Лента новостей
Все новости Недвижимость
Личный опыт: как открыть барбершоп и не прогореть 26 мая, 23:51, РБК и «Билайн» Бизнес Сборная Финляндии победила Канаду в финале чемпионата мира по хоккею 26 мая, 23:31, Спорт Не менее 30 человек погибли и 200 пропали при затоплении судна в Конго 26 мая, 23:29, Общество Кличко назвал диверсией повреждение нового стеклянного моста в Киеве 26 мая, 23:06, Общество На стройке в Москве нашли 25 артиллерийских снарядов времен ВОВ 26 мая, 22:47, Общество 39 идей для бизнеса для «мобильных» предпринимателей 26 мая, 22:35, РБК и ГАЗ После наезда автомобиля на сотрудника ДПС в Москве возбудили дело 26 мая, 22:28, Общество В Швеции около 100 тыс. кур погибли во время пожара 26 мая, 22:03, Общество В Буркина-Фасо при нападении на церковь погибли не менее трех человек 26 мая, 21:51, Общество Опрос показал победу партии Ле Пен на выборах в Европарламент во Франции 26 мая, 21:34, Политика Трое детей погибли при пожаре в Новосибирской области 26 мая, 21:33, Общество Финал чемпионата мира по хоккею. Канада — Финляндия. Онлайн 26 мая, 21:15, Спорт Илья Воробьев продолжит работу на посту тренера сборной России по хоккею 26 мая, 21:03, Спорт В Киеве новый стеклянный мост треснул на второй день после открытия 26 мая, 20:59, Общество Гройсман решил не объединяться с Порошенко на парламентских выборах 26 мая, 20:57, Политика Объявлены лучшие игроки матча сборных России и Чехии на ЧМ по хоккею 26 мая, 20:26, Спорт В Москве автомобиль сбил сотрудника ДПС во время погони 26 мая, 20:20, Общество Самолет из КНР приземлился в Петербурге после отказа одного из двигателей 26 мая, 20:20, Общество Украинка дважды за сутки протаранила КПП на границе Приднестровья 26 мая, 19:56, Общество Один человек погиб в результате землетрясения в Перу 26 мая, 19:56, Общество Бизнес с друзьями: как научиться четко разделять личную жизнь и работу 26 мая, 19:55, РБК и «Билайн» Бизнес В Катманду четыре человека погибли в результате двух взрывов 26 мая, 19:27, Общество Сборная России выиграла бронзу на чемпионате мира по хоккею 26 мая, 19:24, Спорт Зеленский оценил значение запаха шаурмы у метро для Киева 26 мая, 18:58, Общество В Ленобласти полицейский получил удар ножом при попытке остановить драку 26 мая, 18:44, Общество Даниил Квят показал лучший результат в сезоне на Гран-при Монако 26 мая, 18:28, Спорт Дочь Алсу поздравила остальных победителей шоу «Голос.Дети» 26 мая, 18:28, Технологии и медиа Зеленский попросил полицию действовать на митингах мягче 26 мая, 18:12, Политика
Жизнь после поправок
0
Жизнь после поправок
Отмена солидарной ответственности банков перед дольщиками – это лишь верхушка айсберга под названием "оптимизация работы строительной отрасли". Изменений в Закон "Об участии в долевом строительстве..." рынок строительства ждал полтора года. Между тем внесение поправок вряд ли станет панацеей для рынка, считают эксперты: у застройщиков и их клиентов залога как не было, так и нет, а значит, получить заем под строительство или долевое участие по­прежнему сложно.

Отмена солидарной ответственности банков перед дольщиками – это лишь верхушка айсберга под названием "оптимизация работы строительной отрасли". Изменений в Закон "Об участии в долевом строительстве..." рынок строительства ждал полтора года – с момента принятия документа в первом чтении. И вот дождались: в середине лета этого года поправки утвердили. Одной из главных и наиболее ожидаемых стала отмена солидарной ответственности банков­кредиторов перед дольщиками. Между тем этот шаг вряд ли станет панацеей для рынка, считают эксперты: у застройщиков и их клиентов залога как не было, так и нет, а значит, получить заем под строительство или долевое участие по­прежнему сложно.

Вообще, анализировать работу рынка после принятия поправок в ФЗ­214 – а такие попытки предпринимаются буквально с момента их внесения ­ еще рано. Операторы финансового рынка склоняются к мысли, что реальный эффект от поправок может проявиться только через 1,5­2 года. Между тем в новый сезон строители вступают с обновленными правилами игры. В связи с этим вопрос: как поведет себя рынок и будет ли в его поведении прослеживаться влияние законодательных поправок?

