Эксперты предрекают замедление темпов строительства жилья
По данным Росстата, в России замедляются темпы роста строительства. За первое полугодие 2008г. рост жилищного строительства составил 2,9%, а в июне 2008г. ввод жилых домов в эксплуатацию впервые за последние годы сократился на 5,2%.
На днях вице-премьер Александр Жуков доложил, что из 72,5 млн кв. м. жилья, запланированных на 2008г., в первом полугодии построено только 21,7 млн кв. м.
Между тем правительство готовит долгосрочную стратегию массового строительства жилья – к 2020г. 60% россиян должны иметь возможность самостоятельно приобретать жилье. Пока лишь 18% из них могут позволить себе собственную крышу над головой. Объемы ввода жилья необходимо увеличить до 154 млн кв в 2020г. , в свое время заявлял Владимир Путин, еще будучи президентом.
Эксперты объясняет стагнацию отрасли инфляцией, которая затронула издержки строителей, удорожанием кредитов, нехваткой земли, проблемами с подключением к коммуникациям и пр. Как отмечает гость программы "В фокусе" на РБК-ТВ директор по развитию бизнеса Swiss Realty Group Илья Шершнев, не всегда поквартальный анализ предыдущего и текущего годов может привести к правильным выводам. Как правило, официальная статистика учитывает ввод домов в эксплуатацию, однако эти проекты закладывались два-три года назад. Но, безусловно, в строительстве масса проблем - инфраструктура, растущая себестоимость строительства жилья, которая не позволяет говорить о реализации проектов, доступных для абсолютного большинства жителей.
Получить финансирование для реализации проектов на условиях, которые были год назад, уже нереально. "Сегодня девелопер, у которого десятки тысяч квадратных метров, но не сотни, может рассчитывать на финансирование по ставке 22-24%, - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, не испытывают проблемы с финансированием те девелоперы, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров, у которых налажен поток продаж. Кто имеет один-два проекта могут рассчитывать только на банковское финансирование. И сейчас они находятся на грани того, чтобы выходить из проектов. Последствия такой ситуации будут заметны через два-три года, когда будет серьезное сокращение предложений на рынке. Так, что 12 летний прогноз (до 2020г.), озвученный правительством, может и не оправдаться, делает вывод он.
Надо сказать, что рост темпов строительства жилья ограничен многими факторами. Например, административные расходы, по словам гостей программы "В фокусе" составляют от 20 до 40% себестоимости жилья. Что касается остального, то сейчас на стройках более актуален вопрос дефицита рабочих рук, чем рост цен на стройматериалы. "Мы уже исчерпали трудовые ресурсы Украины, Молдавии, Таджикистана, Узбекистана. Сейчас взоры многих девелоперов обращены в сторону Таджикистана, Китая", - дополняет К. Ковалев.
В принципе, не увеличивая объемы ввода жилья, ипотеку сделать доступной для большинства граждан тоже нельзя. В этом случае, как уже неоднократно отмечали эксперты, жилье дорожает и ипотека становится более недоступной. Учитывая, что сейчас ставки по ипотечным кредитам достаточно высоки, эксперты рекомендуют брать кредит на таких условиях, чтобы рефинансировать его через два-три года, когда ипотека станет более доступной. Между тем они рекомендуют, если есть такая возможность, покупать квартиру сейчас в условиях постоянно дорожающей аренды жилья.
Как замечает К.Ковалев, сейчас жилье бизнес-класса по цене 10-12 тыс. долл. за кв.м. меньше всего пользуется спросом. Хорошо продается элитное жилье по цене 22 тыс долл. за кв.м., а также жилье эконом-класса по цене 4,5 тыс. долл. за кв.м. И. Шершнев объясняет стагнацию продаж жилья в сегменте бизнес-класса только неправильной проектировкой домов. Например, в Лондоне, Нью-Йорке 80% предложений составляют квартиры площадью до 100 кв.м. У российских девелоперов иная идеология: они считают, что, если человек покупает дорогую квартиру, то она обязательно должна быть большой. "В этом сегменте есть подтвержденный доходами платежеспособный спрос. Но люди не готовы покупать квартиры площадью 200 тыс кв.м. за 3 млн долл. Если бы им предложили квартиру меньшей площадью, 50-60 кв м. то они "разлетелись бы" - полагает он.
Судя по той ситуации, которая происходит на рынке жилья сейчас, эксперты делают вывод, что жилье в Москве дешеветь не будет, поскольку инфляция в долларах и рублях достаточно большая. В целом эксперты прогнозируют 20% рост стоимости столичного жилья. Аргументируя это тем, что недвижимость в России остается чуть ли не единственным консервативным инструментом вложения средств.