Рост цен на жилье стимулирует строительство
Недавно в Москве прошел Международный конгресс по строительству "IBC-2006", посвященный вопросам формирования рынка доступного жилья в России. Участники конгресса сетуют, что в целом по стране происходит падение объемов строительства нового жилья, в то время как требуется их увеличение. Как рассказали участникам конгресса специалисты минэкономразвития РФ, в среднем по стране цены на недвижимость вырастут за этот год на 18 процентов. А в следующем году эксперты прогнозируют общее подорожание жилья в стране на 50%. Как отмечали участники конгресса, рост цен на недвижимость в России съедает все те плюсы, которые могло бы получить население в результате реализации национального проекта, а реальные доходы подавляющей части россиян не поспевают за ценами на жилье. Казалось бы, ситуация не из лучших. Однако, эксперты отмечают, что в тех городах, где отмечен самый большой рост цен на недвижимость, резко возросли и объемы строительства нового жилья.
В Екатеринбурге проблема роста цен на жилую недвижимость стоит намного острее, чем во многих других городах России, разве что, кроме Москвы, где цены на квартиры, как правило, всегда в два раза выше, чем в Екатеринбурге. По самым оптимистичным прогнозам, к концу этого года рост цен на жилье в Екатеринбурге составит не менее 40%. Темпы роста цен на жилье в городе возросли в полтора раза по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года. Средняя цена квадратного метра общей площади на рынке вторичного жилья в Екатеринбурге на сегодня составляет 33 тыс. руб. На рынке первичного жилья цена за квадратный метр колеблется от 26 тысяч рублей на окраинах до 40,5 тыс. руб. в центре города, средняя цена квадратного метра общей площади в новостройках по городу сейчас составляет 31,6 тыс. руб. По словам исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, за 4 месяца этого года цена жилой недвижимости на вторичном рынке жилья повысилась на 15%. На первичном рынке жилья за первые 3 месяца этого года цена квадратного метра общей площади возросла на 5%. А после апрельского повышения цен для участников долевого строительства компанией "Атомстройкомплекс" (АСК) за 4 месяца этого года рост цен на рынке первичного жилья составил 11%. Напомним, ЗАО "Атомстройкомплекс" в апреле объявило о повышении цен для участников долевого строительства на 20%. Изменения не коснутся тех клиентов, с которыми договоры были заключены до 5 апреля, для них стоимость квадратного метра останется прежней. Однако, по оценкам некоторых экспертов, цены на жилую недвижимость на объектах АСК возросли на 20-60%.
Повышение цены на жилую недвижимость в новостройках в АСК объясняют переходом на новые стандарты работы, а также повышением цен стройматериалы, топливо и энергоресурсы. Генеральный директор НП "Управление строительства "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев с негодованием отверг предположения некоторых экспертов о том, что АСК искусственно "раскачивает" рынок жилья. По его словам, повышение цен на жилую недвижимость компанией АСК вызвано объективными причинами, которых несколько. Во-первых, как уже было сказано, компания перешла на новый стандарт: новое жилье теперь строится с полной отделкой помещений, отделкой входных групп и лестничных клеток. Во-вторых, многократно усложнились архитектурно-планировочные задания, которые сегодня выдаются на отводимые под застройку участки земли. В-третьих, для застройки новых участков приходится отселять жильцов из ветхих построек в новые квартиры. В-четвертых, частично на стоимость жилья повлияло и повышение цен на стройматериалы, топливо и энергоресурсы.
Представители компании утверждают, в этих условиях АСК прилагает усилия к снижению внутренних цен по некоторым позициям: бетон, транспорт, проектные работы — тем самым, даже удерживая дальнейший рост цен. Отметим, в настоящее время компания АСК строит в Екатеринбурге около 20 жилых домов в районе улиц Грибоедова – Бородина, Жукова – Челюскинцев, Краснолесья – Амундсена, Лермонтова, Высоцкого, Малышева – Московская, Новая – Авиаторов, Славянская, Февральской революции, Фучика – Авиационная, Шефская – Космонавтов, Белинского - Карла Маркса и Орденоносцев.
В ближайшее время к цене, установленной АСК, подтянутся и другие застройщики. Компания АСК является отраслеобразующей для Екатеринбурга, сейчас она строит около 20 жилых домов. Поэтому повышение цен на недвижимость компанией стало причиной того, что и другие застройщики стали повышать цены на участие в долевом строительстве. Кроме того, на повышение цен влияют те же самые факторы: усложнение архитектурно-планировочных заданий, сложности с отселением жильцов из ветхих построек на месте строительства новых домов, повышение цен на стройматериалы и энергоресурсы. С этим согласен и директор АН "Новая квартира" Владимир Андреев, который считает, что в ближайшее время поднимут цены на "долевку" абсолютно все застройщики Екатеринбурга. Например, Центр недвижимости "МАН" в мае поднимет цены на жилье в новостройках в среднем на 10%. ЗАО "Наш дом" в ближайшее время также собирается повышать цены для участников долевого строительства. ЦН "МАН" ведет реализацию недвижимости в строящихся жилых комплексах "Кольцо Екатерины" в центре Екатеринбурга и "Основинский Парк" на пересечении улиц Уральская-Сулимова, а также в "Бизнес МАН Центре" на пересечении улиц Московская-Фурманова. ЗАО "Наш дом" возводит жилые дома нового микрорайона "Волгоградский" по схемам долевого строительства.
