Грозит ли кризис ипотеке
Эксперты утверждают, что кредиты "живут нормально" 3-4 года. Спустя это время велика вероятность дефолта заемщиков.
Долговая яма
За последние пять лет рынок кредитования вырос более чем на 2500%. По данным Центробанка, банковские кредитные займы российского населения составляют на сегодняшний день 1,179 трлн рублей, включая ипотеку и автокредитование. Однако вместе с увеличением занимаемых сумм повышается и процент невозврата кредитов. По отзывам специалистов, доля "невозвратов" неуклонно растет, приближаясь к международно признанной критической отметке в 5%. В то же время в кулуарах давно говорят о том, что у большинства банков невозврат достигает минимум 5-6%, а у отдельных банков превышает 20%. Банкиры, впрочем, не спешат об этом распространяться, поскольку компенсация "плохих" потребкредитов благополучно осуществляется за счет высоких кредитных ставок, которые в реальности колеблются от 20 до 56% годовых. Так банкам удается поддерживать баланс и не допускать кризиса в наиболее подверженной этому сфере потребительского кредитования, даже несмотря на очевидное распространение так называемых экспресс-кредитов, для получения которых заемщики не проходят достаточной проверки. Однако выстрел висящего ружья – всего лишь дело времени.
В связи с этим возникает опасение: не случится ли что-нибудь подобное с другой сферой кредитования, имеющей ныне приоритетное национальное значение, - с ипотекой? К 2005 году наметился прогрессивный рост числа и сумм ипотечных займов: в прошлом году Самарский областной фонд жилья и ипотеки выдал 1113 кредитов на сумму 769, 31 млн рублей (для сравнения: в 2004 году было выдано 1139 займов на сумму 559 млн руб., в 2003-м эти показатели составили соответственно 842 и 285,4 млн руб., в 2002-м – 537 и 144,8 млн руб., в 2001-м – 229 и 48,1 млн руб.). В 2000 году СОФЖИ было выдано всего два кредита на сумму 0,48 млн руб. Таким образом, сумма выдаваемых кредитов увеличилась за 5 лет существования СОФЖИ в 16 раз. Число банков, занимающихся ипотекой, при этом возросло в полтора раза. К 2010 году в рамках нацпроекта планируется увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов до 30 млрд рублей в Самарской губернии и 415 млрд рублей в целом по стране. То есть через 5 лет объемы ипотечного кредитования в России вырастут в 20 раз, а в нашей области – в 30.
Но, если рассуждать логически, чем больше выдано кредитов, тем больше риски невозврата, и "перекрывать" их высокими ставками в данном случае нереально: в рамках того же нацпроекта предполагается снизить общероссийскую рыночную ставку по рублевым ипотечным кредитам до 11% к 2007 году и 8% - к 2010-му.
По оценкам специалистов, пик невозврата ипотечных кредитов наступает приблизительно через 3-4 года с момента их выдачи. Это подтверждают Дания Вагапова, исполнительный директор СОФЖИ, и Дмитрий Яковенко, президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров."В отличие от потребительского, ипотечный кредит берется в среднем на 10-15 лет, - говорит он. – Не платить деньги в первые год-полтора для заемщика проблематично, поскольку кредитор отслеживает ситуацию с клиентом. Абсолютное число потенциальных заемщиков не уверены в стабильном будущем – те, кто в нем уверен, денег на жилье не занимают. Как правило, молодые семьи берут ипотечный кредит в расчете на пополнение семьи, которое и происходит через 3-4 года. С появлением ребенка возникают дополнительные расходы, кроме того, один из супругов перестает приносить семье доход". Вот так и объясняются эти статистические данные. Многие банки, работающие с ипотечными кредитами, на практике с этой ситуацией еще не столкнулись, поскольку стаж их деятельности в данной сфере еще не достиг 3 лет. До сих пор, как утверждают начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования Внешторгбанка Ольга Калиничева и начальник отдела ипотечного кредитования НТБ Ольга Проскурякова , в их банках, занимающихся ипотекой с 2004 года, случаев невозврата ипотечных кредитов не было.
