"Уткина Заводь": подробности проекта на $2 млрд

Компания "Уткина Заводь" готовит мастер-план девелоперского проекта стоимостью $2 млрд на площади 410 га, доминантой которого должен стать правительственный комплекс Ленобласти.

"Уткина Заводь" многим участникам рынка известна лишь наименованием девелоперского проекта и амбициями. Тем не менее к 2015 году компания собирается возвести здесь ретейл-зону, зону деловой застройки и технопарки. Впоследствии в компании намерены обслуживать эту территорию.

Проект затевается вблизи деревни Новосаратовка, на границе Всеволожского района области и юго-восточной части Петербурга. Рядом с деревней уже идет строительство различных логистических комплексов, но – по другую сторону КАД. Управляющая компания "Уткина Заводь" была создана в марте прошлого года под этот проект. Владельцы – кипрская Slough Enterprises и частное лицо – готовы стать первыми инвесторами.

Финансовый директор УК Денис Гладыш опроверг появившуюся в СМИ информацию о принадлежности к этому проекту руководства или собственников порта Усть-Луга. Он уверяет, что участникам проекта знаком рынок недвижимости Москвы и Петербурга, однако какие проекты реализовывали акционеры компании и какие функции при этом исполняли, не уточняет. По его словам, у акционеров достаточно собственных средств, чтобы запустить проект.

В дальнейшем "Уткина Заводь" намерена произвести заимствования на внешних рынках и привлечь сторонних инвесторов, чтобы поэтапно осваивать территорию. Предполагается, что УК будет участвовать в каждой отдельной части проекта, будь это строительство торговой зоны или офисной недвижимости, чтобы в итоге иметь возможность "контролировать всю эту территорию". Исключение – небольшой участок земли (50 га), выставленный на прямую продажу. УК "Уткина Заводь" сама не будет заниматься строительством, став, со слов Дениса Гладыша, "финансовым и мозговым центром проекта".

Эти 410 га у Новосаратовки сложились из нескольких участков, которые "Уткина Заводь" приобрела год назад на вторичном рынке. Возможно, приобреталась не земля (в то время – сельхозназначения), а юридические лица – хозяева этой земли. Ни стоимость сделки, ни имена продавцов не раскрываются. По оценкам экспертов, этот шаг заставит УК ежегодно выплачивать в виде налогов более $1 млн.

Сторонние наблюдатели оценивают участок в $230–260 млн. "Затраты же на покупку, думаю, составили около $40–60 млн. Перспективы этого участка омрачают лишь объемы средств, которые придется вложить в инженерную подготовку: начиная от рекультивации и заканчивая строительством генерирующих электромощностей и т. д. По сути, здесь собираются построить город-спутник, – считает председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей Виктор Щелоков. – Может, сбудутся мечты областных властей, и 47-й субъект Федерации получит свою полноценную столицу".

В "Уткиной Заводи" уверяют, что с мощностями в этом районе проблем не так много. "Пакет необходимых согласований у нас уже есть. Проблем ни с газом, ни с электричеством, ни с водоотведением, ни с водоснабжением не возникнет. Если говорить об электричестве, то у нас есть согласование подключения к ТЭЦ-5 ТГК-1. Осталось определить объемы, но это можно сделать только после принятия решения о том, что конкретно будет строиться", – говорит Денис Гладыш.

К проекту привлечены несколько консалтинговых компаний. Первыми приняла участие Кnight Frank, сделав анализ целесообразности развития территории. Следом московский "Магазин Магазинов" разработал торговую функцию. Недавно подключились Colliers International и Praktis CB. Они будут разрабатывать единую концепцию развития, хотя в общих чертах она представляется уже сейчас: ретейл-зона, зона деловой застройки и технопарк, куда войдут предприятия индустрии и логистики. По данным "ДП", УК удалось продать 20 га земли под производство компании Fazer, давно ищущей возможность построить завод хлебобулочных изделий. Но главным "поселенцем" может стать правительство Ленинградской области, рассматривающее возможность переноса сюда своей резиденции.

От его решения будет зависеть дальнейший формат всей территории. В случае положительного ответа правительственный комплекс станет однозначной доминантой. Пока же Денис Гладыш говорит о том, что, если областные власти не поедут сюда, офисная функция сократится в части площади застройки, а сами офисы будут понижены в классности. Сейчас идут консультации.

В первую очередь предполагается застроить 120 га торговыми зонами. На первом этапе речь пойдет о застройке 40 га, площадь зданий по расчетам составит 120–140 тыс. кв. м, на это уйдет 2–3 года. Ретейл разместится на первой линии вдоль КАД.

Параллельно начнется формирование зоны технопарков. Последним сектором станет территория, отведенная под логистику и предприятия. Под технопарк и логистические комплексы запланированы 150 га. Первой очередью будут застроены 50 га участка. Около 60 га отведены под офисные строения вдоль реки Утки.

Правительственную резиденцию предлагается отстроить тоже на берегу реки, для этого зарезервированы около 10 га в самом центре участка. Условия, на которых Ленобласти будет передана земля, в компании не раскрывают, ссылаясь на преждевременность.

Около 50 га будут проданы, вырученные средства пойдут на инвестирование в проект – формирование технопарка. Порядка 20 га остаются в резерве компании; судьба их будет решена по мере реализации проекта, но продавать их скорее всего не будут.

Топ-менеджеры УК – из Воркуты, а Денис Гладыш работал в угольной отрасли. Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков тоже работал в этой отрасли: с 1967 года на шахтах "Воркутауголь" , а с 1990-го – заместителем генерального директора объединения "Воркутауголь".

Быть может, эти обстоятельства помогут в переговорах УК и областной администрации о переезде. В самой "Уткиной Заводи" информацию о том, что ее акционеры связаны с Воркутой или угольным бизнесом, не комментируют, обещая назвать имена владельцев к июню, после подготовки инвестиционного меморандума.