234 | 2 112 | -5% |
8 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, долл/кв.м./год | 534 | 529 | -1% |
9 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, долл/кв.м./год | 788 | 786 | 0% |
10 | Средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости эконом класса в Москве, долл | 5 051 | 4 963 | -2% |
11 | Курс рубль/доллар США | 30,0 | 31,1 | 4% |
12 | Курс рубль/евро | 39,4 | 39,9 | 1% |
13 | Цена барелля нефти Brent, долл | 118,3 | 117,0 | -1% |
14 | Индекс ММВБ | 1 538 | 1 393 | -9% |
Отклонение прогноза
№ | Параметр | 2 кв. 2012 - прогноз | 2 кв. 2012 - факт | Отклонение прогноза от факта во 2 кв., % |
1 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. коммерческой недвижимости в Москве, долл | 4 618 | 4 628 | 0% |
2 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. торговой недвижимости, долл | 6 502 | 6 809 | -5% |
3 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. street-retail в пределах Садового Кольца, долл | 14 744 | 17 476 | -16% |
4 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. офисной недвижимости, долл | 5 009 | 5 023 | 0% |
5 | Средневзвешенная цена 1 кв.м. офисной недвижимости внутри Садового Кольца, долл | 10 172 | 9 971 | 2% |
6 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость , долл/кв.м./год | 965 | 994 | -3% |
7 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, долл/кв.м./год | 1 994 | 2 112 | -6% |
8 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, долл/кв.м./год | 525 | 529 | -1% |
9 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, долл/кв.м./год | 781 | 786 | -1% |
10 | Средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости эконом класса в Москве, долл | 4 836 | 4 963 | -3% |
11 | Курс рубль/доллар США | 29,6 | 31,1 | -5% |
12 | Курс рубль/евро | 39,3 | 39,9 | -2% |
13 | Цена барелля нефти Brent, долл | 122,0 | 117,0 | 4% |
14 | Индекс ММВБ | 1 571 | 1 393 | 13% |
Графики прогнозных и фактических величин показателей
