Доходность вложений в недвижимость в Петербурге выше, чем в Москве

Уровень рисков и доходности инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге по-прежнему превышает показатели Москвы и других крупных городов Центральной и Восточной Европы. По мере развития рынка ставки капитализации на качественные объекты коммерческой недвижимости постепенно снижаются, что свидетельствует о положительной тенденции. Такие данные предоставили РБК в международной консалтинговой компании Colliers International.

В 2005 г. рынок недвижимости Петербурга характеризовался такими изменениями, способствующими улучшению качества новых объектов коммерческой недвижимости и повышению инвестиционной привлекательности рынка в среднесрочном плане, как: рост интереса инвесторов к рынку коммерческой недвижимости, вызванный, в частности, относительной стагнацией на рынке жилья; увеличение приемлемых для девелоперов сроков окупаемости инвестиционных проектов, снижение уровня доходности по объектам; улучшение условий привлечения финансирования в девелоперские проекты - снижение процентных ставок по кредитным ресурсам, увеличение сроков кредитов; распространение опыта привлечения международных финансовых институтов, консультантов и архитектурных бюро для реализации инвестиционных проектов.

К наиболее интересным и значимым инвестиционным сделкам на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга следует отнести следующие. В начале 2005 г. состоялась крупнейшая сделка на российском гостиничном рынке: гостиничный оператор Orient-Express купил контрольный пакет акций (93,5%) пятизвездной гостиницы "Гранд-отель Европа". В октябре норвежский холдинг Wenaasgruppen AS приобрел 100% акций четырехзвездной гостиницы Radisson SAS Royal Hotel.

Одним из значимых событий на рынке торговой недвижимости стало приобретение компанией Stockmann земельного участка и комплекса зданий в самом центре Петербурга - на площади Восстания напротив Московского вокзала для строительства торгового центра. Компанией "Нафта-Москва" был приобретен и сдвинут с мертвой точки проект строительства торгово-офисного центра общей площадью около 150 тыс. кв. м рядом с Московским вокзалом.

Кроме того, компанией JFC (импортер фруктов) был приобретен действующий универмаг "Фрунзенский". На рынке офисной недвижимости также была заключена крупная инвестиционная сделка: компания "РГС-Недвижимость" приобрела действующий офисный центр класса В "Президент".

Инвестиционная активность на рынке складской недвижимости была ознаменована продажей группой компаний "ИСТ" прав на действующие и строящиеся логистические комплексы "Интертерминал" компаниям Big City и Green Mark. Необходимо отметить активность администрации Санкт-Петербурга - была продолжена продажа долей участия в крупных действующих гостиничных, торговых и офисных объектах.

Так, были проданы госпакеты акций в двух крупных гостиницах – "Москва" и "Октябрьская". Компания Mercury приобрела право реконструкции и приобретения в последующем в собственность одного из самых известных универмагов города – ДЛТ. Компании Duze Investments Limited было продано здание первого офисного объекта класса А в Петербурге (бизнес-центра "Атриум") на Невском пр., 25.

В настоящее время большинство девелоперов не планируют "выхода" из тех проектов, которые они реализуют. Как следствие – единичные случаи заключения инвестиционных сделок на рынке. В то же время, в 2005 г. вырос интерес крупных западных и российских институциональных инвесторов к рынку недвижимости Санкт-Петербурга. Необходимо отметить, что действующих объектов, готовых к продаже и удовлетворяющих всем требованиям инвесторов, практически нет.

Поэтому с появлением новых качественных объектов недвижимости можно прогнозировать выход на рынок крупных инвестиционных фондов, что позволит перейти рынку на новую ступень развития и будет стимулировать девелоперов создавать и реализовывать профессиональные продукты инвестиционного качества. К перспективам развития рынка необходимо отнести и дальнейший редевелопмент промышленных территорий в черте города, который стимулируется администрацией города.

