Жизнь после поправок

Отмена солидарной ответственности банков перед дольщиками – это лишь верхушка айсберга под названием "оптимизация работы строительной отрасли". Изменений в Закон "Об участии в долевом строительстве..." рынок строительства ждал полтора года – с момента принятия документа в первом чтении. И вот дождались: в середине лета этого года поправки утвердили. Одной из главных и наиболее ожидаемых стала отмена солидарной ответственности банков­кредиторов перед дольщиками. Между тем этот шаг вряд ли станет панацеей для рынка, считают эксперты: у застройщиков и их клиентов залога как не было, так и нет, а значит, получить заем под строительство или долевое участие по­прежнему сложно.

Вообще, анализировать работу рынка после принятия поправок в ФЗ­214 – а такие попытки предпринимаются буквально с момента их внесения ­ еще рано. Операторы финансового рынка склоняются к мысли, что реальный эффект от поправок может проявиться только через 1,5­2 года. Между тем в новый сезон строители вступают с обновленными правилами игры. В связи с этим вопрос: как поведет себя рынок и будет ли в его поведении прослеживаться влияние законодательных поправок?

Не солидарны

Начнем с того, что необходимость изменения вступившего в силу 1 апреля 2005 года закона о долевках вызывала сомнение разве что у непосвященных – причем с самого начала. Не говоря о более поздних периодах, когда влияние нового законодательства перешло из плоскости теоретической в плоскость практическую. С новым законом стали меньше строить ­ спровоцировав тем самым очередной виток цен на товар, который и без того расходился "на ура", а теперь и вовсе дефицитным стал. "С тех пор как закон вступил в действие, объемы строительства сократились в среднем на 40%. При этом в связи с возросшими рисками многие банки перестали кредитовать дольщиков, -­ отмечает глава Самарского представительства Городского ипотечного банка Елена Битяй. ­- Те программы, которые реализовывались после 1 апреля 2005-­го, связаны с финансированием объектов, право на строительство которых получено в условиях действия прежнего законодательства. Разумеется, все эти факторы повлияли на сокращение объемов предложения нового жилья, как следствие, вызвав рост цен на вторичное жилье до 1­3% в неделю".

Казалось бы, все очевидно: несколько недоработанный и тем не менее вступивший в силу ФЗ, изначально направленный на защиту потребителя, а фактически создавший ряд препятствий для его сотрудничества с застройщиками, с одной стороны, и для партнерства застройщиков с банками ­ с другой, нуждается в поправках, которые и были разработаны и приняты. Вопрос в том, правильно ли расставлены акценты и являются ли предпринятые шаги настолько масштабными, чтобы в корне изменить ситуацию.

"Выбирая строящийся объект для кредитования, взвешиваются все возможные риски. В Самарском регионе такой фактор, как солидарная ответственность перед дольщиками, был лишь маленьким минусом в отношениях между строителями и банками и поводом для отказа,­ - считает специалист ЗАО "ФИА­БАНК" Татьяна Вихляева. -­ Местные банки и местные застройщики выросли на этой земле, планируют работать здесь и в дальнейшем, поэтому хорошо знают бизнес друг друга – так что, несмотря на пункт о солидарной ответственности, продолжают совместную деятельность. Вместе с тем для пришедших в регион банков и застройщиков данный фактор являлся основным поводом для повышения стоимости предоставляемых ресурсов и отказа в финансировании строительства".

"Внесенные в ФЗ­214 поправки направлены на устранение отдельных несоответствий с точки зрения защиты интересов граждан ­ участников инвестпроцесса, стимулирования банков в кредитовании участников инвестпроцесса, ответственности в таком случае кредитора. Из закона исключено положение, согласно которому банки, кредитующие строительство, должны нести солидарную ответственность с девелоперами. Включена возможность так называемого страхования рисков инвестиционного процесса. Ожидается, что эти поправки внесут положительные изменения в вопросы работы в рамках данного ФЗ, однако существует целый ряд мнений, что принятых поправок недостаточно для того, чтобы масштабно участвовать в инвестировании строительства, важной составляющей которого являются финансовая устойчивость застройщика и наличие залогового обеспечения по банкам­-кредиторам, -­ подчеркивает Елена Битяй. ­- Остаются вопросы не только со строительными рисками, капитализацией строительных компаний и, как следствие, возможностями активного кредитования их банками, но и в части выделения участков под застройку, оформления прав и т. д.".

"Поправки к ФЗ­214 отменили пресловутую "солидарную ответственность" банков. Но поправок по другим принципиально важным пунктам в законе строители и банкиры так и не увидели, ­- констатирует руководитель комитета по развитию Поволжской гильдии риэлторов, генеральный директор ИК "Дом" Евгений Поберезкин. ­- В частности, принятые изменения не упростили путь привлечения кредитных средств банков. Все дело в механизме пропорционального залога, при котором банкам и дольщикам в случае возникновения проблем у застройщика возвращаются средства пропорционально вкладу каждого".

По оценке экспертов, банкам по определению невыгодна схема долевого строительства. "Финансовые организации заинтересованы в том, чтобы кредитовать строительство объектов недвижимости полностью, без привлечения средств граждан, -­ считает Евгений Поберезкин. -­ Однако сегодня, согласно сложившейся практике, преобладающую часть в финансировании строительства (до 80%) составляют средства дольщиков, лишь 10­-15% ­ банковские кредиты, остальное ­ вложения альтернативных инвесторов".