Не солидарны

Начнем с того, что необходимость изменения вступившего в силу 1 апреля 2005 года закона о долевках вызывала сомнение разве что у непосвященных – причем с самого начала. Не говоря о более поздних периодах, когда влияние нового законодательства перешло из плоскости теоретической в плоскость практическую. С новым законом стали меньше строить ­ спровоцировав тем самым очередной виток цен на товар, который и без того расходился "на ура", а теперь и вовсе дефицитным стал. "С тех пор как закон вступил в действие, объемы строительства сократились в среднем на 40%. При этом в связи с возросшими рисками многие банки перестали кредитовать дольщиков, -­ отмечает глава Самарского представительства Городского ипотечного банка Елена Битяй. ­- Те программы, которые реализовывались после 1 апреля 2005-­го, связаны с финансированием объектов, право на строительство которых получено в условиях действия прежнего законодательства. Разумеется, все эти факторы повлияли на сокращение объемов предложения нового жилья, как следствие, вызвав рост цен на вторичное жилье до 1­3% в неделю".

Казалось бы, все очевидно: несколько недоработанный и тем не менее вступивший в силу ФЗ, изначально направленный на защиту потребителя, а фактически создавший ряд препятствий для его сотрудничества с застройщиками, с одной стороны, и для партнерства застройщиков с банками ­ с другой, нуждается в поправках, которые и были разработаны и приняты. Вопрос в том, правильно ли расставлены акценты и являются ли предпринятые шаги настолько масштабными, чтобы в корне изменить ситуацию.

"Выбирая строящийся объект для кредитования, взвешиваются все возможные риски. В Самарском регионе такой фактор, как солидарная ответственность перед дольщиками, был лишь маленьким минусом в отношениях между строителями и банками и поводом для отказа,­ - считает специалист ЗАО "ФИА­БАНК" Татьяна Вихляева. -­ Местные банки и местные застройщики выросли на этой земле, планируют работать здесь и в дальнейшем, поэтому хорошо знают бизнес друг друга – так что, несмотря на пункт о солидарной ответственности, продолжают совместную деятельность. Вместе с тем для пришедших в регион банков и застройщиков данный фактор являлся основным поводом для повышения стоимости предоставляемых ресурсов и отказа в финансировании строительства".

"Внесенные в ФЗ­214 поправки направлены на устранение отдельных несоответствий с точки зрения защиты интересов граждан ­ участников инвестпроцесса, стимулирования банков в кредитовании участников инвестпроцесса, ответственности в таком случае кредитора. Из закона исключено положение, согласно которому банки, кредитующие строительство, должны нести солидарную ответственность с девелоперами. Включена возможность так называемого страхования рисков инвестиционного процесса. Ожидается, что эти поправки внесут положительные изменения в вопросы работы в рамках данного ФЗ, однако существует целый ряд мнений, что принятых поправок недостаточно для того, чтобы масштабно участвовать в инвестировании строительства, важной составляющей которого являются финансовая устойчивость застройщика и наличие залогового обеспечения по банкам­-кредиторам, -­ подчеркивает Елена Битяй. ­- Остаются вопросы не только со строительными рисками, капитализацией строительных компаний и, как следствие, возможностями активного кредитования их банками, но и в части выделения участков под застройку, оформления прав и т. д.".

"Поправки к ФЗ­214 отменили пресловутую "солидарную ответственность" банков. Но поправок по другим принципиально важным пунктам в законе строители и банкиры так и не увидели, ­- констатирует руководитель комитета по развитию Поволжской гильдии риэлторов, генеральный директор ИК "Дом" Евгений Поберезкин. ­- В частности, принятые изменения не упростили путь привлечения кредитных средств банков. Все дело в механизме пропорционального залога, при котором банкам и дольщикам в случае возникновения проблем у застройщика возвращаются средства пропорционально вкладу каждого".

По оценке экспертов, банкам по определению невыгодна схема долевого строительства. "Финансовые организации заинтересованы в том, чтобы кредитовать строительство объектов недвижимости полностью, без привлечения средств граждан, -­ считает Евгений Поберезкин. -­ Однако сегодня, согласно сложившейся практике, преобладающую часть в финансировании строительства (до 80%) составляют средства дольщиков, лишь 10­-15% ­ банковские кредиты, остальное ­ вложения альтернативных инвесторов".

К слову, застройщики и сами приходят к выводу, что строить на заемные деньги и реализовывать квартиры в уже готовых объектах выгоднее, нежели продавать метры с нулевого цикла. По оценке Евгения Поберезкина, в идеале такая схема позволяет сохранять до 80% годовых. Однако загвоздка в том, что привлечь деньги банка на строительство жилья весьма непросто. Сегодня целый ряд банков заявляют о своей теоретической готовности к сотрудничеству с операторами строительного рынка. Однако в большинстве случаев теория так и не перерастает в практику: как говорят потенциальные инвесторы, все из­за того, что им сложно найти надежных девелоперов, соответствующих стандартному набору требований.

