Лента новостей
Все новости Недвижимость
Исполнивший гимн России перед Путиным оркестр в Эр-Рияде не попал в ноты 21:52, Общество Нобелевскую премию по экономике присудили за «лекарство от бедности» 21:48, Экономика Турчак назвал неуместными «спекуляции» о коалиции партии с другой силой 21:46, Политика СМИ нашли Анатолия Чепигу на фото со свадьбы дочери генерала ГРУ 21:39, Общество Что случилось за день. Главные новости РБК 21:29, Общество В Подмосковье напали на чемпионку мира и Европы по боксу 21:26, Общество Путин разрешил Минсельхозу иметь представительства в других странах 21:22, Общество SANA сообщило о входе сирийской армии в Манбидж 21:20, Политика Рижское «Динамо» впервые за пять лет обыграло «Трактор» в КХЛ 21:07, Спорт Путин привез наследному принцу Саудовской Аравии фигурку из бивня мамонта 20:56, Политика «Новая газета» сообщила о задержаниях людей из близкого круга Кадырова 20:55, Политика Основной госпоставщик физраствора остановит производство из-за маркировки 20:53, Общество Анкара почти отвоевала территорию для создания в Сирии буферной зоны 20:43, Политика Мэрия Саратова ответила на видеообращение матери убитой девочки 20:43, Общество Неймар выбыл на четыре недели из-за травмы в товарищеском матче 20:35, Спорт Власти Москвы объяснили окрашивание воды в Москва-реке 20:32, Общество Киев заявил о «последней честной» попытке следовать минским соглашениям 20:13, Политика Сто шайб Капризова и увольнение легенды НХЛ. Итоги недели КХЛ 20:04, Спорт Лавров сообщил о новом уровне отношений с Эр-Риядом из-за визита Путина 20:01, Политика СК отпустил задержанного по делу о беспорядках активиста Кулинича 20:00, Общество Медведев потребовал прекратить манипуляции со статистикой смертности 19:49, Общество Bloomberg узнал о дате ввода санкций США против Турции 19:48, Политика Эр-Рияд отчитался о переговорах Путина с принцем Саудовской Аравии 19:37, Политика Зеленский назвал ситуацию с Крымом и Донбассом шоковой терапией 19:18, Политика Счетная палата раскритиковала проект бюджета на три года 19:13, Экономика Перепутал акции, а они выросли. 5 дурацких историй об ошибках на бирже 19:12, Quote Тедеско ответил на вопрос о величии «Спартака» 19:07, Спорт «Лион» назначил Руди Гарсию на пост главного тренера 19:05, Спорт
Итоги и прогнозы по рынку элитного жилья
0
Итоги и прогнозы по рынку элитного жилья
О том, что происходило на рынке городской элитной недвижимости в 2008 году и как кризис отразился на этот сегмент, рассказывают эксперты агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".

О том, что происходило на рынке городской элитной недвижимости в 2008 году и как кризис отразился на этот сегмент, рассказывают эксперты агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".

Первое полугодие характеризовалось стабильным спросом на элитные объекты, а также соответствующим ему предложением, которое формировалось в основном за счет объектов, вышедших на рынок ранее. Новых ярких интересных объектов в 2008 году практически не наблюдалось.

Иван Шульков, Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", отмечает: "Динамика цен на элитные объекты за период с августа 2007 по август 2008 года в целом характеризовалась ростом цен - в среднем 20 %. Но август 2008 года стал переломной точкой в развитии рынка элитной недвижимости, определив переход от "рынка продавца" к "рынку покупателя".

Основным фактором стагнации объемов платежеспособного спроса стало не сворачивание ипотечных программ, как в случае с жильем эконом-класса, а уход с рынка пессимистично настроенных покупателей и выжидательная позиция других покупателей в надежде на дальнейшее снижение цен.

Поскольку влияние кредитной составляющей на объем спроса на рынке элитной жилой недвижимости минимально (с привлечением ипотечного финансирования совершалось не более 5 % сделок), то и снижение доступности ипотечных кредитов не могло стать основной причиной снижения объемов спроса на элитную недвижимость.

Квартиры с дисконтом

В октябре-ноябре застройщики, столкнувшись с резким падением объемов продаж, были вынуждены прибегнуть к скидкам.

