Самарские строители пошли в банки за кредитами
Закон о долевом участии в строительстве, серьезно ущемляющий застройщиков в правах, приводит к тому, что им становится затруднительно строить жилье на деньги дольщиков. Аналитики строительного рынка уверяют, что цивилизованным выходом из ситуации является привлечение строительными компаниями банковских кредитов. Впрочем, многие крупные застройщики уже давно привлекают банковские кредиты и считают это эффективным способом решения финансовых проблем. Такая тенденция приведет к тому, что мелкие игроки рынка в связи с финансовыми трудностями либо войдут в крупные строительные ассоциации, либо просто прекратят свое существование. Активное кредитование неизбежно приведет к росту цен на жилье, поскольку оно будет продаваться по рыночной стоимости уже на последней стадии строительства.
В этом году кредитование строительства получило более широкое развитие, и во многом благодаря новому законодательству. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья и должен был вступить в силу 1 апреля. Этот закон наделяет граждан-дольщиков гораздо более широкими правами, чем было до сих пор. Зато права застройщиков серьезно ограничиваются. Как ранее сообщала «Времени» председатель правления Самарской гильдии строителей Любовь Аристова, больше всего строителей беспокоит тот факт, что закон запрещает привлекать деньги дольщиков до тех пор, пока не будет получено разрешение на строительство. Поскольку зачастую этот документ оформляется в процессе строительства, затраты на первоначальное освоение площадки застройщик должен будет покрывать из собственных средств. По словам президента Поволжской гильдии риэлторов Олега Егорова, затраты застройщика на первоначальное освоение площадки (оформление документов, отселение, подготовку технических условий) могут составить примерно 15% от стоимости будущего дома: около 6% - стоимость проекта, еще 6-8% - на анализ технического состояния площадки. Найти, к примеру, 100-150 млн рублей на строительство непросто даже достаточно крупным структурам, мелким же взять их просто неот-куда. Таким образом, закон, по сути, заставляет строителей прибегать к помощи более дорогих банковских кредитов. В среднем кредитные ставки составляют 14-19% годовых.
По прогнозам участников рынка, сильнее всего от вступления закона в силу пострадают мелкие фирмы, которые не смогут привлекать деньги дольщиков, также им будет затруднительно воспользоваться банковскими кредитами, поскольку для этого необходимо предоставить кредитному учреждению весомый залог. По словам заместителя директора самарского филиала ОАО КБ «Стройкредит» Эдуарда Гусакова, в среднем залог составляет порядка 50% от стоимости кредита. «Позволить себе банковский кредит может компания с опытом работы на рынке, имеющая устойчивое финансовое положение и хорошую репутацию. Необходимое обеспечение определяется в каждом конкретном случае, исходя из особенностей проекта. Обеспечением на этапе строительства может выступать, например, другой объект недвижимости, приносящий доход, гарантии и поручительства, активы компании», - говорит член правления, начальник управления обслуживания и финансирования корпоративных клиентов Райффайзенбанка Павел Гурин. «У нас нет специальной тарифной политики для строительных компаний. Мы смотрим на конкретного заемщика и сделку. Процентная ставка и другие комиссии определяются исходя из структуры и рисков сделки», - также отметил он.
По словам начальника отдела корпоративного банковского бизнеса самарского филиала банка «Уралсиб» Алисы Сиразевой, при анализе залога предприятия они ориентируются на два критерия: финансовую устойчивость и платежеспособность предприятия. «Залог вторичен, но необходим в целях снижения рисков банка, - говорит она. - Залогом может являться имущество - оформленная недвижимость, оборудование, материалы. Также именно от залога зависят сроки кредитования».
Многие самарские строительные компании не обладают необходимыми для залога активами. Не имея возможности использовать средства дольщиков и банковские кредиты, такие игроки вынуждены будут уйти с рынка или войти в крупные строительные холдинги. Этот процесс уже происходит. Сегодня на региональном строительном рынке существует ряд крупных строительных объединений: ассоциация «Группа предприятий «Берег», «Активный капитал», корпорация «Уран», группа «Амонд», «Град», «Лада-Дом», «Тольяттистройзаказчик». Зимой этого года строительная компания «Прогресс» установила контроль над практически обескровленным «Содействием».
