Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Белом доме раскрыли подробности предстоящей встречи Байдена и Путина Политика, 05:12 Глава бундестага назвал встречу Путина и Байдена «знаком надежды» Политика, 04:49 Посол Украины посетит Госдеп в день встречи Байдена с Путиным в Женеве Политика, 04:32 Профи или безбашенный: какой вы таксист. Тест Autonews и Яндекс.Такси, 04:18 Более 30 военных получили ранения при взрыве автомобиля в Колумбии Политика, 04:01 СМИ узнали о планах властей создать единую систему видеонаблюдения Общество, 03:50 Быстрое свидание с технологиями: как выбрать идеальный ноутбук РБК и ASUS, 03:28 Ученые спрогнозировали пик роста числа заразившихся COVID-19 в России Общество, 03:08 Израиль заявил о возобновлении ударов по объектам ХАМАС в секторе Газа Политика, 02:56 Ученые сообщили о первых случаях заражения COVID в США в декабре 2019 Общество, 02:40 Как менялось жилье военнослужащих в Российской Империи, СССР и России РБК и ПСБ, 02:33 L'Oreal оштрафовали на €370 тыс. за коммерческий шпионаж Бизнес, 01:54 Ученые нашли токсичные вещества в косметике ведущих брендов Общество, 01:46 Где провести уютный вечер у камина РБК и «Галс», 01:33
Грозит ли кризис ипотеке
Городская недвижимость ,  
0 

Грозит ли кризис ипотеке

За последние пять лет рынок кредитования вырос более чем на 2500%. Банковские кредитные займы российского населения составляют на сегодняшний день 1,179 трлн рублей, включая ипотеку и автокредитование. Однако вместе с увеличением занимаемых сумм повышается и процент невозврата кредитов. Говорят о том, что у большинства банков невозврат достигает минимум 5-6%, а у отдельных банков превышает 20%.

Эксперты утверждают, что кредиты "живут нормально" 3-4 года. Спустя это время велика вероятность дефолта заемщиков.

Долговая яма

За последние пять лет рынок кредитования вырос более чем на 2500%. По данным Центробанка, банковские кредитные займы российского населения составляют на сегодняшний день 1,179 трлн рублей, включая ипотеку и автокредитование. Однако вместе с увеличением занимаемых сумм повышается и процент невозврата кредитов. По отзывам специалистов, доля "невозвратов" неуклонно растет, приближаясь к международно признанной критической отметке в 5%. В то же время в кулуарах давно говорят о том, что у большинства банков невозврат достигает минимум 5-6%, а у отдельных банков превышает 20%. Банкиры, впрочем, не спешат об этом распространяться, поскольку компенсация "плохих" потребкредитов благополучно осуществляется за счет высоких кредитных ставок, которые в реальности колеблются от 20 до 56% годовых. Так банкам удается поддерживать баланс и не допускать кризиса в наиболее подверженной этому сфере потребительского кредитования, даже несмотря на очевидное распространение так называемых экспресс-кредитов, для получения которых заемщики не проходят достаточной проверки. Однако выстрел висящего ружья – всего лишь дело времени.

В связи с этим возникает опасение: не случится ли что-нибудь подобное с другой сферой кредитования, имеющей ныне приоритетное национальное значение, - с ипотекой? К 2005 году наметился прогрессивный рост числа и сумм ипотечных займов: в прошлом году Самарский областной фонд жилья и ипотеки выдал 1113 кредитов на сумму 769, 31 млн рублей (для сравнения: в 2004 году было выдано 1139 займов на сумму 559 млн руб., в 2003-м эти показатели составили соответственно 842 и 285,4 млн руб., в 2002-м – 537 и 144,8 млн руб., в 2001-м – 229 и 48,1 млн руб.). В 2000 году СОФЖИ было выдано всего два кредита на сумму 0,48 млн руб. Таким образом, сумма выдаваемых кредитов увеличилась за 5 лет существования СОФЖИ в 16 раз. Число банков, занимающихся ипотекой, при этом возросло в полтора раза. К 2010 году в рамках нацпроекта планируется увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов до 30 млрд рублей в Самарской губернии и 415 млрд рублей в целом по стране. То есть через 5 лет объемы ипотечного кредитования в России вырастут в 20 раз, а в нашей области – в 30.

Но, если рассуждать логически, чем больше выдано кредитов, тем больше риски невозврата, и "перекрывать" их высокими ставками в данном случае нереально: в рамках того же нацпроекта предполагается снизить общероссийскую рыночную ставку по рублевым ипотечным кредитам до 11% к 2007 году и 8% - к 2010-му.