На первичном рынке элитной жилой недвижимости открыто заявил о скидках лишь один участник - компания "Дон-строй", однако еще за 3-4 недели до официального объявления о проведении акции, компания выставила несколько квартир в жилом комплексе "На Покровском бульваре" по сниженным ценам. Данное предложение было интересным как с потребительской, так и инвестиционной точек зрения.

Были выставлены в продажу ликвидные объекты - наиболее популярные по площади квартиры (150 - 200 кв.м), в построенном доме, расположенные не на первых этажах и имеющие хорошие видовые характеристики, - по ценам, сниженным на 50%, поэтому данные квартиры быстро нашли покупателей.

Остальные участники рынка также готовы снижать цену на 10 - 25%, если речь идет о реальном покупателе, однако цены в прайс-листах не меняют.

"Снижение цен, как фактор, в большей степени подталкивает покупателей не к покупке, а к выжидательной позиции в надежде на дальнейшее снижение цен или активный торг на понижение", - отмечает Екатерина Батынкова, Управляющий директор Агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба". Она поясняет: "В отличие от фондовых или валютных рынков, где падение может смениться ростом в любую минуту, рынок недвижимости является очень инертным, поэтому "дно" рынка "поймать" гораздо легче. Именно поэтому потенциальные покупатели ждут смены тренда на рост или хотя бы на остановку дальнейшего снижения цен".

Сам факт предоставления продавцом скидки, а также ее размер, во многом зависит от долговой нагрузки и необходимости обслуживать кредит. Например, застройщики небольших камерных элитных жилых комплексов, в отличие от крупных девелоперских компаний, продав 20-25% квартир в доме на начальном этапе строительства, в принципе покрывали полностью бюджет стройки и не привлекали кредиты. Такие застройщики скидки предоставляют в исключительных случаях и их размер минимален - 5-7%.

Сокращение объемов строительства

Серьезным фактором торможения рынка является резко снизившиеся темпы роста объемов нового строительства, вследствие усложнения привлечения застройщиками заемного финансирования.

Таким образом, в последние несколько месяцев сокращаются не только объемы спроса, но и объемы качественного предложения в сегменте элитной недвижимости. Ценовая динамика в данной ситуации связана с соотношением спроса и предложения. Дисбаланс спроса и предложения традиционно является основным фактором, который воздействует на цены на коротких промежутках времени.

В период кризиса наиболее комфортно должны себя чувствовать покупатели объектов в проектах на завершающей стадии строительства или готовых объектов элитной недвижимости.

"Наиболее востребованными в настоящий момент являются предложения в тех объектах, которые находятся либо на завершающей стадии строительства, проходят процедуру сдачи ГК, или уже приняты в эксплуатацию и имеют документы на право собственности. Стоит отметить, что на текущий момент на первичном рынке элитной недвижимости порядка 35 объектов из 63 находятся на стадии строительства (из них на начальной стадии строительства порядка 20 объектов)", - считает Е. Батынкова.

Иван Шульков отмечает: "К сожалению, мировой финансовый кризис сломил наиболее интересный и важный вектор развития территорий, расположенных внутри Садового кольца - это комплексная реконструкция кварталов старой застройки. Значительно отодвинулись по срокам перспективы формирования районов достаточно однородной и высококачественной жилой застройки вне уже сформировавшихся элитных мест, как, например, Остоженка".

Что ждет нас в 2009 году?

Дальнейший отток капитала из страны, низкие цены на нефть 2009 - 2010 гг. и, соответственно, сокращение денежной массы, создают макроэкономические предпосылки для снижения цен, обусловленного монетарным фактором.

"До конца года мы прогнозируем изменение цен на вторичном рынке недвижимости - минус 10% по отношению к августу 2008 г., на первичном рынке - минус 25% по отношению к августу 2008 г. К середине 2009 г. эти показатели могу составить минус 20% и минус 30-35% соответственно. До осени 2009 г. смена ценового тренда на повышательный маловероятна", - прогнозирует Иван Шульков.

Новые проекты не будут запускаться до стабилизации ситуации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей. Однако, по мнению Екатерины Батынковой, "со стабилизацией ситуации в финансовой сфере начнут восстанавливаться объемы платежеспособного спроса на рынке элитной недвижимости, причем темпами, опережающими рост нового предложения на рынке. В результате чего может сложиться ситуация, характеризуемая недостатком качественных предложений на рынке элитного жилья, что позволяет говорить о новом витке роста цен на элитную недвижимость в посткризисный период".

Василина Багушевская