Рынок офисов в Екатеринбурге растет

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга является одной из наиболее динамично развивающихся сфер городской экономики. Рост малого и среднего бизнеса в уральской столице закономерно ведет к востребованности офисных площадей. Кроме того, в связи с высокой инвестиционной привлекательностью Екатеринбурга, в город стремятся предприятия других регионов, в том числе и зарубежные, с целью размещения здесь доли своего бизнеса. Таким образом, вопрос функционирования рынка коммерческой недвижимости, его динамичного развития, остается актуальным.

Предложение на екатеринбургском рынке офисов обеспечивается вновь: вводимыми строениями и уже имеющимися офисными зданиями. Развитая некоторое время назад система перевода жилых помещений в нежилой фонд в последнее время несколько затормозилась. Негативное влияние на этот сегмент рынка оказало введение новых жилищных законов, результатом которой стало усложнение системы такого перевода. Однако рынок новых офисов имеет достаточно дорогую "точку входа" (по мнению экспертов, частный инвестор должен иметь как минимум 100 тысяч долларов США для приобретения нового объекта).

Имеющаяся офисная база более демократична. Эти офисы заметно дешевле новых, кроме того, объем предложения пока превышает показатели вводимых строений. Именно поэтому основным объектом покупки и продажи в Екатеринбурге являются такие офисы. Впрочем, сегодня в уральской столице сложились все предпосылки для выравнивания источников наполнения рынка. Об этом позволяют говорить высокие темпы строительства в Екатеринбурге. Так, по данным заместителя главы Екатеринбурга Владимира Крицкого, за 9 месяцев 2005 года в эксплуатацию введено 36 тысяч квадратных метров административных зданий.

Учитывая достаточно высокие показатели развития рынка, вполне можно говорить о его сегментировании и основных процессах, характерных для его эволюции. Стоит отметить, что рынок офисной недвижимости обладает одним из наиболее ценных бизнес-показателей — информационной насыщенностью. Потенциальный участник имеет наиболее полное представление о состоянии и развитии рынка. Как отмечает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев, риэлтерские агентства Екатеринбурга и УПН обладают солидной и полной информационной базой, касающейся рынка офисной недвижимости: от характера и структурирования предложения до основных ценовых показателей.

Ключевой операцией на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга (впрочем, не только Екатеринбурга, но и всех городов-миллионников, где система организации бизнеса перешла в цивилизованную стадию, требующую высокой обеспеченности офисными площадями) является не покупка и продажа офисных помещений, а их аренда. Многие предприятия малого и среднего бизнеса не заинтересованы иметь на балансе дополнительный объект, который необходимо содержать. Объяснением этой незаинтересованности является вероятность значительного повышения налоговых ставок на объекты рынка недвижимости. Именно поэтому многим предприятиям всех типов организации бизнеса выгоднее иметь договор аренды недвижимости, а не владеть ей.

Екатеринбургский рынок офисов делится по качественному показателю на три класса. Расценки на аренду зависят именно от класса офиса. Как сообщает директор агентства недвижимости «Новая квартира» Владимир Андреев, самым дешевым на сегодня является «класс С», который формируется за счет построенных еще в советское время фондов производственных предприятий, их так называемого «соцкультбыта», а так же зданий, находившихся на балансе различных НИИ, исчезнувших вовсе или реорганизованных. Месячные расценки на аренду таких площадей варьируются от 20 до 25 долларов США за квадратный метр. Наибольшую заинтересованность в этих площадях показывают предприятия, которые только начинают развиваться. Однако в работе с офисными помещениями "класса С", арендатор сталкивается с массой дополнительных трудностей. В частности, съемщикам приходится вкладывать достаточно большие средства в развитие инфрастуктуры помещений — проводить текущий ремонт, устанавливать систему кондиционирования, телефонные линии.

В результате затраты на содержание арендованного офиса значительно возрастают и приравниваются к размеру затрат на помещения более высокого класса. По мнению специалистов Уральской палаты недвижимости, работа с офисами "класса С" имеет наибольшую рентабельность только при условии долговременной аренды, предполагающей длительное использование площадей по фиксированным ценам. В противном случае, арендатор сталкивается с проблемой потери значительных средств.

По мнению экспертов, в среднесрочной перспективе система офисов "класса С" может перестать существовать. Естественными предпосылками к такому процессу станет массовый переход таких помещений в доверительное управление профессиональных управляющих компаний. Благодаря работе управляющих коммерческой недвижимостью, офисы низкого качества будут постепенно трансформироваться в офисы более высокого класса, поскольку такой шаг позволит увеличить окупаемость затрат на содержание помещений. "Конечно, данный сегмент рынка не исчезнет полностью, поскольку заинтересованность начинающих свое развитие предприятий в дешевых офисах низкого класса сохранится, однако с приходом на рынок профессиональных управляющих компаний может наметиться новое сегментирование. Дешевые офисы "класса С" сохранятся вне развитых "деловых районов" Екатеринбурга — на окраинах, что, несомненно, еще более четко систематизирует рынок и приблизит его к столичной системе функционирования", — отмечает Владимир Андреев.