По оценкам специалистов, пик невозврата ипотечных кредитов наступает приблизительно через 3-4 года с момента их выдачи. Это подтверждают Дания Вагапова, исполнительный директор СОФЖИ, и Дмитрий Яковенко, президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров."В отличие от потребительского, ипотечный кредит берется в среднем на 10-15 лет, - говорит он. – Не платить деньги в первые год-полтора для заемщика проблематично, поскольку кредитор отслеживает ситуацию с клиентом. Абсолютное число потенциальных заемщиков не уверены в стабильном будущем – те, кто в нем уверен, денег на жилье не занимают. Как правило, молодые семьи берут ипотечный кредит в расчете на пополнение семьи, которое и происходит через 3-4 года. С появлением ребенка возникают дополнительные расходы, кроме того, один из супругов перестает приносить семье доход". Вот так и объясняются эти статистические данные. Многие банки, работающие с ипотечными кредитами, на практике с этой ситуацией еще не столкнулись, поскольку стаж их деятельности в данной сфере еще не достиг 3 лет. До сих пор, как утверждают начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования Внешторгбанка Ольга Калиничева и начальник отдела ипотечного кредитования НТБ Ольга Проскурякова , в их банках, занимающихся ипотекой с 2004 года, случаев невозврата ипотечных кредитов не было.

Выходит, что исключать вероятность "назревания" кризисных ситуаций на ипотечном "поприще" через каждые 3-4 года все-таки нельзя. Вероятно, справляться с этим в дальнейшем смогут как федеральный ипотечный агент, так и сами банки. Однако ближайший кризисный пик обещает случиться как раз ко времени предвыборного ажиотажа – в 2008 году. И успешное увеличение объемов ипотечного кредитования в году прошедшем может властям запросто "выйти боком", разрушив миф о благополучной реализации жилищного нацпроекта.

Проблемы решаемы

Однако наши респонденты такой возможности не допускают. "Ипотека – это залоговый инструмент, и невозвраты ипотечных кредитов в силу этого всегда будут меньше, чем в сфере потребкредитования или кредитования на развитие мелкого бизнеса", - говорит Людмила Ермакова, начальник отдела кредитования юридических лиц Первого Объединенного Банка.

"Пик действительно наступает через 3-4 года с момента выдачи кредита, – отмечает по этому поводу Дания Вагапова. - Это является проблемой, но проблемой, которая не выходит за реалии вообще потребительского кредитования населения, потому что в любых ситуациях при любом кредитовании допускается, прогнозируется определенный процент невозврата. Другое дело, что в нашем случае ипотечные кредиты имеют залог недвижимости жилья, с которым невозможно ничего сделать без нашего согласия, поэтому процесс реализации наших требований сегодня доходит до полугода. Кредит в любом случае возвращается кредитору, он не несет угрозу 100%-ной невыплаты или невозврата" . Риски по невозврату кредитов, по словам Дании Завдатовны, несет первоначально кредитор. "Это сегодня отражено в трехстороннем соглашении между структурой федерального уровня, правительством Самарской области и фондом, - отмечает она. - Если случится задержка платежей или кредит будет признан дефолтным, по нашему трехстороннему соглашению мы обязаны выкупить этот кредит у федерального агентства. Поэтому федеральное агентство, которое должно являться гарантом надежности ипотечного кредита, ответственность на себя не берет, а перекладывает ее на регионального оператора. Потому что мы находим заемщика, проверяем документы, работаем в дальнейшем по возврату кредита".

Но, как отмечает Дмитрий Яковенко, хотя обеспечение кредита залогом сильно снижает риски кредитора, сложности у него так или иначе появляются: "Когда рождается ребенок и получает прописку в ипотечном жилье, изъять и реализовать квартиру становится невозможно без согласия различных госструктур, защищающих права несовершеннолетнего члена семьи". Даже с учетом этого масштабный кризис ипотеке все равно не угрожает. "Я не думаю, что невозврат кредитов каким-то образом негативно скажется на ипотечном кредитовании, потому что наши ипотечные кредиты еще и застрахованы. Если кредит по каким-либо причинам не выплачивает заемщик, его выплачивает страховая компания. В этой ситуации мы защищены, а небольшой процент невозврата кредитов вряд ли негативно скажется на ипотечном кредитовании", - поясняет Дания Вагапова.

Однако и здесь не все так гладко: банки и страховые компании пока не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. В качестве страхователей большинство банков выступать не готовы, и все расходы перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Представляется, что основную кризисную опасность так или иначе несут именно банки: поддержки со стороны государства они не имеют, опыт в сфере ипотечного кредитования у них пока недостаточен, и вся система банковской ипотеки находится сейчас в состоянии становления. Но в канун президентских выборов и с ними вряд ли случится нечто катастрофическое: "Вероятность кризиса в случае с ипотечными кредитами всегда есть, но она ничтожно мала, - говорит Ольга Калиничева. – В принципе, кризис может разразиться и в любой другой момент, а не через 3-4 года, как это прогнозируют. И связан он может быть с изменением материального положения заемщиков".

