Дольщики расторгают договоры с застройщиками

То, что большинство застройщиков не соблюдает сроков окончания строительства, уже никого не удивляет. Но теперь дольщики все чаще стали требовать в исковых заявлениях не компенсации неустойки за просрочку сдачи дома, а расторжения договора долевого участия. Специалисты в качестве причины указывают Закон о долевом участии, который привел к ухудшению положения ряда строительных компаний. Но, по их прогнозам, требование неустойки все же вновь восторжествует, когда рынок недвижимости при помощи нового закона "очистится" от мелких компаний.

В последнее время наблюдается увеличение количества исков потребителей, в которых дольщики требуют не компенсации неустойки, как раньше, а сразу расторжения договора долевого участия. По словам адвоката Поволжского объединения защиты прав потребителей Александра Иевлева, если в 2003 году в практике их организации не было ни одного дела, где требовалось расторгнуть договор, то теперь такие исковые заявления составляют 60-70%.

По его мнению, причиной стал Закон о долевом участии. Дело в том, что этот закон предъявил жесткие требования к застройщикам - начиная от запрета рекламировать свои строительные объекты до запрета заключать договоры долевого участия, пока не получена вся необходимая документация. "Застройщик должен вначале пройти всю бюрократическую лестницу: получить разрешение на строительство, документы на выделение участка, провести отселение, а только потом заключать договоры с дольщиками", - говорит г-н Иевлев.

Таким образом, застройщики больше не могут использовать средства дольщиков при строительстве. В связи с этим многие компании стали разоряться или самоликвидироваться, что напугало дольщиков. Директор компании "Центр юридических услуг" Светлана Салихова отмечает и другой аспект нового Закона о долевом участии. Согласно этому закону неустойка, которая взималась за несоблюдение сроков строительства, уменьшилась с 3% за каждый день просрочки до нескольких десятых процента за каждый день.

Из-за этого неустойка, и так ранее взимавшаяся судом в "разумных" пределах (далеких от той суммы, которая набегала за несоблюдение сроков на самом деле), стала совсем мизерной. По данным председателя коллегии Lex, кандидата юридических наук, доцента Ефима Токара, раньше она, по Закону о защите прав потребителей, составляла от 50 до 120 тысяч рублей, а теперь, по Закону о долевом участии в строительстве, она будет и того меньше.

Юрист Поволжского объединения защиты прав потребителей Роман Христинин добавляет, что требования дольщиков зависят от того, в какой стадии находилось строительство дома: если основная часть объекта уже построена, то клиенты требуют компенсации неустойки, если же, например, вместо готового дома дольщиков встречает только котлован, то повод для расторжения договора появляется сам собой. При этом стоимость 1 кв. м рассчитывается на момент расторжения договора. Перерасчет производится Торгово-промышленной палатой Самарской области. К этому мнению присоединяется адвокат Коллегии адвокатов №1 Игорь Струков. Среди недобросовестных строительных компаний он называет "Содействие", "Кросс", "Виктор-С".

Юристы считают, что дольщики стали расторгать договоры долевого участия, поскольку они боятся потерять и квартиру, и деньги. "Некоторые застройщики не получают разрешения на строительство даже тогда, когда дом уже построен. Дольщики опасаются, что в этом случае объект не будет принят государственной комиссией, а значит, в доме не будет тепла, газа, воды", - поясняет Ефим Токар.

Тем не менее эксперты прогнозируют, что через пару лет ситуация изменится и приоритетным требованием снова станет компенсация неустойки. Это произойдет тогда, когда новый Закон о долевом участии "отсечет" с рынка недвижимости мелкие строительные компании, которые не смогут ему следовать.

В этом случае дольщики будут покупать квартиры у крупных застройщиков, уже зарекомендовавших себя как надежных в глазах потребителей. "Новый закон, безусловно, отвечает интересам дольщиков. Исков станет меньше, так как не будет строительных компаний с сомнительной репутацией, они просто не выдержат конкуренции", - резюмировала Светлана Салихова.

Анастасия Вишнякова