Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Рынок жилья Санкт-Петербурга выходит из кризиса
Городская недвижимость ,  
0 

Рынок жилья Санкт-Петербурга выходит из кризиса

В 2004 г. на рынке строительства жилья Санкт-Петербурга начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж жилья упал на 20-25%. Снижение покупательского спроса, однако, не вызвало заметного падения цен на рынке. Аналитики констатируют: обвал рынка налицо. Многие участники рынка ожидают наступления еще более глобального кризиса.
Рынок жилья Санкт-Петербурга выходит из кризиса

В 2004 г. на рынке строительства жилья Санкт-Петербурга начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж жилья упал на 20-25%. 17% квартир в сданных домах остаются нереализованными. Снижение покупательского спроса, однако, не вызвало заметного падения цен на рынке. Аналитики констатируют: обвал рынка налицо. В 2005 г. в Питере заложено в несколько раз меньше жилых домов, чем в предыдущем. Многие участники рынка ожидают наступления еще более глобального кризиса. О причинах, вызвавших перегрев рынка жилья Санкт-Петербурга, и о возможном развитии ситуации рассказал в интервью корреспонденту RBC daily Маргарите Парфененковой член Совета ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", генеральный директор строительной компании "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский.

- В начале 2005 года аналитики говорили о настоящем обвале рынка недвижимости Санкт-Петербурга, связанном с резким падением спроса на жилую недвижимость. Что же происходило на рынке?

- Падение рынка началось с мая – июня 2004 г. и достигло своего максимума к концу зимы – началу весны 2005 г. Если говорить о ценах, то они простояли более года почти на одном уровне, среднее падение не превышало 1,5%. При этом постоянно росла себестоимость строительства, а маржа застройщиков по объектам нижнего и верхнего экономкласса опустилась до критических 10%. За этот же период времени падение продаж достигло 40% по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет. Вместе с тем у компаний нет достаточных оборотных средств, чтобы продолжать строительство такими же темпами, как в 2003 г. Когда клиенты увидели, что цены на жилье перестали расти, они стали дольше выбирать. Корпоративные инвесторы, которые вкладывали деньги в этот сегмент рынка, либо стали инвестировать меньше, либо перестали это делать вовсе, поскольку доходность упала.

- Что, по вашему мнению, послужило причиной такого положения?

- Причин, которые привели к такому положению дел, несколько. Во-первых, перепроизводство. В Санкт-Петербурге, в котором сегодня проживает 4,6 млн человек, два с половиной года назад чистые продажи на рынке составляли примерно 900 тыс. кв. м., а 3,7–3,8 млн кв. м находились в различной стадии строительства. За два с половиной года количество объектов в строительстве увеличилось на 2 млн кв. м. По состоянию на начало весны 2005 года это было уже 5,5 млн кв. м. Количество возводимых объектов увеличилось на 45%. Естественно, такими темпами продажи не растут. Продажи, кстати, не стали меньше, но они просто не поспевают за таким ростом объема строительства.

Вторая причина – резкий рост себестоимости строительства. По уровню роста зарплат, стоимости материалов, других затрат питерский рынок практически не отличается от московского. А вот рост цен на земельные участки в Питере был значительным. До осени 2003 г. земля в Санкт-Петербурге была сильно недооценена. Право застройки по типовым объектам стоило 15-25 долл. на 1 кв. м. И всего за один год, с осени 2003 к осени 2004 г., произошел рост почти в пять раз. В среднем право застройки вышло на 100-120 долл. за 1 кв. м, а по некоторым отдельным торгам цены доходили до 170-180 долл. Состояние рынка и платежеспособность застройщиков за такими темпами роста не поспевали.

- Вы неоднократно заявляли, что в обвале рынка жилья в Питере виноваты не только объективные экономические факторы...

- В рамках программы "Доступное жилье", как это у нас водится в России, началась "охота на ведьм". Строителей обвинили в завышении продажной цены, в получении сверхприбыли. Федеральные чиновники всех уровней рассказывали о том, что рыночная цена жилых объектов отличается от себестоимости в 3-4 раза. Этот грязный пиар предшествовал появлению пакета законов о строительстве. Я не говорю, что эти законы плохие по идеологии, но по начинке многие из них, особенно 214-й закон о дольщиках, просто гробят рынок. Пока что власть имущие до конца этого не понимают. А у нас люди, привыкшие верить власти, стали ждать, что государство предпримет какие-то действия, от которых цены пойдут вниз. Люди перестали доверять строителям, отказываться от сделок или откладывать их на лучшие времена.