Кроме того, городским правительством определены 11 стратегических проектов и 5 стратегических инвесторов, которые могут пользоваться определенными льготами (в частности, освобождением от налоговых платежей, получением земельных участков для застройки целевым образом). Из всех проектов следует выделить наиболее масштабный: "Балтийскую жемчужину" – создание на юго-западе города на территории около 210 га жилого района с социальной и деловой инфраструктурой.

К крупнейшим инвестиционным проектам, реализованным в 2005 г., можно отнести следующие. Торговые объекты: "Рамстор" - общ.пл. - 41 тыс. 400 кв. м (Ramenka), инвестиции - 30 млн долл.; Metro III - общ. пл. – 14 тыс. кв. м (Metro Cash&Carry), инвестиции - 24 млн долл.; "Лента" VIII - общ. пл. - 14 тыс. 200 кв. м ("Лента Cash&Carry"), инвестиции - 21 млн долл.; "Лента" IX - общ. пл. - 12 тыс. кв. м ("Лента Cash&Carry"), инвестиции - 23 млн долл.; "Лента" VII - общ. пл. - 12 тыс. кв. м ("Лента Cash&Carry"), инвестиции - 20 млн долл.; "Космополис" - общ. пл. – 20 тыс. 700 кв. м ("Ольвен" СПб), инвестиции - 16 млн долл.; "Французский бульвар" - общ. пл. - 16 тыс. 700 кв. м ("Макромир"), инвестиции – 15 млн долл.; "МасШтаб" - общ. пл. - 20 тыс. кв. м ("СВП-Инвест"), инвестиции - 15 млн долл.; "Румба" - общ пл. - 22 тыс. кв. м ("Петромобильстрой"), инвестиции - 13 млн долл.; "Меркурий" (V оч) - общ. пл. - 19 тыс. 700 кв. м ("Адамант"), инвестиции – 11 млн долл.

Гостиницы: Novotel, общ. пл. - 14 тыс. кв. м ("Галис Терминал"), инвестиции – 30 млн долл.; "Амбассадор" - общ. пл. 19 тыс. 400 кв. м ("Петербургские отели"), инвестиции – 29 млн долл.; "Мойка 22 Kempinski" - общ. пл. – 14 тыс. 600 кв. м (ПАН), инвестиции – 25 млн долл.; "Петро Палас Отель" - общ.пл. - 12 тыс. кв. м ("Сезон"), инвестиции - 25 млн долл.

Офисные центры: River House - общ. пл. - 32 тыс. 400 кв. м ("Промсвязьнедвижимость"), инвестиции – 22 млн долл.; "Константа" - общ. пл. - 16 тыс. кв. м (ПСБ), инвестиции – 20 млн долл.; "Сенатор" (ул. Чапаева) общ. пл. - 12 тыс. кв. м ("Империя Холдинг"), инвестиции – 16 млн долл.; "Сенатор" (7-я линия ВО) - общ. пл. 14 тыс. 100 кв. м ("Империя Холдинг"), инвестиции - 14 млн долл.; Т-4 - общ. пл. - 25 тыс. кв.м (Бизнес-центр Т4), инвестиции – 12 млн долл.; "Сенатор" (6-я Красноармейская) - общ. пл. - 11 тыс. 300 кв. м ("Империя Холдинг"), инвестиции – 11 млн долл.; "Шпалерная, 54" - общ пл. 9 тыс. 100 кв. м (СК "Возрождение"), инвестиции – 10 млн. долл.

Складские объекты: British American Tobacco - общ. пл. 27 тыс. кв. м (British American Tobacco), инвестиции – 20 млн долл.; MeatLand - общ. пл. 8 тыс. 800 кв. м (MeatLand), инвестиции – 12 млн долл.; PNK - общ. пл. 14 тыс. 400 кв. м (PNK Logistics), инвестиции - 12 млн долл.; Terra Logistika - общ. пл. 12 тыс. кв. м (Foodline), инвестиции – 10 млн долл.