Строители облюбовали промышленные земли | РБК Недвижимость

Недостаток площадок под масштабную застройку вынуждает девелоперов обращать свое внимание на традиционно не самые привлекательные участки. Последнее время некоторые из них рассматривают в качестве потенциальных стройплощадок промышленные зоны. Промзоны занимают около 20% всей территории Москвы (22 тыс. га из 110 тыс. га территории города). Всего в столице 66 промышленных участков, на которых находится 419 предприятий.

В соответствии с Генеральным планом Москвы до 2020 года производственные площади в столице должны быть сокращены с 20,5 до 15,3 тыс. гектаров. При этом освобождающиеся 5,2 тыс. гектаров будут распределены следующим образом: 1,2 тыс. займет общегородская инфраструктура, в том числе офисная недвижимость, на 1,9 тыс. будут построены жилые дома, а 2,2 тыс. направят на развитие и реабилитацию территорий природного комплекса.

Несмотря на то что есть утвержденный мэром план по выводу большинства предприятий за МКАД, решение этой проблемы – довольно сложный вопрос, упирающийся не столько в бюрократические проволочки, сколько в неясные гарантии для предприятий, которым необходим переезд. В городе есть «промзоны», которые заняты неработающими промышленными производствами и инфраструктурой, зависимой от этих предприятий, поэтому невозможно просто взять и перевести, к примеру, завод – необходимо придумать, что делать с его работниками, живущими рядом.

Однако, несмотря на все трудности, в Москве есть и примеры удачно проведенных редевелоперских мероприятий. Например, с территории нынешнего "Москва-Сити" было выведено 32 предприятия. Другим успешным проектом стало строительство офисов на месте Краснохолмского камвольного комбината. Сегодня, как отмечают участники рынка, инвесторы предпочитают осваивать проекты, преимущественно в центре города – именно они могут гарантировать им наибольшую доходность. В первую очередь инвесторам интересны объекты, находящиеся рядом со станциями метро. По словам генерального директора компании "Центрдевелопмент" Кирилла Ершова, принявшего участие в программе "В фокусе" телеканала РБК, окупаемость построенных зданий в таких местах достигает 7-9 лет. Иногда редевелопментом занимаются и сами предприятия. Так, многие из них переориентировали часть цехов и административных зданий под офисные помещения и склады. Правда, перепрофилировать под качественные склады производственные помещения достаточно сложно, так как и здание, и территория должны обладать особыми характеристиками. Качественный склад – склад класса "А" – предполагает наличие удобных подъездов, автономной подстанции теплового узла. При этом здание должно быть прямоугольным, иметь ворота на каждые 500 кв. м площади, потолки не ниже 7 м, полы с антипылевым покрытием, систему принудительной вентиляции и пожаротушения. В настоящее время под склады, как правило, используются неспециализированные помещения, в 50% не зарегистрированные как складские.

Кроме промышленных предприятий редевелопменту подвергаются и старые общежития и рынки. Если в 2000 году в столице было около 240 рынков, то сегодня их около 130 – таким образом, сокращение составило 44%. На месте рынков строят современные торговые комплексы.

В ближайшие годы Правительство Москвы планирует осваиваться промзоны на Болотном острове, в Нагатинской пойме, на территории Бабаевского комбината. Только Нагатинская пойма даст городу 1 млн кв. м площадей. На этих территориях построят торговые комплексы, гостиницы и технопарки.

Кроме Москвы огромные возможности для редевелопмента есть и Московской области. Почти 60% потенциальных для редевелопмента промышленных предприятий расположено в городах-спутниках: Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Балашиха, Люберцы, Железнодорожный. Учитывая, что динамичный процесс интеграции данных городов в московскую инфраструктуру уже идет, рост девелоперской активности по освоению площадок промышленных объектов в городах Подмосковья – вопрос ближайших 2-3 лет. Второстепенным направлением освоения земельных участков областных промышленных объектов станут крупные города экологически благополучного запада и юго-запада Подмосковья: Одинцово, Наро-Фоминск, Апрелевка, Голицыно, Троицк, Подольск, Чехов, Климовск.