- Каково состояние дел сейчас, и каковы ваши прогнозы на ближайшее будущее?

- К сентябрю мы почувствовали какое-то оживление. Сработал отложенный спрос, и постепенно клиенты стали возвращаться на рынок. Кроме того, уже этим летом мы увидели положительную тенденцию: застройщики стали регулировать рынок, снижая объемы строительства. За первые восемь месяцев 2005 года на рынок было выведено минимальное количество объектов по сравнению с последними тремя годами. Однако в 2005 г. все равно будет сдано много квадратных метров жилья, ведь строительство – бизнес инерционный. Тот маховик, который был запущен при очень благоприятных условиях на рынке в 2002-2003 гг., будет разгонять локомотив до конца 2006 года, и тенденция снижения объемов строительства даст эффект в 2007 г. Тогда количество объектов строительства уменьшится.

- Как в Санкт-Петербурге развивается рынок ипотеки?

- Объем выдачи ипотечных кредитов растет очень серьезно. Абсолютные цифры пока небольшие, но наблюдаемая динамика очень хорошая. Если в 2004 г. в Питере банки выдали 1400 ипотечных кредитов, то уже на 1 июля 2005 г. выдано 1700 кредитов. А к концу года, как мы ожидаем, эта цифра составит как минимум 3,5 тысячи. Эксперты допускают, что тенденция к удвоению будет продолжена, и в следующем году может быть выдано около 6-7 тысяч кредитов. В ипотеке задействован рынок как вторичного, так и первичного жилья. Причем треть кредитования относится именно к первичному рынку.

Банки очень активно открывают ипотечные программы по строящемуся жилью, в частности, Сбербанк в Санкт-Петербурге недавно начал новую программу, да и наша компания "Петербургстрой Skanska» уже год серьезно работает с "Райффайзенбанком". Недавно мы подписали договор с Внешторгбанком о выдаче ипотечных кредитов на строящееся жилье. Эти процессы, как мы ожидаем, через год-два также начнут оказывать значительное влияние на рынок. Если к 2007 году за счет ипотечного кредитования будет продаваться более 15% жилья, то это станет дополнительным платежеспособным спросом, который существенно влияет на рынок. Снижение объемов предложения и рост спроса приведут к 2007 году к сбалансированности рынка.

- Считается, что сегодня рынок недвижимости Питера отстает от московского на 6-7 лет...

- Я бы с этим не согласился. По моей оценке, рынок реально отстает года на три. Отстает в технологиях ведения бизнеса, в проектировании, в динамике роста цен. На мой взгляд, до сих пор сохраняется недооцененность Санкт-Петербурга. Если говорить об ипотечном кредитовании, то процент кредитования на первичном рынке в Москве не намного выше. Если же говорить о проведении земельных аукционов по продаже участков, то здесь Питер – номер один в стране.

- Характерны ли для Санкт-Петербурга скандалы с обманутыми частными соинвесторами, какие в последнее время происходят в Подмосковье?

- У нас подобных скандалов нет уже несколько лет. Последние крупные скандалы происходили года четыре назад, и были связаны с компаниями "Прагма" ("Золотые ключи-2" в Москве – тоже ее проект) и "Виадук". Впрочем, печально известная "Социальная инициатива" тоже успела наследить в Ленобласти. Жульнические сделки совершаются там, где покупателям обещают бесплатный сыр. Когда выходит на рынок компания, заявляющая, что будет продавать жилье по 600 долл. за 1 кв. м, то это уже заведомый обман. Вряд ли застройщики настолько не умеют считать и не понимают, что такая цифра существенно ниже полной себестоимости.

- Как, на ваш взгляд, формируются цены на жилье в России? Можно ли эти цены назвать спекулятивными?

- Сегодня цены на новостройки нельзя назвать особенно спекулятивными. Времена неурегулированного и дикого рынка уже прошли. Все примерно понимают, какими должны быть цены. Спекулятивными они становятся тогда, когда компании даром достался участок и появляется резерв для зарабатывания денег. Или такой, более типичный для Москвы и Санкт-Петербурга сценарий – элитные проекты. Риэлтор предлагает покупателю суперпроект в уникальном месте. И подобные проекты востребованы, потому что площадок под такие элитные комплексы мало. Это единственный сегмент рынка, где прибыль может составлять и 50%, и 100%. Хотя в таких проектах и рисков больше.