Выходит, что исключать вероятность "назревания" кризисных ситуаций на ипотечном "поприще" через каждые 3-4 года все-таки нельзя. Вероятно, справляться с этим в дальнейшем смогут как федеральный ипотечный агент, так и сами банки. Однако ближайший кризисный пик обещает случиться как раз ко времени предвыборного ажиотажа – в 2008 году. И успешное увеличение объемов ипотечного кредитования в году прошедшем может властям запросто "выйти боком", разрушив миф о благополучной реализации жилищного нацпроекта.
Проблемы решаемы
Однако наши респонденты такой возможности не допускают. "Ипотека – это залоговый инструмент, и невозвраты ипотечных кредитов в силу этого всегда будут меньше, чем в сфере потребкредитования или кредитования на развитие мелкого бизнеса", - говорит Людмила Ермакова, начальник отдела кредитования юридических лиц Первого Объединенного Банка.
"Пик действительно наступает через 3-4 года с момента выдачи кредита, – отмечает по этому поводу Дания Вагапова. - Это является проблемой, но проблемой, которая не выходит за реалии вообще потребительского кредитования населения, потому что в любых ситуациях при любом кредитовании допускается, прогнозируется определенный процент невозврата. Другое дело, что в нашем случае ипотечные кредиты имеют залог недвижимости жилья, с которым невозможно ничего сделать без нашего согласия, поэтому процесс реализации наших требований сегодня доходит до полугода. Кредит в любом случае возвращается кредитору, он не несет угрозу 100%-ной невыплаты или невозврата" . Риски по невозврату кредитов, по словам Дании Завдатовны, несет первоначально кредитор. "Это сегодня отражено в трехстороннем соглашении между структурой федерального уровня, правительством Самарской области и фондом, - отмечает она. - Если случится задержка платежей или кредит будет признан дефолтным, по нашему трехстороннему соглашению мы обязаны выкупить этот кредит у федерального агентства. Поэтому федеральное агентство, которое должно являться гарантом надежности ипотечного кредита, ответственность на себя не берет, а перекладывает ее на регионального оператора. Потому что мы находим заемщика, проверяем документы, работаем в дальнейшем по возврату кредита".
Но, как отмечает Дмитрий Яковенко, хотя обеспечение кредита залогом сильно снижает риски кредитора, сложности у него так или иначе появляются: "Когда рождается ребенок и получает прописку в ипотечном жилье, изъять и реализовать квартиру становится невозможно без согласия различных госструктур, защищающих права несовершеннолетнего члена семьи". Даже с учетом этого масштабный кризис ипотеке все равно не угрожает. "Я не думаю, что невозврат кредитов каким-то образом негативно скажется на ипотечном кредитовании, потому что наши ипотечные кредиты еще и застрахованы. Если кредит по каким-либо причинам не выплачивает заемщик, его выплачивает страховая компания. В этой ситуации мы защищены, а небольшой процент невозврата кредитов вряд ли негативно скажется на ипотечном кредитовании", - поясняет Дания Вагапова.
Однако и здесь не все так гладко: банки и страховые компании пока не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. В качестве страхователей большинство банков выступать не готовы, и все расходы перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.
Представляется, что основную кризисную опасность так или иначе несут именно банки: поддержки со стороны государства они не имеют, опыт в сфере ипотечного кредитования у них пока недостаточен, и вся система банковской ипотеки находится сейчас в состоянии становления. Но в канун президентских выборов и с ними вряд ли случится нечто катастрофическое: "Вероятность кризиса в случае с ипотечными кредитами всегда есть, но она ничтожно мала, - говорит Ольга Калиничева. – В принципе, кризис может разразиться и в любой другой момент, а не через 3-4 года, как это прогнозируют. И связан он может быть с изменением материального положения заемщиков".
"Не думаю, что в канун президентских выборов невозврат кредитов будет иметь место в большей или меньшей степени, - подчеркивает Дания Вагапова. - На невозврат кредитов может повлиять только снижение жизненного уровня населения. А мы видим, что в последнее время он растет, а не снижается, так что процесс будет в рамках наших ожиданий".
