Покупатели предпочитают квартиры коттеджам

В поиске коттеджа многие отдают предпочтение городским квартирам. На сегодняшний день в индивидуальных жилых домах проживает менее 1% самарцев. Операторы рынка анализируют причины сложившейся ситуации.

По наблюдениям участников рынка, теоретически спросом пользуются индивидуальные жилые дома различных типов. "На сегодняшний день в регионе есть спрос на коттеджи всех ценовых категорий: от 80 тыс. долл. до 1,5 млн долл. и выше. Предпочтительная площадь коттеджа: 180­300 квадратных метров, оптимальная стоимость ­- 200­-400 тыс. долл.", - ­ рассказал "Новостям рынка недвижимости" заместитель генерального директора по загородной недвижимости РП "Дисса" Ринат Файзуллин. Вместе с тем на практике сделки с так называемым загородным жильем заключаются не так часто. Нередко, устав от поисков дома своей мечты, потребитель отказывается от идеи жить за городом и приобретает элитку в городе. И вот парадокс: на рынке городского жилья дефицит предложений гораздо выше, однако найти объект, максимально соответствующий потребительским запросам, все же проще.

По словам представителей самарских риэлторских агентств, есть две причины тому, что планы купить дом так и не становятся реальностью. Первая: потенциальный покупатель готов платить любые деньги, но не находит подходящего объекта. Второй вариант – это когда потенциальный покупатель, напротив, не готов платить слишком много, и сделка не совершается из­за дороговизны объекта.

Почему и как растут цены

По оценке аналитиков, на сегодняшний день рост стоимости коттеджей во многом обусловлен удорожанием земли. "В объекте загородной недвижимости первичным является земельный участок: если есть строение, но земля под ним не оформлена в собственность, такой коттедж фактически ничего не стоит", -­ комментирует тему специалист по продажам загородных объектов РА "Спектр недвижимости" Алла Жеребцова. "Строительство коттеджа может вестись как на собственной земле, так и на арендованной, но с согласия собственника земельного участка. Однако такие случаи ­- скорее исключение из правил", -­ уточняет руководитель департамента недвижимости СК "Портал" Андрей Тюрин.

"На сегодняшний день более динамично растет в цене земля, ­ отмечает Ринат Файзуллин. ­Так, за последний год стоимость коттеджей выросла в среднем на 15­-20% (для сравнения: прирост средней стоимости самарских готовых квартир с сентября­ 2005 г. по сентябрь­ 2006 г. составил 77,5%. ­- Прим. авт.), тогда как земельные участки подорожали в среднем на 30­-40%. Несколько сезонов назад процентный прирост стоимости земельных участков из­за недооцененности был более ощутимым.За год стоимость сотки вырастала с 4 до 8 тыс. долл., и, таким образом, процентный рост составлял 100%. Сейчас в абсолютных цифрах прирост тот же (например, то, что год назад оценивалось в 12 тыс. долл., сегодня предлагается к продаже за 16 тыс. долл.), однако процентные показатели уже менее весомые".

"Сегодня чаще всего предпочтение отдается 1­-й, 2-­й, 3-­й, 7-­й, 8­-й, 9-­й просекам. Наиболее дорогостоящими являются участки, расположенные именно на этих городских территориях, – они и дорожают быстрее своих аналогов в других районах города и пригорода. Чем более ровный участок и чем ближе он расположен к воде, тем лучше для потребителя", ­- говорит директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис" Никита Петухов. Понятно, во многом рост стоимости земельных участков в черте города обусловлен возникающим на сегодняшний день дефицитом. "Если год назад сотка земли на просеках оценивалась в 8­10 тыс. долл., то сейчас этот показатель достиг отметки 12-­16 тыс. долл. – таким образом, рост составил от 20% до 60%. Динамика удорожания земли определяется степенью ее дефицита в том или ином районе города или пригорода, -­ отмечает Никита Петухов. -­ Когда на 8­-й просеке был выбор, там и цены были не очень высокими ­ сейчас участков там практически не осталось, и цены поднялись до заоблачных отметок. Хотя тот же Овраг Подпольщиков растет в цене более медленными темпами".

Что любопытно, во многом дефицит земли под ИЖС формируется за счет изъятия площадок под массовую многоэтажную застройку. "Помимо такого общего для всех сегментов экономики фактора, как инфляция, свою роль в процессе удорожания земли играет изъятие участков из оборота под массовую застройку", ­- отмечает Ринат Файзуллин. Об этой же причине роста цен на землю говорит и Никита Петухов. Нонсенс же заключается в том, что и уже существующее, и только намечающееся высотное строительство фактически должно снижать рыночную стоимость соседних земельных участков под ИЖС. Однако в реальности этого пока не наблюдается. В итоге мы имеем то, что имеем. С одной стороны, участки по вполне объективным рыночным причинам растут в цене. С другой ­ фактор, который работает на ценовой рост земли, параллельно сокращает степень рыночной привлекательности возводящихся на ней объектов.

Впрочем, по оценке экспертов, есть еще целый ряд причин, по которым самарский потребитель, планирующий войти на рынок загородного жилья, в конченом итоге делает выбор в пользу покупки квартиры.

Я искала тебя...

По оценке операторов самарского рынка недвижимости, спрос на загородное жилье не превышает общего предложения. Однако в реальности многие объекты из прайсов фактически не уходят с рынка. "На сегодняшний день спрос превышает реальное предложение. Сводный же прайс содержит в себе многочисленные недострои, которые, в принципе, практически не покупаются. На сегодняшний день приобрести то, что нужно, действительно очень сложно", -­ оценивает ситуацию Ринат Файзуллин.