Самые популярные в Екатеринбурге офисные помещения относятся к "классу В", которому соответствуют здания с расположенной рядом удобной парковкой для автомобилей и помещениями, оснащенными кондиционерами. Количество офисных помещений этого класса в Екатеринбурге постоянно увеличивается, за счет вводимых в действие офисных зданий и реконструкции офисных объектов более низкого класса. По сути, помещения "класса В" относятся к наиболее стабильному сегменту рынка коммерческой недвижимости. Ценовая политика в этой части рынка практически бесспорна. Ценообразование базируется на общих принципах, характерных для всего рынка и складывается из основных его показателей. В настоящий момент, арендная плата за квадратный метр офисного помещения "класса В" составляет в среднем 25-30 долларов США в месяц. Стоит отметить, что увеличение цены, вопреки сложившимся рыночным канонам, в сегменте средней ценовой категории — офисов "класса В" — невозможно. Причиной этому является широкая распространенность таких офисов и приблизительно равный уровень их качества.

Работа на массового арендатора накладывает и ряд ограничений. Самым существенным из них является предоставление определенных гарантий. Поскольку бизнес-сообщество Екатеринбурга заинтересовано в стабильности — управление взаимоотношениями арендодателя и арендатора в сегменте офисных помещений "класса В" выходит на первый план. В этом сегменте рынка нет размежевания, потому каждый владелец недвижимости настроен на долговременный контакт с потенциальным съемщиком. Как отмечает Владимир Андреев, ситуация "освободить помещение в течение двух дней" относительно офисов "класса В" в принципе возможна, но только при условии, если съемщик в течение долгого времени открыто демонстрировал свою недобросовестность. В остальных случаях владелец недвижимости заранее предупреждает арендатора обо всех возможных изменениях во взаимоотношениях.

Стоит отметить и весьма неприятную практику, распространенную в Екатеринбурге. В уральской столице бывают случаи введения потенциальных арендаторов в заблуждение. Офисное помещение "класса С" может быть выдано владельцем за офис более высокого "класса В". Такое возможно, если помещение расположено в центральном районе Екатеринбурга или в окружении офисных центров, предполагающих высокий уровень качества. Однако количество таких недобросовестных арендодателей достаточно мало, поскольку рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга является развитым и "нарушители правил игры" просто не выдерживают конкуренции.

Офисных помещений класса "А" в Екатеринбурге пока немного — на сегодня к ним можно отнести бизнес-центр "Антей" и "Атриум-Палас-Отель". Однако, по мнению большинства участников рынка, это временное явление. Офисы "класса А" пользуются заслуженной популярностью иностранных компаний, фирм из Москвы и Санкт-Петербурга, имеющих свои представительства в Екатеринбурге. Учитывая высокую инвестиционную привлекательность уральской столицы, приход в уральский бизнес еще большего количества иностранных компаний является вопросом самого ближайшего времени. "Рост спроса на офисы "класса А" станет закономерной предпосылкой к увеличению объема предложения. Уже сейчас в Екатеринбурге, помимо достаточных оснований и базы для появления офисных помещений высокого класса, существует начатое строительство таких объектов, и оно ведется достаточно быстрыми темпами. Поэтому вопрос увеличения объема предложения на рынке офисов "класса А" решится в Екатеринбурге уже в самое ближайшее время", — отмечает исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

Еще один фактор развития рынка офисной недвижимости — грядущие изменения. В настоящий момент в Екатеринбурге намечается своеобразная переориентация системы офисных строений. На бизнес-арену выходят ранее нейтральные строительные корпорации и инвестиционные компании. Учитывая то, что изменения в законодательстве сильно ограничили сферы деятельности застройщиков — от проблем "долевого строительства" до аукционов на право заключения договора аренды на земельный участок под застройку — чтобы остаться на плаву, компаниям будет необходимо освоить новые способы организации бизнеса.

Многие строители уже начали возводить объекты коммерческой недвижимости для того, чтобы непосредственно сдавать их в аренду. По оценкам екатеринбургских риэлтеров, через год-два порядка 80% построенной коммерческой недвижимости будет сдаваться в аренду самими строительными и инвестиционными корпорациями. Результатом этого, казалось бы, незначительного изменения, может стать серьезная корректировка системы ценообразования на рынке. Резко возрастающий объем прямого предложения сможет серьезно изменить не только позиции арендодателей, но и саму классификацию офисных помещений. Однако это вопрос долгосрочной перспективы.

Повторимся, развитие рынка офисной недвижимости Екатеринбурга напрямую зависит от уровней роста бизнеса. Поскольку рыночные отношения в уральской столице в настоящий момент пребывают в кульминационной стадии развития — все предпосылки роста рынка коммерческой недвижимости налицо.

Артем Рябов