Сами банкиры уверяют, что проблема невозврата кредитов — не угрожающая тенденция, а рабочая ситуация. Невозвраты могут вызвать банковский кризис, но локальный, а не по всей стране или региону в целом. Катастрофические последствия будут только в том случае, если это спровоцирует отток пассивов, причем в критическом для жизнедеятельности банка объеме. Здесь речь идет уже о держателях депозитов, которые изымут их только в случае форс-мажора. "Ситуация с прогнозами невозврата ипотечных кредитов исключительно обыденна, и связать ее с политикой совершенно невозможно", - говорит Дмитрий Яковенко. Если за эти 3-4 года и многие последующие годы в стране не произойдет кардинальных финансовых перемен и российская экономика не окажется в условиях системного кризиса, глобальных кризисов в сфере ипотеки также опасаться нечего, тем более что в отличие от "проблемного" потребительского кредитования финансовое положение и прочие характеристики заемщика досконально проверяются.
"Причинами невозврата любых кредитов являются изначальное мошенничество или неадекватная оценка своего финансового положения; для кредитов на развитие бизнеса актуальны также неверная оценка своих перспектив развития или работа с непроверенными контрагентами", - рассказывает Людмила Ермакова. "Когда рассматривается заявка на получение кредита, кредиторы стараются достоверно определить, нуждается клиент в жилье или нет - то есть не имеет ли место факт мошенничества", - продолжает Ольга Калиничева. Банк или иная кредитующая структура проверяет также платежеспособность заемщика и его кредитную историю. "Банк включает в договор пункт, по которому имеет право передать информацию о невыплатах в кредитное бюро, - замечает Дмитрий Яковенко. – Это означает, что у заемщика на всю жизнь появляется клеймо неплательщика, и на другой кредит он может не рассчитывать. Человек должен решиться на то, чтобы не отдать деньги. Невозврат сложен психологически, поэтому массовый невозврат кредитов – явление крайне редкое".
Словом, ни к 2008 году, ни на протяжении последующих лет кризис ипотечным кредиторам, в отличие от предоставителей потребкредитов, не угрожает, если только государство не ввергнет себя в пучину новых финансовых катаклизмов. А значит, чиновники благополучно смогут докладывать об успешном исполнении нацпроекта "Доступное жилье".
Не хотелось бы кликать беду раньше времени. Да, пока в экономике России все хорошо, и предпосылок для системного кризиса нет. Но чуть качнись ситуация на мировых рынках, и масса проблемных кредитов ударит по российской банковской системе. Это первое. Второе — завуалированная просрочка не позволяет понять истинное состояние финансовой системы, делает ее непрозрачной. Третье — не надо забывать и о такой проблеме, как невозврат кредитов населением. Аналитики пророчат: уже в этом году банки могут ощутить все последствия массовой раздачи кредитов. На упомянутой банковской конференции приводилась цифра: в некоторых банках просрочка по вкладам "физиков" доходит уже до 10%. Если судебная система кое-как еще справляется с исками к предприятиям, то поток исков в отношении физлиц ее затопит. Наконец, юридическая незащищенность банков как кредиторов в принципе сдерживает кредитование экономики.
Безусловно, решение проблемы лежит в юридической плоскости. Но, на наш взгляд, не только. Надо признать, что в российском обществе отношение к кредитным организациям в целом до сих пор остается негативным. Банки постоянно упрекают, в том числе и государственные чиновники, что они плохо и мало инвестируют в экономику, что у них много бюрократии и так далее. Такое публичное недоверие на высшем уровне власти трансформируется в недоверие и на микроуровне. Это отношение нужно менять. Надо перестать во всем подряд публично обвинять банковскую систему. Нужно формировать в обществе цивилизованную финансовую культуру: каждый собственник, менеджер, гражданин должен отвечать за свои финансовые обязательства. Это задача прежде всего банковского сообщества и, конечно, государства.
Елена Урсина