Дорогая земля сдерживает рост гостиниц
Количество гостей из дальнего зарубежья, посещающих нашу страну, возрастает с каждым годом. Только в прошлом году Россию посетило 3,2 млн человек. Эксперты отмечают, что эта цифра могла быть намного больше, но туристический поток сдерживается из-за дефицита доступных гостиниц.
Особо остро недостаток двух- и трехзвездочных отелей ощущается в Москве. Для обеспечения запланированного приема потока туристов уже в 2005 году столице следовало иметь прирост номерного фонда как минимум на 30-40 тысяч мест. В прошлом году московские отели заняли второе место в Европе по наполняемости - цифра достигла 72%.
На сегодняшний день в Москве действует 187 гостиниц. Согласно генеральной схеме размещения гостиниц в Москве, до 2010 года планируется последовательно наращивать гостиничный фонд, и к указанному сроку в Москве должно появиться 240 гостиниц на 200 тысяч мест. Кроме того, в соответствии с Программой реконструкции многокорпусных гостиниц, к 2010 году на территории СВАО столицы планируется сформировать современную зону гостеприимства на базе гостиниц "Алтай", "Турист", "Байкал", "Останкино", "Восток", "Ярославская", "Золотой колос". Таким образом, по итогам реализации программы строительства и модернизации гостиниц Москва сможет принимать до 7-8 млн туристов в год, что выведет столицу на уровень таких городов, как Лондон, Париж и Нью-Йорк.
Основным источником финансирования строительства гостиниц являются средства частных инвесторов - российских и иностранных компаний. Недостатка в инвесторах нет, их намного больше, чем требуется для освоения свободной земли в столице. Однако, как отмечает генеральный директор компании "Русские отели" Станислав Капинос, принявший участие в программе "Недвижимость" на телеканале РБК, каждый участок под строительство гостиницы продается с различными обременениями. Это и перенос старых коммуникаций, и компенсационное озеленение, и сложности организации процесса строительства, проистекающие из общей стесненности площадки, и необходимость укрепления соседних строений и т.д. Поэтому прежде чем заложить фундамент гостиницы, инвестор должен несколько раз взвесить все "за" и "против", поскольку обременения могут приводить к удорожанию проекта, повышая, таким образом, срок окупаемости гостиницы до 10 и более лет, что на сегодняшний день остается экономически рискованным предприятием. Также тормозит развитие гостиничного рынка столицы желание девелоперов минимизировать срок возврата инвестиций. Поэтому при покупке инвестконтракта инвестор старается уменьшить общую площадь гостиничного фонда, при этом увеличив площадь под торговые, офисные объекты.
Дорогая столичная земля является главным тормозом для строительства двух- и трехзвездочных отелей, подчеркивает Станислав Капинос. Поэтому, по словам эксперта, построить дешевые гостиницы в Москве невозможно. "Надо строить пять звезд, либо ничего не строить", - говорит он. Действительно, почти все проекты реконструируемых гостиниц (бывший "Интурист", "Москва") станут в будущем отелями класса люкс. Таким образом, город потеряет часть дешевого номерного фонда. Впрочем, московские власти постоянно подчеркивают, что строительство доступных гостиниц – приоритетное направление для города.
Так, мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о строительстве трехзвездочных гостиниц с использованием сборных железобетонных конструкций. Разработка типового проекта такой гостиницы (категории "3 звезды") за счет средств бюджета города будет организована уже в этом году. По типовому проекту гостиницы будут построены на 10 участках, подобранных Москомархитектурой. Строительство будет осуществляться в 2007-2009 гг. Кроме того, власти Москвы планируют построить вдоль транспортной магистрали "Москва - Санкт-Петербург" (Зеленоград) 5 гостиниц, емкостью 750 номеров. Еще один глобальный проект московского строительства - сеть мотелей для автотуристов, которые предполагают возвести на внутренней стороне МКАД. Для их возведения будут использованы строительные элементы демонтируемой гостиницы "Россия".
Между тем, по оценкам экспертов, помимо дешевых гостиниц в Москве остаются востребованными дорогие пятизвездочные отели, бутик-отели и гостиницы класса de luxe, в которых стоимость некоторых номеров достигает 3 тыс. долл. в сутки. Столь благоприятная ситуация является для международных гостиничных операторов еще одним фактором, влияющим на принятие положительного решения о приходе на рынок, а также стимулирует отечественных инвесторов вкладываться в этот вид бизнеса.
Но, как подчеркивает Станислав Капинос, западные гостиничные сети не спешат делать долгосрочные вложения. "Они либо продают франшизу, либо берут контракт по управлению гостиницей", - говорит он. Эксперты отмечают и другую тенденцию: российские инвесторы все чаще отказываются от услуг иностранного менеджмента, поскольку в России появился класс, способный качественно управлять отелями. Такой вариант позволяет существенно сократить издержки, но специалисты предупреждают, что качество в таком случае нисколько не должно страдать, поскольку большинство посетителей дорогих отелей - зарубежные гости.
Но если с топ-менеджерам на российском гостиничном рынке все в порядке, то менеджеры среднего звена – это головная боль всех гостиниц. Эксперты подчеркивают, что в ближайшее время в связи с масштабным строительством гостиниц потребуется огромное количество персонала, а этого никто не учитывает. В то время как в зарубежных гостиницах кадровый резерв начинают подбирать еще на стадии проектирования.