Автовладелец и риэлтор стали партнерами

По разным оценкам Екатеринбург занимает третье место в России по уровню "автомобилизации" населения после Москвы и Санкт-Петербурга. Согласно статистике, в 2004 году на 1 тысячу жителей уральской столицы приходилось 190 автомобилей, а к концу 2005 года уже 230 — прирост составляет свыше 20%. Увеличение количества автомобилей естественным образом приводит к повышению спроса на места для их хранения — гаражи и парковки. Нашими экспертами по этому специфичному виду недвижимости, назовем ее "гаражной", мы попросили выступить директора агентства недвижимости (АН) "Новая квартира" Владимира Андреева, директора АН "ЛиКом" Артура Сафарова и главного менеджера АН "Исеть", специализирующегося на совершении операций с гаражами, Надежду Сапьянову.

За последние 15 лет сектор "гаражной" недвижимости, и это подтвердили наши эксперты, значительно изменился. На смену распространенным в советское время металлическим гаражам пришли более надежные и долговременные капитальные гаражи и паркинги, а также относительно легко организуемые уличные стоянки. Немалую роль в такой перемене смене сыграла реализуемая в Екатеринбурге с 1998 года программа по выносу металлических гаражей за пределы центральной части города. Они отправлялись на специальные площадки на окраинах или утилизировались с предоставлением владельцам мест на платных муниципальных автостоянках. Всего за эти годы из города было убрано порядка 20 тысяч металлических гаражей.

Городским властям пришлось потратить большие усилия и на то, чтобы упорядочить ситуацию с гаражами, парковками и стоянками, чье строительство еще 6-7 лет назад часто проводилось без оформления необходимых документов. Надежда Сапьянова: "В 2000 году БТИ предписало всем председателям екатеринбургских ГСК сдать техническую документацию и информацию о владельцах гаражей, после этого многие гаражные комплексы смогли пройти государственную регистрацию".

На данный момент уже порядка 90% екатеринбургских гаражей являются полноценной недвижимостью — сформировалось "новое поле" для деятельности риэлторских фирм. Его можно подразделить на три основных вида: капитальные одноуровневые гаражи, многоуровневые парковки и гаражные боксы, гаражи и парковки под жилыми домами. Строительство первых сейчас уже не ведется из-за высокой стоимости земли в Екатеринбурге. Наиболее рационально возводить только многоуровневые сооружения. При этом этажность построек постоянно растет: с 2-3 она увеличилась до 6-7 этажей. Владимир Андреев: "За последние 5 лет распространение получило новое направление — строительство паркингов и гаражей под жилыми домами". Учесть интересы автомобилистов сейчас пытаются все застройщики, поэтому каждый второй дом в городе строиться с таким паркингом.

На стоимость "гаражной" недвижимости в Екатеринбурге влияет сразу несколько факторов. В первую очередь это тип постройки и место ее расположения на карте города. Так, если цена одноуровневых гаражей начинается в среднем от 5 тысяч долларов США, то гараж под жилым домом — от 15 тысяч долларов и выше. При прочих равных условиях, цена гаража в центре города примерно на 50% будет выше, чем на окраине. Сейчас в Екатеринбурге осталось 3 относительно недорогих по стоимости капитальных гаражей микрорайона — Старая Сортировка, Вторчермет и Химмаш. Соответственно там цены на гаражи ниже, чем в целом по городу, верхний предел их стоимости — 5-6 тысяч долларов.

Немаловажно и то, насколько близко гараж распложен к жилым массивам. В частности, в Ботаническом микрорайоне есть капитальные гаражи в самом его центре — на бульваре Самоцветный — их стоимость колеблется в районе 15-17 тысяч долларов США, на окраине микрорайона, (например, улица Крестинского), цена "падает" до уровня 10 тысяч долларов. Гаражи, которые находятся за объездной дорогой, через которую бывает трудно перейти, стоят около 5 тысяч долларов. Повышающим фактором для цены гаража является наличие охраны, отделки и дополнительных сооружений: смотровой или овощной ямы. Но главным критерием для определения стоимости гаража выступает цена жилья в данном районе. "Основной ориентир — стоимость капитального гаража равняется или чуть меньше цены комнаты в трехкомнатной квартире",— отмечает Надежда Сапьянова.

Рост цен на гаражи, как и на всю недвижимость, происходит постоянно. Пиковым стал 2004 год, когда они выросли практически в 2 раза, в прошлом году темпы роста замедлились. По оценкам наших экспертов, они составили примерно 10-15% в год. Однако в любом случае этот рост отстает по своему уровню от роста стоимости жилья, которое является для человека просто более актуальным. Сильно на потребительском спросе на "гаражную" недвижимость отражается и наличие в городе временных уличных стоянок. Многие автовладельцы считают для себя просто более целесообразным ставить машину именно там, нежели покупать для нее дорогостоящий гараж. Именно поэтому спрос на последние имеет сезонный характер, его пик приходится на период с сентября по декабрь. В это время из-за начала дождей и снегопадов проявляется все неудобство содержания автомобиля под открытым небом, и многие начинают задумываться о покупке гаража.

Итак, в Екатеринбурге на данный момент имеется достаточно разнообразный сектор "гаражной" недвижимости, со своей историей, тенденциями развития и характерными принципами ценообразования. За последние 5-7 лет риэлторские компании стали уделять ему значительно больше внимания. По крайней мере, большинство из них готово теперь оказать помощь клиенту по совершению сделок, некоторые компании имеют даже отдельных специалистов по этой недвижимости. Увеличилось и количество граждан, которые пользуются этими услугами — гораздо проще, когда подбором вариантов при приобретении или поиску покупателей при продаже, проверкой законность возведенного гаража, оценкой его стоимости и оформлением всех необходимых бумаг занимается специалист-риэлтор.

Однако более серьезно этим рынком недвижимости риэлторские компании начнут заниматься только при росте количества объектов, находящихся в обращении. Обеспечить это может только увеличение темпов и объемов строительства гаражных комплексов и паркингов. Стоит отметить, что предпосылки к этому в городе есть. 17 апреля этого года программный совет стратегического развития Екатеринбурга на своем заседании рассмотрел стратегический проект, предоставленный специалистами Уральской государственной архитектурно-художественной академии — "Дом для автомобиля". По нему до 2015 года планируется построить целый ряд легко возводимых многоэтажных конструкций и подземных паркингов на 241 тысячи машиномест для постоянного хранения автомобилей, а также организовать 170 тысяч машиномест для временного хранения автомобилей на уличных стоянках. При этом полагать, что рынок "гаражной" недвижимости выйдет для риэлторов столицы Урала на первый план, было бы большой ошибкой. Основными сферами их деятельности все равно останутся операции с коммерческой и жилой недвижимостью.

Игорь Пушкарев