Крупным игрокам, обладающим широкой залоговой базой, недвижимостью и серь-езными оборотными средствами, значи-тельно проще заручиться финансовой поддержкой банков. Многие крупные региональные застройщики уже давно используют кредитные деньги как финансовое обеспечение своих проектов. Так, компания «Волгатрансстрой» первую очередь жилого комплекса «Ладья» строила полностью на «кредитные» деньги. По информации «Времени», не первый год работает с банковскими кредитами строительная компания «Град», начинает осваивать эту область группа компаний RBE. «Выгода привлечения банковских кредитов заключается в том, что у застройщиков появляются средства, которые позволяют в срок и с надлежащим качеством закончить строительство», - говорит директор строительной компании «МЖК «Астра», входящей в группу компаний RBE, Виктор Рящин.
Сегодня сотрудничество банков с застройщиками расширяется. Как отметил генеральный директор строительной компании «Портал» Игорь Михеев, по программам кредитования строительства его организация сотрудничает с Поволжским банком Сбербанка РФ и региональным «Волга-Кредит» банком. Компанию «Волгатрансстрой» кредитует как «родственный» Трансстройбанк, так Сбербанк и европейские кредитные учреждения. Два года назад объем привлеченных кредитных средств Сбербанка в ВТС составил 90 млн рублей. «Сегодня потребности компании возросли, и мы начали работать с европейскими банками. В прошлом году кредитовались в «Сосьете Женераль Восток», а в этом году начали сотрудничать с Райффайзенбанком. Работать с европейскими банками более выгодно: они предлагают низкие процентные ставки, поскольку обладают более дешевыми ресурсами», - говорит финансовый директор ЗАО «Волгатрансстрой» Виталий Сидоров. Впрочем, в Райффайзенбанке других застройщиков Самарской области, с которыми работает банк, назвать отказались. «Мы активно сотрудничаем с несколькими строительными компаниями региона, но, к сожалению, не можем называть имена наших клиентов», - говорит член правления, начальник управления обслуживания и финансирования корпоративных клиентов Райффайзенбанка Павел Гурин. Компании ЗАО «Самкон» и ООО «МЖК «Астра» планируют работать по привлечению кредитов на строительство с Внешторгбанком. Об этом «Времени» сообщил Виктор Рящин.
Банкиры утверждают, что с каждым годом увеличиваются объемы строительства и, как следствие, потребности в его финансировании. «Можно с большой долей уверенности предположить, что финансирование банками строительства объектов недвижимости будет также интенсивно развиваться», - считает г-н Гурин. «Полагаю, что это направление обязательно будет развиваться. Все зависит от развития самой строительной отрасли, которая периодически испытывает трудности от повышения цен на строительные материалы, изменения в законодательстве. Соответственно, есть перспективы и у кредитования строительства, но с учетом всех этих особенностей», - поясняет вице-президент банка «Солидарность» Галина Нагорнова. Также она отмечает, что банк «Солидарность» в своей кредитной политике отдает предпочтение кредитованию промышленности, торговли. Доля кредитования строительной отрасли у банка «Солидарность» невелика. На январь 2004-го она составила 283 млн руб., на начало 2005-го – 439 млн руб., а на 1 июля 2005-го – уже 243 млн руб.
С другой стороны, по оценкам банкиров, привлечение кредитов будет обходиться застройщикам очень дорого, а потому многие компании предпочтут обзаводиться собственными банками. Так, Алекскомбанк входит в финансово-промышленную корпорацию «Союз», Юнитбанк является корпоративным банком компании RBE. Основным «кредитором» «Волгатрансстрой» является Трансстройбанк (обе структуры входят в финансово-промышленную Балтийскую строительную компанию).
По мнению участников финансового рынка, существует еще одна тенденция – участие банка в бизнесе застройщика, когда он является его инвестором. Впрочем, такие случаи в Самаре «Времени» пока не известны. По мнению Галины Нагорновой, условия кредита (проценты, сроки) влияют на конечную стоимость квартир.
Вполне возможно, что при привлечении банковских кредитов в начале строительства самарские строители выйдут на московскую и тольяттинскую схему работы, продавая квартиры ближе к сдаче домов в эксплуатацию. При этом стоимость жилья возрастает на 50-70%, поскольку в нее закладывается не только рост стоимости стройматериалов, ГСМ, инфляция и другие факторы, характерные для обычного удорожания жилья в процессе строительства, но и расходы по кредиту. Однако самарский рынок, и прежде всего его потребители, как считают аналитики, пока не готовы воспринять такую схему работы.
Ирина Опарина