"Сегодня общее предложение по коттеджам даже превышает спрос. И тем не менее сложности с подбором возникают очень часто. И дело тут вовсе не в деньгах: средняя стоимость региональных коттеджей составляет 500 тыс. долл. У потенциальных потребителей есть эти деньги, но, как правило, они хотят получить продукт, максимально соответствующий их представлениям о том, каким должен быть идеальный дом: от месторасположения и площади (200-­метровый уютный домик или 700­-метровая башня) до стиля интерьера (хай­тэк, русская деревенская изба или псевдоамериканский кантри). Как правило, потребитель ищет до тех пор, пока не найдет то, что ему нужно", -­ рассказал еженедельнику Никита Петухов.

Зачастую камнем преткновения становится размер участка. По данным журнала "Зеленая площадь", средняя величина участков под коттеджами в Кировском районе составляет 5,6 сотки, в Промышленном – менее 4 (!) соток. В классическом варианте столько земли может быть только у таунхаусов, которые по своим основным рыночным параметрам более тяготеют не к коттеджам, на которые они похожи на первый взгляд, а к городским квартирам. К такому выводу пришли специалисты аналитического центра IRN.

"Для потенциального владельца коттеджа наиболее предпочтительная площадь земельного участка – 10­-15­-20 соток. Найти такие можно, хотя и весьма сложно", -­ подчеркивает Никита Петухов. Несколько иначе оценивает ситуацию Ринат Файзуллин: "С точки зрения потребителя, идеальная площадь земельных участков под коттеджную застройку – 8­-12 соток. Если клиент выражает желание приобрести дом с более просторным участком, то, как правило, либо это его первое вхождение на рынок коттеджей ­ в таком случае он просто не понимает, что 15 соток – это перебор. Либо речь идет о приобретении коттеджа в лесной, но уже осваиваемой зоне, и при этом основная цель покупки – экологичность проживания. В таком случае приобретать 6­8 соток просто не имеет смысла, поскольку рано или поздно соседние участки будут застраиваться, и на месте леса останется 2­3 дерева. Сохранить же эффект проживания в лесу можно лишь на территории, равной 15­-20 соткам".

Нередко потенциального покупателя коттеджа не устраивает не сам объект, а поселок, в котором он расположен. "С точки зрения потребителя, к идеалу приближен поселок Волжские Зори (9-­я просека). Хотя и там нередки случаи перепродаж. Есть еще два удачных поселка – на 3­-й просеке, где застройщиком была СК "Град", и Сокольи горы на 7-­й просеке (оба – закрытые зоны). Вместе с тем есть целый ряд примеров неудачной коттеджной застройки. Этот фактор очевиден и для операторов рынка, и для его потребителей, ­ считает Никита Петухов. ­ На той же 3­-й просеке есть поселок, где коттеджи стоят практически друг на друге (очень маленькие земельные участки), или на 6-­й (там и участки маленькие, и массовая типовая застройка по соседству)".

По оценке аналитиков рынка, в целом ситуация выглядит так. Если потенциальный покупатель коттеджа является владельцем элитной квартиры, поиски идеального дома продолжаются до "плюс бесконечности" ­ пока в предложении не появится именно то, что нужно. И, как правило, ждать приходится довольно долго. (Как рассказал в приватной беседе пожелавший остаться инкогнито руководитель отделения загородного жилья одной из ведущих риэлторских компаний, на нынешнем этапе среднестатистический сводный региональный прайс содержит в среднем не более 8-­10 по­-настоящему качественных предложений коттеджей.) Если речь идет о переезде в коттедж из обычной типовой квартиры, на определенном этапе изучения рынка клиент риэлторского агентства приходит к выводу, что для повышения уровня комфорта можно купить de lux-овскую квартиру. А с учетом того, что, по данным сравнительных аналитических исследований, самарское жилье все еще остается недооцененным, нередко элитные апартаменты в городе оказываются дешевле коттеджей. При этом их ликвидность выше, а значит, не только те, кто покупает "жилье для жилья", но и частные инвесторы, выбирая между сегментами для вложений, останавливаются на квартирах.

"На сегодняшний день в сегменте элитных городских квартир спрос гораздо выше, чем в секторе коттеджей. Соответственно, в сегменте элитного городского жилья период экспонирования гораздо меньше, да и застройщикам выгоднее работать с городскими объектами. Хотя продажные цены на городские элитки и коттеджи в целом сопоставимы: например, апартаменты класса de lux на ул. Самарской можно приобрести в среднем за 300 тыс. долл. Этих денег будет достаточно для приобретения коттеджа – пусть и не эксклюзивного, -­ говорит Алла Жеребцова. ­- Вместе с тем квартиры покупают гораздо чаще. И дело даже не в том, что в регионе нет денег – они есть. Дело в том, что региональный потребитель – даже очень обеспеченный – не видит смысла в дополнительных тратах по содержанию дома, а они в разы выше затрат по содержанию даже самой эксклюзивной городской квартиры".

"Для регионального потребителя городская квартира продолжает быть на первом плане, ­- считает Никита Петухов. -­ На сегодняшний день для региона предел – это 10 поселков по 30-­40 коттеджей. В этом смысле нам еще очень далеко до Москвы. Хотя в регионе есть деньги. Но скорее всего люди еще психологически не готовы к "миграции за город". На сегодняшний день многие потребители, даже оценив все прелести места, где может быть расположен их коттедж, отдают предпочтение покупке квартиры в многоэтажном доме – например, на той же улице Солнечной. Да и адекватных предложений не очень много. Оно, безусловно, появится. Вопрос в том, насколько быстро. По моей оценке, не ранее, чем через три года".

Оксана Евдокимова