Тенденции рынка элитной недвижимости во втором квартале

Несмотря на кризис, вторичный рынок элитного жилья уже в конце первого квартала начал демонстрировать дефицит предложения, особенно среди квартир с дорогим качественным ремонтом.

В начале второго квартала 2009 года аналитики компании Penny Lane Realty отметили минимальные изменения объема предложения на первичном рынке элитных квартир по сравнению с прошлыми месяцами. Количество заявок на продажу квартир осталось на среднем уровне предложения аналогичного периода прошлого года.

На недостаток качественного предложения влияет и увеличение интереса со стороны покупателей. В апреле спрос увеличился на 35% по отношению к январю. Конечно, по сравнению с показателями прошлого года это лишь треть, тем не менее результаты оказались гораздо лучше, нежели можно было ожидать ввиду кризиса.

Цены

Существенных колебаний цен в элитном сегменте за последние месяцы не произошло, особенно это касается рынка вторичной недвижимости и квартир в уже построенных домах. Цена квадратного метра элитного жилья в историческом центре (Остоженка, Арбат, Замоскворечье, Патриаршие пруды, Хамовники) по-прежнему варьируется от 15 до 50 тыс. долларов. "Но это условные цифры, ведь ценообразование каждого объекта премиум-класса индивидуально и во многом специфично, зависит от сочетания многих характеристик в отдельной квартире (доме), - говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. - Цена квадратного метра на квартиры в одном районе даже в очень внешне схожих домах может различаться на несколько тысяч долларов. В пример приведу самый престижный район Москвы - "Золотая миля", где большинство предложений превышает ценовой рубеж квадратного метра в 25 тыс. долларов. На продажу также выставлены квартиры по 60 тыс. долларов за метр. Но есть и квартиры в строящихся домах со стоимостью "квадрата" 13-15 тыс. долларов. В Замоскворечье в жилом комплексе "Времена года" предлагаются квартиры с ценой 17 тыс. долларов за метр. В то же время в одном из домов на Пятницкой улице квадратный метр жилья стоит 40 тыс. долларов. Ценовая "вилка" на квартиры в районе Остоженки составляет от 25 до 71 тыс. долларов США за один квадратный метр. Цена формируется с учетом таких факторов, как планировка квартиры, виды из окон, уровень отделки входной группы, качество ремонта самой квартиры, наличие паркинга, есть ли у собственника необходимость в быстрой продаже и ряд других. При этом учитывается и количество конкурирующих предложений. Если в данный момент на рынке не экспонируются сходные предложения, то естественно, что заявленная цена, конечно, будет выше".

Цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса варьируется сегодня следующим образом.

От 4 до 6 тыс. долларов - как правило, новостройки, собственники которых нуждаются в срочных денежных средствах. В большинстве случаев стоимость уже включает скидку размером 15-20%. Если цены снижены до 50%, то это, как правило, ранее переоцененные или с низкими потребительскими характеристиками квартиры.

От 6 до 15 тыс. долларов - проекты, которые по ряду характеристик сходны с проектами в элитном сегменте, но находятся за пределами исторического центра. Это современные жилые комплексы, расположенные в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном округах. Например, "Воробьевы горы", "Золотые ключи", "Долина грез".

На присутствие скидок в бизнес-классе, как, собственно, и в экономклассе, также повлиял большой сток низколиквидных и инвестиционных квартир, которые создали ценовую тягу вниз.

Таким образом, ценообразование на квартиры в домах различных категорий начало приходить в соответствие с существующей классификацией. А по показателям активности игроков второй квартал 2009 года демонстрирует  первые признаки возрождения рынка жилой недвижимости. Сегодня уже можно говорить о частичном проявлении отложенного спроса, который был сформирован в период с сентября 2008 года по февраль 2009-го. Поэтому аналитики компании ожидают, что на фоне постепенной активизации некоторых секторов экономики такая тенденция сохранится.

Аренда

По данным агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", с января по апрель 2009 года качественно изменилась структура спроса на аренду элитного жилья. Произошел значительный отток арендаторов - иностранных специалистов и менеджеров среднего и высшего звена крупных российских и транснациональных компаний, но при этом многие потенциальные покупатели из сегмента продаж перешли в сегмент аренды. В целом уровень спроса сопоставим с показателями 2008 года.

Несмотря на отток иностранных специалистов из Москвы и прогнозы по освобождению большого количества квартир уровня от класса B+ до класса люкс, существует дефицит качественного предложения в самых престижных районах, таких как Остоженка и Патриаршие пруды. В этом сегменте спрос по-прежнему превышает предложение примерно на 20%.

"Корпоративный спрос демонстрирует стагнацию темпов: новых сотрудников приезжает меньше, чем раньше, а некоторым пришлось уехать. Основной отток сотрудников иностранных корпораций ожидается на конец лета - начало осени 2009 года, что, несомненно, положительно повлияет на объем качественного предложения и нормализацию арендных ставок", - говорит Екатерина Батынкова, управляющий директор "Усадьбы".

С начала года арендные ставки на эксклюзивное жилье упали на 30%, и, по оценкам агентства "Усадьба", их постепенное снижение продолжится в течение всего 2009 года. Исключением из данного тренда являются квартиры представительского уровня высокого качества, присутствующие на рынке в крайне ограниченном количестве.

По количеству предложения в сегменте люкс превалируют квартиры минимальной для формата стоимости, от 70 до 100 тыс. рублей в месяц.

Одним из наиболее популярных районов остаются Патриаршие пруды. На данный момент там существует дефицит предложения порядка 40% по качественным предложениям с отделкой в современном стиле в бюджете от 6 до 10 тыс. долларов.

По мнению экспертов, в период кризиса потенциальные покупатели качественной элитной недвижимости отводят больше времени на выбор квартиры, ожидая значительного снижения цены, а имеющуюся потребность в жилье реализуют на рынке аренды. Это компенсирует снижение "прямого" спроса, вызванного стагнацией активности корпоративных клиентов.

Василина Богушевская