"Поправки безусловно очень ожидаемые и нужные. И тем не менее на сегодняшний день усложнен сам процесс инвестирования", ­- считает генеральный директор СК "СамВИД" Владимир Олейниченко. "На данный момент банки готовы рассматривать предложения застройщиков, -­ подчеркивает Евгений Поберезкин. ­- Однако желающим получить кредитование на строительство следует очень серьезно подойти к вопросу составления бизнес­плана проекта. Только в этом случае есть возможность соответствовать строгим требованиям финансистов". Добавьте к этому необходимость наличия всей разрешительной документации: понятно, что этому условию соответствуют далеко не все площадки – по некоторым данным, на сегодняшний день около 40% объектов в Самаре не имеют пакета разрешительной документации. И, конечно, залог: какой же кредит без его обеспечения?

"Сама по себе идея внесения поправок в ФЗ­-214 неплоха ­ все понимают необходимость этого шага. Вопрос в другом: как именно менять законодательство? На сегодняшний день многие застройщики испытывают сложности с залоговой базой. В связи с этим необходимы законодательные меры, которые оптимизируют процесс финансирования строительства: в частности, позволят банкам кредитовать застройщиков под незавершенные объекты", ­- отмечает председатель ассоциации строительных компаний "Спектр недвижимости" Олег Вахрамов.

На сегодняшний день отсутствие залога тормозит кредитование не только застройщиков, но и их клиентов – этот фактор уже неоднократно анализировался экспертами рынка. Теоретически, пока механизм использования "незавершенки" в качестве залога не работает. Ситуацию могла бы исправить так называемая корпоративная ипотека – когда предприятие выкупает для сотрудников квартиры в новостройках, привлекая банковский ресурс и используя в качестве обеспечения займов свое имущество. Плюс в том, что за "опт" банки готовы предоставлять скидки. Минус – в отсутствии у региональных предприятий желания участвовать в корпоративных ипотечных проектах. "На сегодняшний день в нашем регионе подобный опыт есть у ОАО "Российские железные дороги". Проект, суть которого напоминает корпоративную ипотеку, а по сути, является ее суррогатом, реализовывается Самарским государственным техническим университетом (бывший политех), выкупившим для своих сотрудников подъезд в жилой новостройке, -­ рассказал еженедельнику директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис" Никита Петухов. -­ Вообще же корпоративная ипотека под силу только самым крупным предприятиям. В связи с этим данное направление по определению развивается очень медленно". По мнению экспертов, если говорить в целом, это перспективы не самого ближайшего будущего. К тому же, как неоднократно отмечалось, развитие ипотеки для потребителей стимулирует спрос, а не предложение – значит, цены на жилье вновь будут расти.

Дорого и доступно?

"Вполне вероятно, уже вскоре рост цен на самарские новостройки достигнет 8­10% в месяц, -­ прогнозирует ситуацию Евгений Поберезкин. ­- По отдельным объектам такой показатель зафиксирован в нашем городе еще весной, а в июле индекс надежных и ликвидных объектов возрос до +12­15%. Дефицит свободных площадок, проблемы с подключением к электросетям, а также существующее законодательство даже с учетом поправок к нему продолжают оставаться значительными препятствиями для девелоперов. Преодоление их означает более высокую цену для конечных потребителей жилья. Многие застройщики пока живут за счет "старых запасов", продавая квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года. Заключать договоры долевого участия и продавать новостройки по новым правилам компании не спешат, хотя новые площадки постепенно разрабатывают и получают необходимые разрешения на строительство. Для того чтобы не допустить тотального дефицита жилья и сбалансировать предложение, необходимо прежде всего модернизировать процедуры выделения земельных участков под строительство. Новые правила землеотвода предусматривают обязательное предварительное формирование участка, что требует существенных затрат. Введение аукционов и конкурсов на участки искоренит теневые поборы за землю, но приведет к ее существенному удорожанию. Однако без выделения земельных участков ни о каком росте предложения или даже сохранении его на прежнем уровне говорить невозможно".

По оценке Евгения Поберезкина, надежное жилье обеспечит и набирающая обороты схема застройки на средства крупных инвесторов и с продажей уже готовых и зарегистрированных объектов: "До момента, когда начнется сравнительно активное поступление отложенных площадок, ситуация будет критической – скорее всего уже к концу года Самара столкнется с еще более жестким дефицитом жилья. Поступление же через определенный промежуток времени построенных квартир означает новый виток цен. Свою роль здесь сыграют и большой отложенный спрос, и тот факт, что на рынок поступят не метры в незавершенных объектах, а уже построенное и зарегистрированное жилье, предлагаемое к продаже по ценам вторичного рынка. Если застройщики найдут возможность привлекать кредиты крупных инвесторов и не станут продавать дешевые метры дольщикам на этапе строительства, со временем сегмент рынка новостроек может в принципе исчезнуть. Зато через какой­то промежуток времени рынок получит много дорогого, но пригодного для ипотечного кредитования и, с этой точки зрения, доступного для потребителя жилья".

Оксана Евдокимова  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости