Цены на ликвидные объекты первичного рынка жилья продолжат рост
В апреле 2006 года индекс роста цен в сегменте первичного жилья составил 5%. Однако темпы роста цен на разные объекты строительства не совпадали. Определяющими факторами ценообразования, по мнению аналитиков, стали наличие необходимой документации на строительство, местонахождение объекта, метраж "долевки" и репутация застройщика.
Несмотря на скандалы в сегменте первичного жилья, на "долевки" спрос по-прежнему достаточно высок. Как признают все аналитики, цены квадратного метра в новостройках стремительно растут. По данным журнала "Зеленая площадь", в среднем стоимость первичного жилья растет на 5% в месяц. "Рынок неоднороден, и даже возводящиеся в одном районе объекты могут иметь различную ликвидность. Так, реально в прошлом месяце рост цен на новостройки в Самаре составил от 0 до 9%", - рассказывает генеральный директор ИК "Дом" Евгений Поберезкин.
Директор представительства "Ипотечное" риэлторской компании "Центр Недвижимости" Галина Емельяненко объясняет, что инвестиционная привлекательность любой новостройки сопряжена прежде всего с наличием или отсутствием трех основных факторов: имиджевого, визуального и правового. "Иными словами, известность брэнда строительной или риэлторской компании, ее репутация на рынке, рекламная кампания объекта, темпы строительства, наличие необходимой разрешительной документации, готовность к открытым отношениям с инвесторами - это именно те факторы, которые гарантируют высокую ликвидность и максимальную привлекательность проекта и, как следствие, влияют на желание граждан участвовать в инвестировании того или иного объекта", - говорит Емельяненко. Евгений Поберезкин считает основной причиной существенного роста цен сокращение количества предложений строящегося жилья, что в первую очередь обусловлено снижением динамики выхода на строительные площадки новых объектов. "Кроме того, по оценкам экспертов, в целом на рынке около 25% новостроек не имеет всех необходимых документов на строительство и реализацию квартир. По этой причине откладываются или затягиваются строительство и начало продаж", - говорит Поберезкин.
По некоторым оценкам, индекс доходности вложений в жилую недвижимость может составлять от 40 до 100% годовых. "Причина ценового разброса заключается в том, что доходность инвестиций в новые дома напрямую зависит от надежности и репутации застройщика, от успешности проекта - скорости строительства, активности продаж", - считает Евгений Поберезкин. "Высокой стоимости отдельной категории объектов, как правило, есть очень веские обоснования: она складывается из опыта, надежности застройщика, показателей предыдущего строительства – соблюдение сроков, качества строительства. Именно это позволяет увеличивать ликвидность объекта", – рассуждает он. Заместитель директор по риэлторской деятельности агентства "Поволжский центр развития" Юлия Чемпинская добавляет, что в связи со скандалами на рынке первичного жилья, пожалуй, самым важным фактором ценообразования стало наличие необходимой разрешительной документации. "В риэлторские агентства чаще стали обращаться клиенты только за тем, чтобы специалисты проверили "юридическую чистоту" стройки", - рассказывает Чемпинская.
Кроме того, как объясняет pr-менеджер СК "Портал" Юлия Романеева, многие застройщики придерживаются следующей политики: первые 3-4 месяца, пока объект еще достаточно не разрекламирован, он продается по цене ниже среднерыночной. Это происходит потому, что мелкие застройщики зачастую просто не имеют собственных средств для начала работ, и им необходимо в максимально короткий срок привлечь дольщиков, чтобы начать строительство. С течением времени застройщик поднимает цену до среднерыночной, и дальнейшее удорожание происходит в рамках общего роста цен. За некоторое время до окончания работ, когда уже видна готовая коробка здания, цены начинают расти на 30-40% быстрее, чем в среднем по рынку, поскольку именно в этот период к объекту проявляют интерес покупатели, не рискнувшие вложиться в строительство на более ранних сроках. Руководитель департамента оценки компании "Спектр недвижимости" Сергей Винтаев также придерживается точки зрения, что на ценообразование влияет степень готовности объекта: чем ближе стройка к завершению, тем выше цена 1 кв. м. С этим не соглашается Евгений Поберезкин. "Сегодня мы наблюдаем очень высокий интерес к новостройкам. Причем ситуация такова, что покупателей сейчас в меньшей степени, чем раньше, интересует стадия готовности дома. Очевидно, сказывается дефицит предложений в этом рыночном сегменте", - поясняет он.
Евгений Поберезкин уверен, что доходность инвестиций в новые объекты зависит от успешности проекта. В настоящий момент, по его оценке, число удачных новостроек в Самаре пока не превышает 40%. Спрос, соответственно, и цены на них будут стремительно расти, в отличие от "неудачных" проектов, спрос на которые станет увеличиваться гораздо более медленно. Другими словами, прямые вложения в недвижимость могут быть очень выгодными при условии выбора действительно ликвидного объекта", - делает вывод Поберезкин.
Юлия Чемпинская считает еще одним фактором, влияющим на изменение индекса цен, экологическую ситуацию в районе строящегося объекта. Высоки темпы роста цен на дома около Волги, в Солнечном микрорайоне ("Шале", "Радужный"). "Если раньше на рост стоимости кв. м большое влияние оказывало месторасположение в определенном районе (центральном или отдаленном), то теперь этот фактор не так заметен", - считает Чемпинская. Те районы, которые признавались ранее удаленными и непрестижными, теперь привлекают все больше инвесторов новостроек, так как признаны наиболее благоприятными с точки зрения экологии. Средняя стоимость 1 кв. м в новостройке на Красной Глинке или в Управленческом районе составляет не менее 20 тысяч рублей. Наибольшим спросом продолжают пользоваться малометражные "долевки" эконом-класса. По данным Юлии Чемпинской, темпы роста цен на жилье эконом-класса примерно на 10% больше, чем на элитные новостройки. Это связано с широким распространением системы ипотечного кредитования на первичном рынке, ростом доходов населения. "Как правило, рынку элитного жилья не свойственны резкие взлеты цен", - говорит Юлия Романеева.
Застройщики жилья подобного уровня, как правило, обладают надежной репутацией, которая на ранних стадиях реализации проекта играет основную роль в формировании уровня спроса и цены, повышая привлекательность объекта в глазах покупателя, и позволяет не продавать квартиры по заниженным ценам. Такое преимущество дает возможность стабильно увеличивать стоимость в процессе строительства, реагируя на растущий спрос. Строительство элитного жилья более рентабельно, и, соответственно, цены на него растут быстрее. Специалисты считают, что не способствует стабилизации цен и расширение городских и федеральных жилищных программ. Решая острые социальные задачи, они, тем не менее, приводят к сокращению предложения на рынке. Правительство предпринимает активные действия по реализации национального проекта в области жилья, но они носят долгосрочный характер и дадут ощутимые результаты в плане увеличения объемов строительства лишь через некоторое время.
В связи со скандалами вокруг известных строительных компаний, сокращением предложений строящегося жилья, высоким ростом цен, различающихся в зависимости от местонахождения объекта, наличия необходимой разрешительной документации, аналитики опасаются делать какие-либо уверенные предположения о будущем развитии ситуации в сегменте новостроек. Но все специалисты сходятся на том, что темпы роста цен будут сохраняться. "Темпы роста цен сохранятся примерно на том же уровне даже летом, несмотря на то, что это традиционный период затишья на рынке первичного жилья", - говорит Юлия Чемпинская.
Сергей Винтаев предполагает, что чем больше будет конкуренция строительных компаний, тем более гибкой будет ценовая политика. "Пока крупных игроков на рынке первичного жилья немного, поэтому их квартиры стремительно раскупаются, и такие застройщики имеют возможность поднимать цены", - утверждает Винтаев. "До конца 2006 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 10-15 %, а появления большого количества новых проектов ожидать не следует", - считает Евгений Поберезкин.
Вместе с тем периодически на рынок будет поступать какое-то ограниченное количество предложений жилья в новостройках, по мере оформления всех необходимых документов. Остановить рост цен при стабильном спросе (а уменьшение количества желающих улучшить свои жилищные условия представляется маловероятным) может лишь существенное увеличение объема ввода жилья, а поскольку этого не предвидится, в обозримом будущем цены будут только расти. Это подтверждают и другие игроки рынка недвижимости. "Поскольку рынок готового жилья далек от насыщения, на объекты, находящиеся на завершающихся этапах строительства, цены будут расти быстрее всего. Среднегодовой рост цен на строящиеся дома составит от 25-40%", - полагает Юлия Романеева.
Анастасия Вишнякова