К слову, застройщики и сами приходят к выводу, что строить на заемные деньги и реализовывать квартиры в уже готовых объектах выгоднее, нежели продавать метры с нулевого цикла. По оценке Евгения Поберезкина, в идеале такая схема позволяет сохранять до 80% годовых. Однако загвоздка в том, что привлечь деньги банка на строительство жилья весьма непросто. Сегодня целый ряд банков заявляют о своей теоретической готовности к сотрудничеству с операторами строительного рынка. Однако в большинстве случаев теория так и не перерастает в практику: как говорят потенциальные инвесторы, все из­за того, что им сложно найти надежных девелоперов, соответствующих стандартному набору требований.

"Поправки безусловно очень ожидаемые и нужные. И тем не менее на сегодняшний день усложнен сам процесс инвестирования", ­- считает генеральный директор СК "СамВИД" Владимир Олейниченко. "На данный момент банки готовы рассматривать предложения застройщиков, -­ подчеркивает Евгений Поберезкин. ­- Однако желающим получить кредитование на строительство следует очень серьезно подойти к вопросу составления бизнес­плана проекта. Только в этом случае есть возможность соответствовать строгим требованиям финансистов". Добавьте к этому необходимость наличия всей разрешительной документации: понятно, что этому условию соответствуют далеко не все площадки – по некоторым данным, на сегодняшний день около 40% объектов в Самаре не имеют пакета разрешительной документации. И, конечно, залог: какой же кредит без его обеспечения?

"Сама по себе идея внесения поправок в ФЗ­-214 неплоха ­ все понимают необходимость этого шага. Вопрос в другом: как именно менять законодательство? На сегодняшний день многие застройщики испытывают сложности с залоговой базой. В связи с этим необходимы законодательные меры, которые оптимизируют процесс финансирования строительства: в частности, позволят банкам кредитовать застройщиков под незавершенные объекты", ­- отмечает председатель ассоциации строительных компаний "Спектр недвижимости" Олег Вахрамов.

На сегодняшний день отсутствие залога тормозит кредитование не только застройщиков, но и их клиентов – этот фактор уже неоднократно анализировался экспертами рынка. Теоретически, пока механизм использования "незавершенки" в качестве залога не работает. Ситуацию могла бы исправить так называемая корпоративная ипотека – когда предприятие выкупает для сотрудников квартиры в новостройках, привлекая банковский ресурс и используя в качестве обеспечения займов свое имущество. Плюс в том, что за "опт" банки готовы предоставлять скидки. Минус – в отсутствии у региональных предприятий желания участвовать в корпоративных ипотечных проектах. "На сегодняшний день в нашем регионе подобный опыт есть у ОАО "Российские железные дороги". Проект, суть которого напоминает корпоративную ипотеку, а по сути, является ее суррогатом, реализовывается Самарским государственным техническим университетом (бывший политех), выкупившим для своих сотрудников подъезд в жилой новостройке, -­ рассказал еженедельнику директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис" Никита Петухов. -­ Вообще же корпоративная ипотека под силу только самым крупным предприятиям. В связи с этим данное направление по определению развивается очень медленно". По мнению экспертов, если говорить в целом, это перспективы не самого ближайшего будущего. К тому же, как неоднократно отмечалось, развитие ипотеки для потребителей стимулирует спрос, а не предложение – значит, цены на жилье вновь будут расти.

Дорого и доступно?

"Вполне вероятно, уже вскоре рост цен на самарские новостройки достигнет 8­10% в месяц, -­ прогнозирует ситуацию Евгений Поберезкин. ­- По отдельным объектам такой показатель зафиксирован в нашем городе еще весной, а в июле индекс надежных и ликвидных объектов возрос до +12­15%. Дефицит свободных площадок, проблемы с подключением к электросетям, а также существующее законодательство даже с учетом поправок к нему продолжают оставаться значительными препятствиями для девелоперов. Преодоление их означает более высокую цену для конечных потребителей жилья. Многие застройщики пока живут за счет "старых запасов", продавая квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года. Заключать договоры долевого участия и продавать новостройки по новым правилам компании не спешат, хотя новые площадки постепенно разрабатывают и получают необходимые разрешения на строительство. Для того чтобы не допустить тотального дефицита жилья и сбалансировать предложение, необходимо прежде всего модернизировать процедуры выделения земельных участков под строительство. Новые правила землеотвода предусматривают обязательное предварительное формирование участка, что требует существенных затрат. Введение аукционов и конкурсов на участки искоренит теневые поборы за землю, но приведет к ее существенному удорожанию. Однако без выделения земельных участков ни о каком росте предложения или даже сохранении его на прежнем уровне говорить невозможно".

По оценке Евгения Поберезкина, надежное жилье обеспечит и набирающая обороты схема застройки на средства крупных инвесторов и с продажей уже готовых и зарегистрированных объектов: "До момента, когда начнется сравнительно активное поступление отложенных площадок, ситуация будет критической – скорее всего уже к концу года Самара столкнется с еще более жестким дефицитом жилья. Поступление же через определенный промежуток времени построенных квартир означает новый виток цен. Свою роль здесь сыграют и большой отложенный спрос, и тот факт, что на рынок поступят не метры в незавершенных объектах, а уже построенное и зарегистрированное жилье, предлагаемое к продаже по ценам вторичного рынка. Если застройщики найдут возможность привлекать кредиты крупных инвесторов и не станут продавать дешевые метры дольщикам на этапе строительства, со временем сегмент рынка новостроек может в принципе исчезнуть. Зато через какой­то промежуток времени рынок получит много дорогого, но пригодного для ипотечного кредитования и, с этой точки зрения, доступного для потребителя жилья".

Оксана Евдокимова