- Каковы сегодня цены на рынке жилой недвижимости в вашем городе?

- Честные цены начинаются от 900 долл. за квадратный метр в типовых домах и заканчиваются 10-12 тысячами долларов за метр в элитных домах на вторичном рынке. Если говорить о средних ценах, то здесь все-таки львиную долю составляет жилье верхнего и нижнего сегмента экономкласса, и средняя цифра по этим двум категориям находится на уровне 1100 долл. за 1 кв. м на первичном рынке и 1200 – 1250 на вторичном рынке. По этой категории цены в 1,8 раза меньше, чем в Москве. Нужно иметь в виду, что себестоимость строительства включает в себя не только подготовку земли, возведение коробки, установку сантехники и прочее. Подключение к внешним сетям сегодня в Санкт-Петербурге редко обходятся меньше чем в 100 долл. на 1 квадратный метр будущего жилья. А всего лишь три года назад мы говорили о 20-25 долл. на квадратный метр. И есть тенденция, что только эти расходы будут расти в ближайшее время до 120-140 долл. Далее – плата городу за инфраструктуру, за право застройки, покупка земельного участка. Здесь цены колеблются от 80 до 1000 долл. за 1 кв. м. Затраты на рекламу, продвижение и продажу редко бывают ниже 5%, а это еще около 50 долл. на 1 кв. м. Сейчас, когда рынок стал хуже, затраты на продвижение могут возрасти до 6-8%. Кроме прочего, существуют накладные расходы – это еще 6-7%. Есть составляющие себестоимости, на которые нам, застройщикам и девелоперам, влиять невозможно или сложно.

- Наступят ли такие времена, когда жилье в стране действительно станет доступным? Судя по тому, что вы рассказываете, цены будут продолжать расти.

- Доступность жилья – это не вопрос цены. С развитием ипотечного кредитования цены все равно будут расти как минимум на уровне инфляции. Поэтому дешево или дорого – не те термины, которые нужно употреблять, говоря о доступности жилья. Доступное жилье – это те условия, при которых люди смогут покупать квартиры, взяв кредиты. Для этого должна быть развита система ипотечного кредитования на сроки до 30 лет. У банков должны появиться длинные и относительно дешевые деньги. Уровень инфляции в стране не должен превышать 7%. Важно, чтобы росли доходы населения. Сегодня по стране средним считается доход в 300-350 долл. Если за несколько лет этот показатель вырастет в полтора-два раза, ставки по ипотечным кредитам будут ниже, сроки кредитования выше, а жилье будет дорожать на уровне инфляции, тогда наступит тот момент, когда жилье станет доступным. Когда это произойдет? Думаю, лет через 7-10. Вряд ли это случится в 2010 г., но если все перечисленные условия будут благоприятными, наступит серьезное улучшение.

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Сочи обогнал Москву по ценам на аренду жилья Жилье, 17 июл, 20:02
За ошибочно унаследованное жилье впервые расплатилась нотариальная палата Деньги, 17 июл, 19:21
От конюшни до городского оазиса: как эволюционировали дворы в Москве Город, 17 июл, 16:34
Чем и как почистить кондиционер дома самостоятельно. Инструкция Дом, 17 июл, 14:35
Совет Федерации одобрил закон об использовании счетов эскроу в ИЖС Загород, 17 июл, 14:15
Разрыв цен на новостройки от котлована до ввода дома сократился втрое Жилье, 17 июл, 12:42
Россияне снова стали первыми по покупкам жилья в Турции Жилье, 17 июл, 11:02
Ипотека по ставке продавца: как взять кредит ниже рынка Деньги, 17 июл, 10:30
Росреестр зафиксировал снижение спроса на ипотеку в Москве Жилье, 17 июл, 09:18
Названы мегаполисы с наибольшей разницей цен на новостройки и вторичку Жилье, 17 июл, 09:00
В России запустили льготную ипотеку для чиновников. Как она работает Деньги, 17 июл, 07:33
В Госдуме предложили запретить дворникам шуметь по утрам Жилье, 16 июл, 16:38
Спрос россиян на ипотеку на строительство частных домов удвоился Загород, 16 июл, 16:19
В июне в России ускорились темпы роста цен на жилье Жилье, 16 июл, 15:18
Главное Лента