Высотное строительство становится приоритетным направлением в Самаре

Одна из основных градостроительных проблем Самары - нехватка свободных территорий. Застройщики стараются решить ее, пытаясь получить с каждой земельной площадки максимальное количество квадратных метров, увеличивая этажность здания. Однако возведение "высоток" сопряжено и с рядом технических, а также документальных сложностей.

Самара стремительно растет, причем не только вширь и вдоль, но и ввысь. Высотное строительство признано одним из самых перспективных направлений недвижимости. Накопленный за рубежом опыт говорит о том, что с учетом стоимости земли оптимальными по экономическим показателям являются 30—50-этажные здания. Строения большей этажности возводят исходя прежде всего из соображений архитектурной значимости объекта или престижности, дороговизны земельных участков.

Игроки строительного рынка отмечают, что единого критерия, какие здания считать высотными, не существует. "В каждой стране, в каждом городе это понятие трактуется по-своему. В небольшом населенном пункте высотным может считаться здание в 10-17 этажей. Для Самары эта планка выше 20 этажей", - рассказывает директор инвестиционной компании "Спектр недвижимости" Екатерина Конахина.

Главная причина обращения застройщиков к высотному строительству – нехватка земли в Самаре. Масштабы горизонтальной застройки ограничены. "Проблема большинства мегаполисов мира – дефицит свободных земельных участков, на которых можно начинать строительство. Самара уже "доросла" до того уровня, когда проблема нехватки площади под застройку стала достаточно острой. Город не может бесконечно расширяться, выход – увеличиваться ввысь", - считает первый вице-президент по строительству строительной компании "Портал" Алексей Свешников.

Особенно остро вопрос нехватки земельных участков стоит в Самарском и Ленинском районах, где осталось крайне мало места под застройку, при этом уровень спроса на "долевки" очень высок.

Кроме того, стоимость земли в Самаре высока. По данным генерального директора по маркетингу СК "Эл-Траст" Вячеслава Рандаева, цена сотки в спальных районах достигает $15-20 тысяч, а в центральных – $30 тысяч (для сравнения, в Тольятти или Волгограде стоимость земли на 15-20% ниже, чем в Самаре). "Как показывает практика, более значительные затраты на покупку земельного участка не окупаются в результате реализации девелоперского проекта", - отмечает Рандаев. Конечно, существует вариант увеличить подземную часть, однако ее строительство обходится в два раза дороже, чем надстройка этажей.

Затраты застройщика на покупку или аренду земли дополняются необходимыми инвестициями в отселение жильцов из ветхого и аварийного жилья, чтобы впоследствии на освободившейся площадке начать реализацию проекта. Затраты на отселение, по оценкам аналитиков, достигают 30% от стоимости всего строительства. "Поэтому если застройщику удается так или иначе приобрести земельный участок, он хочет использовать его максимально эффективно. Строить невысокие здания оказывается нерентабельно. Кроме того, вести инженерные сети к высотным объектам гораздо выгоднее", - объясняет Алексей Свешников.

Еще одним безусловным преимуществом многоэтажного строительства является то, что жильцов "высоток" практически не касаются характерные для мегаполисов проблемы загазованности воздуха и повышенного уровня шума вблизи транспортных магистралей. Поэтому, по мнению Екатерины Конахиной, целесообразно строить высотные здания вдоль трасс или в городских деловых центрах, где загазованность воздуха и интенсивность движения наиболее высоки. И, наконец, еще одним плюсом "высоток" является открывающийся из окон вид - будь то Волга или просто местная панорама, что всегда будет привлекать покупателей. "Все эти факторы объясняют стремление покупателей приобретать квартиры или офисы именно на верхних этажах", - говорит Конахина.

Однако, несмотря на многочисленные преимущества, возведение многоэтажных объектов сопряжено с рядом трудностей, которые ложатся на плечи застройщиков. Во-первых, в Самаре существуют районы, где строительство высотных объектов в принципе невозможно. По словам Вячеслава Рандаева, это районы нестабильных грунтов и карстовых пустот (склон р. Самарки и прибрежная часть Волги в районе п. Управленческого), а также историческая часть города, где высота зданий ограничена 4-7 этажами. Однако строительные технологии последних лет частично помогают решить проблему нестабильных почв путем укрепления фундамента. Ярким примером этого является комплекс "Ладья", поселок "Радужный".

В Самаре правилами застройки и землепользования предусмотрено максимум 16-этажное строительство. Все объекты, которые превышают установленный уровень, требуют специального согласования в комиссии по застройке и землепользованию Самары - в нее входят представители разных инстанций. "Зачастую застройщику бывает непросто убедить членов комиссии в рациональности строительства данного высотного объекта, чтобы получить положительное заключение", - рассказывает Алексей Свешников. Кроме того, сегодня у пожарной службы недостаточно подходящей техники для устранения случаев возникновения пожаров в высотных домах. "Поэтому согласование строительства в этом ведомстве проходит довольно сложно", - говорит он.

При строительстве небоскребов возникает и ряд технических нюансов, не свойственных другим зданиям. Например, нужно обратить особое внимание на такой аспект, как ветровые нагрузки. Как рассказала "Времени" Екатерина Конахина, при возведении высотных строений меняется аэродинамика местности, поэтому уже при проектировании следует проработать этот вопрос. Отдельной проблемой становится безопасность и функционирование высокой новостройки. В таком здании обязательна автономная энергосистема. В целях обеспечения безопасности людей при пожаротушении через определенное количество этажей должны быть предусмотрены специальные пожарные укрытия. Чтобы удержать давление воды на огромной высоте, необходимы технические помещения (как правило, через каждые 12 этажей) и дополнительные насосы в них.

В высотном домостроении должны быть использованы высокопрочные материалы, дорогие комплектующие для ограждающих конструкций и наружной отделки фасада. Все высотные дома строятся с использованием железобетонного монолитного каркаса. Кирпич в строительстве "высоток" применяется только в качестве отделки или заполнения каких-либо отдельных элементов, например, перегородок.

Эксперты строительного рынка отмечают нехватку специалистов, способных обеспечивать возведение многоэтажных зданий. "В Самаре практически нет сертифицированных организаций, которым разрешено работать с навесными фасадами на высоте свыше 20 этажей", - говорит Рандаев. Для строительства многоэтажных объектов требуются специальные высотные краны, которые довольно дороги. В Самаре таких кранов пока единицы, поэтому и аренда их обходится также недешево.

Помимо технических нюансов, при строительстве многоэтажных домов усложняется процесс документального оформления объектов, который и без того длится не меньше года. Как рассказывает Алексей Свешников, для зданий высотой более 75 метров разрабатываются специальные технические условия - и обязательно согласуются в головных офисах МЧС и Росстроя. Разработка требует дополнительных средств, а согласование - времени. "Безусловно, все это требует существенных затрат. Однако в итоге они сполна окупаются, так как на выходе мы имеем объект с большим количеством квартир на меньшем по площади земельном участке", - считает Свешников.

Несмотря на все сложности, связанные со строительством высотных зданий, застройщики уверены, что Самара будет продолжать расти ввысь. "Безусловно, тенденция дальнейшего развития высотного строительства в городе сохранится и получит еще большее распространение уже в ближайшее время", - прогнозирует Свешников. Свободных площадок в городе уже не осталось, и чтобы вкладываемые средства в строительство окупились, необходимо рационально подходить к использованию имеющихся ресурсов.