"Не думаю, что в канун президентских выборов невозврат кредитов будет иметь место в большей или меньшей степени, - подчеркивает Дания Вагапова. - На невозврат кредитов может повлиять только снижение жизненного уровня населения. А мы видим, что в последнее время он растет, а не снижается, так что процесс будет в рамках наших ожиданий".

Сами банкиры уверяют, что проблема невозврата кредитов — не угрожающая тенденция, а рабочая ситуация. Невозвраты могут вызвать банковский кризис, но локальный, а не по всей стране или региону в целом. Катастрофические последствия будут только в том случае, если это спровоцирует отток пассивов, причем в критическом для жизнедеятельности банка объеме. Здесь речь идет уже о держателях депозитов, которые изымут их только в случае форс-мажора. "Ситуация с прогнозами невозврата ипотечных кредитов исключительно обыденна, и связать ее с политикой совершенно невозможно", - говорит Дмитрий Яковенко. Если за эти 3-4 года и многие последующие годы в стране не произойдет кардинальных финансовых перемен и российская экономика не окажется в условиях системного кризиса, глобальных кризисов в сфере ипотеки также опасаться нечего, тем более что в отличие от "проблемного" потребительского кредитования финансовое положение и прочие характеристики заемщика досконально проверяются.

"Причинами невозврата любых кредитов являются изначальное мошенничество или неадекватная оценка своего финансового положения; для кредитов на развитие бизнеса актуальны также неверная оценка своих перспектив развития или работа с непроверенными контрагентами", - рассказывает Людмила Ермакова. "Когда рассматривается заявка на получение кредита, кредиторы стараются достоверно определить, нуждается клиент в жилье или нет - то есть не имеет ли место факт мошенничества", - продолжает Ольга Калиничева. Банк или иная кредитующая структура проверяет также платежеспособность заемщика и его кредитную историю. "Банк включает в договор пункт, по которому имеет право передать информацию о невыплатах в кредитное бюро, - замечает Дмитрий Яковенко. – Это означает, что у заемщика на всю жизнь появляется клеймо неплательщика, и на другой кредит он может не рассчитывать. Человек должен решиться на то, чтобы не отдать деньги. Невозврат сложен психологически, поэтому массовый невозврат кредитов – явление крайне редкое".

Словом, ни к 2008 году, ни на протяжении последующих лет кризис ипотечным кредиторам, в отличие от предоставителей потребкредитов, не угрожает, если только государство не ввергнет себя в пучину новых финансовых катаклизмов. А значит, чиновники благополучно смогут докладывать об успешном исполнении нацпроекта "Доступное жилье".

Не хотелось бы кликать беду раньше времени. Да, пока в экономике России все хорошо, и предпосылок для системного кризиса нет. Но чуть качнись ситуация на мировых рынках, и масса проблемных кредитов ударит по российской банковской системе. Это первое. Второе — завуалированная просрочка не позволяет понять истинное состояние финансовой системы, делает ее непрозрачной. Третье — не надо забывать и о такой проблеме, как невозврат кредитов населением. Аналитики пророчат: уже в этом году банки могут ощутить все последствия массовой раздачи кредитов. На упомянутой банковской конференции приводилась цифра: в некоторых банках просрочка по вкладам "физиков" доходит уже до 10%. Если судебная система кое-как еще справляется с исками к предприятиям, то поток исков в отношении физлиц ее затопит. Наконец, юридическая незащищенность банков как кредиторов в принципе сдерживает кредитование экономики.

Безусловно, решение проблемы лежит в юридической плоскости. Но, на наш взгляд, не только. Надо признать, что в российском обществе отношение к кредитным организациям в целом до сих пор остается негативным. Банки постоянно упрекают, в том числе и государственные чиновники, что они плохо и мало инвестируют в экономику, что у них много бюрократии и так далее. Такое публичное недоверие на высшем уровне власти трансформируется в недоверие и на микроуровне. Это отношение нужно менять. Надо перестать во всем подряд публично обвинять банковскую систему. Нужно формировать в обществе цивилизованную финансовую культуру: каждый собственник, менеджер, гражданин должен отвечать за свои финансовые обязательства. Это задача прежде всего банковского сообщества и, конечно, государства.

Елена Урсина

РБК Сервис
База новостроек
без рекламы
Главное Найти квартиру Лента