Эксперты зафиксировали ротацию покупателей офисов в Москве
Интересное явление на рынке офисной недвижимости Москвы в конце прошлого года зафиксировали в компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По оценкам аналитиков, изменилась структура покупателей. О причинах ротации покупателей офисов в столице и о том, могут ли наметившиеся изменения стать тенденцией, "РБК-Недвижимости" рассказывает руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Рябичев:
- В конце прошлого года на рынке офисной недвижимости столицы возросло количество заявок на покупку площадей со стороны производственных компаний и сектора услуг. При этом производственные компании даже лидировали в общей структуре: на их долю пришлось самое большое количество запросов - 28%. На первый взгляд, такая ситуация может свидетельствовать об активизации производственного сектора экономики. Но в реальности все обстоит не так поверхностно. Изменению структуры покупателей способствовали сложные глубинные процессы.
Напомню, что объективным лидером спроса на офисные помещения довольно долго являлись финансовые организации (в основном банки). Они лидировали вплоть до второго квартала 2011 года. В этот период их доля рынка составляла около 30%. Как уже было сказано выше, в третьем квартале они уступили свои позиции реальному сектору, но к концу года "вернули" лидерство - в четвертом квартале активность финансового сектора вновь выходит на первое место. Дело в том, что под конец года крупные банки пытаются полностью использовать годовой бюджет, выделенный на развитие, вкладывая средства, в том числе, в офисы.
Так что говорить о восстановлении экономики и бурном росте производства, на мой взгляд, преждевременно. Однако стоит отметить, что состояние производственного сектора далеко от упадка, но, к сожалению, констатировать значительный рост пока не приходится. Изменение структуры спроса, которое мы наблюдали в прошлом году, можно связать с сезонностью: офисный рынок в третьем квартале традиционно переживает сезонный спад, а производственные компании проявили наибольшую активность и вырвались вперед.
Если же говорить о структуре покупателей в принципе, то она складывается под влиянием как внешних факторов (состояние экономики в целом и конкретной отрасли в частности), так и внутренних в конкретной компании (личность руководителя, отношение с текущим арендодателем и т. д.). На мой взгляд, те изменения, которые мы наблюдали в сутруктуре спроса на офисы, в основном нужно относить скорее к внутренним факторам, нежели к внешним. Влияние внешних факторов рынок ощутит в следующем году, когда все компании скорректируют планы своего развития в соответствии с состоянием отрасли, в которой они работают.
В первом квартале 2012 года на офисном рынке будет полный штиль, большинство компаний будут оценивать свои перспективы и перспективы своих отраслей, формировать бюджеты на развитие, а некоторые будут сокращать издержки и просчитывать возможные варианты экономии, и на офисах в том числе. Не нужно забывать и про мартовские президентские выборы, которые расставят все точки над "i". Соответственно, ситуация во втором квартале будет зависеть от состояния российской и мировой экономики, а также от состояния конкретной отрасли.
Если же говорить о более отдаленной перспективе, и в частности, о возможном влиянии второй волны экономического кризиса, который может отразиться на российской экономике, то можно сказать, что финансовый сектор, и главным образом банки и компании, работающие на рынке ценных бумаг, попадают в группу риска: кризис в первую очередь ударит по ним, а потом уже по всем остальным. И в первую очередь эти риски коснутся рынка офисов.
Уже сейчас для минимизации рисков некоторые собственники готовы предлагать более гибкие условия при покупке, многие проходят аккредитацию в банках, для того чтобы их будущий покупатель мог приобрести помещение в кредит на выгодных условиях. Собственники на опыте кризиса 2008 года помнят, что многие покупатели выходили из сделок даже после внесения задатка. Поэтому сегодня собственники стараются получить более существенный задаток и максимально сократить время на сделку. Также можно отметить нарастающий интерес частных инвесторов, доля которых постепенно увеличивается, так как офисная недвижимость в Москве является одним из инструментов сохранения накоплений. Насколько изменится структура спроса на офисы в следующем году, судить достаточно сложно (а то, что она изменится, не подлежит сомнению), и только время расставит все по своим местам.