Как влияет развитие транспортной инфраструктуры на стоимость жилья
В связи с ухудшением ситуации на дорогах Москвы и Подмосковья транспортная доступность становится главным критерием при выборе жилья и радикально влияет на стоимость возводимых метров, а также на стоимость уже существующего жилого фонда. Развитие транспортной инфраструктуры сокращает время на дорогу, повышает доступность района проживания и, следовательно, повышает цены на жилье. Как влияет развитие транспортной инфраструктуры на стоимость квадратных метров недвижимости, выяснила редакция "РБК-Недвижимости".
Одно дело, к примеру, жить в 2 часах езды от центра Москвы, а другое - в 1 часе. Разница колоссальная. Такая большая разница может достигаться, например, за счет развития общественного транспорта.
С приходом нового мэра Сергея Собянина одним из приоритетных задач стало развитие транспортной инфраструктуры столицы. Москва активно развивает транспортную инфраструктуру: до 2020 года построят около 150 км линий метрополитена, около 70 станций метро (только в ближайшие четыре года - 30), большинство из которых выйдут в труднодоступные окраинные районы Москвы и за МКАД. Также в планах столичного правительства запуск пассажирского движения по МКЖД и развитие линий скоростных трамваев.
Напомним, что вчера президент России Владимир Путин открыл новую станцию "Новокосино" Калининской линии Московского метрополитена. С открытием станции метро оказалось в зоне пешеходной доступности для 70 тыс. человек из района Новокосино и подмосковного Реутова.
Примерно за 1-1,5 года, по данным компании Est-a-Tet, цены в Реутове стали серьезно расти (что являлось отражением растущего спроса) - рост опережал соседние города на 5-7%. Так, цена за последние 1,5 года выросла на 28%. Конечно, часть этого роста средней цены обусловлена вымыванием дешевых квартир в микрорайоне Новокосино-2, однако планы строительства метро оказали более значительное влияние, отмечает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков.
"Сейчас цены в Реутове на 15-20% выше, чем в соседних Балашихе или Железнодорожном, и Реутов лидирует по средней цене среди подмосковных городов (на август 2012 года средняя цена новостроек составляла 95 400 руб. за 1 кв. м), что даже выше, чем в новостройках "новой Москвы", - рассказал Денис Бобков. По его прогнозу, с открытием станции можно ожидать повышения еще на 5%.
Что больше влияет на стоимость: дороги или метро?
"При приобретении квартиры в собственность доводы о развитии транспортной инфраструктуры того или иного района могут восприниматься покупателем как перспективная составляющая. Для арендаторов же, заселяющихся на относительно короткий срок и нуждающихся в адекватных условиях жизни в моменте, ценность имеет только та транспортная составляющая, которой можно воспользоваться уже сейчас", - отмечает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Безусловно, развитие транспортной инфраструктуры влияет на стоимость жилья, и большее влияние здесь оказывает наличие метро или линий легкого метро. Так, например, цены в районе Бутово выросли после того, как там провели линию легкого метро.
Если говорить об аренде, то на ней этот фактор, по мнению исполнительного директора "Миэль - Сеть офисов недвижимости" Алексея Шленова, также сказывается, и даже в большей степени, поскольку аренда очень сильно привязана к станциям.
"Метро - это тот транспорт, который дает возможность за понятное количество времени добраться до того или иного района Москвы. Наземный же транспорт не всегда прогнозируем в связи с большим количеством пробок в часы пик на выездных магистралях", - поясняет Алексей Шленов. В пример эксперт приводит следующий факт: когда несколько месяцев назад было объявлено, что до города Мытищи будет протянута ветка метро, цены на недвижимость там подскочили на 10-15%. По его словам, это вызвало некоторую стагнацию на рынке недвижимости этого города, поскольку покупатели оказались не готовы к такому повышению и не захотели здесь и сейчас платить такие деньги за то, что будет только в перспективе. "Впоследствии ситуация стабилизировалась. Но, безусловно, информация об улучшении транспортной доступности вызывает рост стоимости жилья, работая даже на опережение", - добавил эксперт.
Это является доказательством того, насколько этот фактор важен для покупателей. Конечно, у каждого района существуют свои особенности, но, если говорить в целом, риэлторы едины во мнении, что можно ожидать роста цен порядка 10-15% в тех районах, куда будет проводиться метро.
По мнению Дениса Бобкова, открытие новых станций за МКАД существеннее влияет на рост цен на недвижимость, чем в пределах МКАД, где транспортные проблемы так или иначе (автобусы, маршрутки, трамваи) решены. С другой стороны, если в области жилье больше подорожает в процентах, то в столице, пожалуй, в абсолютном выражении, отмечает Георгий Дзагуров.
Если говорить об элитной недвижимости, то для нее критерий транспортной доступности не имеет особого значения. Важна совокупность факторов. "Историческая престижность района означает, что изначально в районе неплохая транспортная ситуация. То есть, где бы и какие бы новые магистрали ни строились, престижности это району не добавляет, - поясняет управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. - Кроме того, пока идет реконструкция и строительство транспортных магистралей, цены могут колебаться не в сторону увеличения, но потом возникает некий рост, при условии что эта шумная магистраль или метро проходят не в непосредственной близости от дома. Если магистраль будет проходить прямо под окнами, то возможно, напротив, снижение цены".
Таким образом, по мнению экспертов, главную роль в увеличении добавочной стоимости жилья влияет развитие метрополитена и легкого метро. Строительство дорог меньше влияет на стоимость жилья, чем прокладка метро, потому что улучшение и расширение дороги качественно, то есть в разы, не может уменьшить скорость проезда из пункта А в пункт Б, считают опрошенные "РБК-Недвижимостью" эксперты.
Сергей Велесевич