Причины повышения цен для участников долевого строительства, перечисленные Валерием Ананьевым, имеют место быть, однако реальная причина повышения цен на "долевку" компанией АСК в Екатеринбурге состоит в другом: застройщики ведут мониторинг цен на вторичное жилье, темпы роста которых традиционно выше, чем на рынке первичного жилья, и "подтягивают" свои цены к текущей коньюктуре всего рынка недвижимости. Таким образом рост цен на "долевку" в Екатеринбурге обусловлен прежде всего ростом цен на рынке вторичного жилья.
Вторичное же жилье дорожает потому, что спрос на квартиры в Екатеринбурге по-прежнему намного превышает предложение. Вместе с тем, в апреле после повышения цен компанией АСК наблюдалась обратная картина: в результате возросшей цены на "долевку" в Екатеринбурге стала расти цена недвижимости на рынке вторичного жилья. Те граждане, которые хотели продать свои квартиры, чтобы вступить в долевое строительство, теперь совершить сделку по старой цене, так как цена на "долевку" в городе, в среднем, возросла на 30-50% и в центре города сейчас составляет от 42 до 60 тысяч рублей за квадратный метр.
Как следствие, граждане теперь стараются продать квартиры подороже, а на рынке вторичного жилья начала расти цена квадратного метра общей площади. На рынке вторичного жилья в Екатеринбурге ежемесячно выставляется на продажу 6-7 тысяч новых объектов, каждый месяц совершается 2-2,5 тысяч сделок по купле-продаже недвижимости. Высокие темпы роста цен на недвижимость стали причиной того, что люди торопятся совершать сделки с жильем, так как спрос все еще намного превышает предложение, а в дальнейшем цены на жилье в Екатеринбурге повысятся еще больше.
Становится ясно, что в этом году процессы на рынках вторичного и первичного жилья в Екатеринбурге взаимно влияют друг на друга, провоцируя рост цен то с одной, то с другой стороны. В этой связи, учитывая инфляцию, рост цен на стройматериалы и энергоресурсы и новые требования к качеству новостроек, прогноз о том, что концу года рост цен на недвижимость в Екатеринбурге достигнет 40%, кажется слишком радужным. По мнению ряда экспертов, рост цен на рынке жилья в городе к концу года может достигнуть и 60%, и даже 70% и обязательно продолжится в следующем году.
Цены будут расти, пока в городе существует дефицит жилья. Однако, компании-застройщики всеми силами стараются удовлетворить быстро растущий спрос на жилье в Екатеринбурге, чего не скажешь о других городах страны, кроме, опять же Москвы. Когда у них это получится, в отдаленном и пока мифическом будущем темпы роста цен на жилую недвижимость могут замедлиться или даже стабилизироваться. Пока же за первые два месяца 2006 года ввод жилых домов составил по России всего 82% от уровня аналогичного периода прошлого года. Правительство предпринимает активные действия по реализации национального проекта в области жилья, но они носят долгосрочный характер и дадут ощутимые результаты в плане увеличения объемов строительства лишь через некоторое время.
Между тем, в Екатеринбурге объем введенного жилья в первом квартале 2006 года увеличился на 13,6% по сравнению с аналогичным периодом 2005 года и составил 54,62 тысячи квадратных метров. В целом объем введенного жилья в городе за последние 5 лет увеличился в 2,18 раза. К концу 2006 года планируется ввести в эксплуатацию 700 тысяч квадратных метров жилья, повысив уровень обеспеченности горожан жильем до 20 квадратных метров на человека. Кроме того, мероприятиям стратегического плана развития Екатеринбурга соответствуют и приоритеты национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России".
Рост цен на жилую недвижимость в Екатеринбурге постоянно стимулирует увеличение объемов строительства нового жилья. Как заявил на недавней пресс-конференции председатель Свердловского областного комитета государственной статистики Алексей Чернядев, ситуация с жилищным строительством в Екатеринбурге в настоящее время складывается весьма и весьма удачно. По его словам, прогнозы на конец года по вопросу введения жилья в регионе и в Екатеринбурге "самые оптимистичные". Таким образом, несмотря на бурный рост цен на жилую недвижимость, а может быть даже, и благодаря ему, Екатеринбург приближается к тому, чтобы стать одним из первых городов России, где жилья хватит на всех, в полном соответствии с национальными приоритетами.