Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
СМИ узнали об уходе Артема Дзюбы из «Зенита» 21:00, Спорт Киев передал в МИД России ноту из-за визита Путина в Севастополь 20:39, Политика Трамп уволил главного стратега Белого дома 20:23, Политика В NASA сообщили о приближении к Земле крупного астероида 20:19, Общество Путин призвал привести Севастополь в «достойный вид» 20:09, Политика Московская биржа прекратит торги парой гривна — рубль 20:00, Деньги Число жертв нападений в центре Турку выросло до двух человек 19:54, Общество Fitch Ratings оценило риски ликвидности российских банков 19:42, Финансы Бывший зять Бориса Березовского избежал экстрадиции в Россию 19:42, Бизнес Москва отменила тендеры на ремонт дорог более чем на 4 млрд руб. 19:38, Бизнес Атака на Испанию: почему страна стала мишенью террористов 19:31, Политика Дело о массовой драке на Хованском кладбище в Москве направили в суд 19:15, Общество Опубликованы фотографии подозреваемых в терактах в Каталонии 19:13, Политика «Спартак» начал переговоры о трансфере футболиста сборной России 19:08, Спорт Как начать бегать: правильный подход 19:02, РБК и Philips Россия не подготовилась к трансграничной борьбе с уклонением от налогов 18:46, Финансы Life уведомил операторов о своем закрытии 18:45, Технологии и медиа Россия сняла запрет на ввоз «Савушкина продукта» 18:35, Бизнес Латвия арестовала актив акционера «Азбуки вкуса» 18:32, Бизнес В центре Москвы загорелась крыша доходного дома Афремова 18:07, Общество Финская полиция рассказала о поиске еще нескольких нападавших в Турку 18:04, Общество В Латвии запретили продажу российских конфет «Мишка косолапый» 17:58, Бизнес Гинер стал совладельцем крупной энергосбытовой компании 17:49, Бизнес «Росатом» начал поиск юристов для международного арбитража 17:46, Бизнес Как справиться с жарким апофеозом лета, не прекращая работы 17:41, Партнерский материал Глава Минтранса предложил законсервировать строительство омского метро 17:32, Общество Навальный продал Life.ru видео про свой отдых во Франции 17:20, Общество Европейский халифат: почему атака в Каталонии не станет последней 17:05, Мнение
Загородная недвижимость дорожает
05 сен, 2006 13:22
0
Загородная недвижимость дорожает
Екатеринбург переживает вторую волну интереса к загородной недвижимости: сегодня садовые участки уже никого не интересуют, и многие семьи стремятся обзавестись в пригороде хотя бы "лачужкой", а то и вовсе земельным участком, на котором кроме бани нет ничего. Первая волна переселения на природу захлебнулась главным образом потому, что индивидуальные застройщики не расчитали свои силы, и постоянно дорожающие материалы и комунальные затраты вынудили их продавать недостроенные дома.

Екатеринбург переживает вторую волну интереса к загородной недвижимости: сегодня, по словам директора агентства "СВ-недвижимость" Светланы Щербининой, садовые участки уже никого не интересуют, и многие семьи стремятся обзавестись в пригороде хотя бы "лачужкой", а то и вовсе земельным участком, на котором кроме бани нет ничего.

Первая волна переселения на природу захлебнулась, по мнению специалистов, главным образом потому, что индивидуальные застройщики не расчитали свои силы, и постоянно дорожающие материалы и комунальные затраты вынудили их продавать недостроенные дома. Кроме того, многие не учли особености проживания в отдаленных да к тому же бедных населенных пунктах, не имеющих элементарной социальной инфрстструктуры.

Однако по прошествии нескольких лет с момента первых разочарований число желающих жить за городом вновь стало стремительно расти. По некоторым оценкам, спрос на коттеджи сегодня раза в три-четыре превышает предложение. Специалисты московской компании АЛУР весной озвучили на круглом столе даже такую цифру: число готовых строений не превышает 700-800 (на рынке присутствует и вовсе около трехсот), а число желающих обзавестись загородным благоустроенным домом в Екатеринбурге превышает пять тысяч.

Неудовлетворенный спрос (частично связанный с нежеланием связываться с недостроеными домохозяйствами, а частично - с неэкономичностью загородных домов и неудачным их месторасположением) обязан был привести к росту цен на недвижимость. Только за первые семь месяцев этого года стоимость квадратного метра коттеджа в "неорганизованных" поселках в 35-километровой зоне Екатеринбурга выросла, по данным информационного центра Уральской палаты недвижимости (УПН), на 25%, что сопоставимо с ростом цен на квартиры в областном центре. Стоимость земли росла несколько медленнее: за последние полтора года средняя цена сотки подорожала на 16 % - впрочем, в "организованных" поселках, утверждают аналитики компании АЛУР, этот рост был существеннее: 40-50 % только за первые семь месяцев 2006 года.

Специалисты связывают это с активно начатым в нашем городе строительством сразу полутора десятков коттеджных поселков с развитой социальной инфраструктурой, окончание которого может существенно повлиять на рынок загородной недвижимости, а вернее, сформировать его. Вероятно, часть вложений в землю делается сегодня с целью дальнейшей перепродажи - и в этом есть определенный смысл, поскольку, как полагает исполнительный директор УПН Рустем Галеев, застройщикам нет никаго резона закладывать сегодня в стоимость проекта большую норму прибыли, поскольку много неопределенностей. Оценить качество проживания в этих домах очень сложно, пока никто не убедится на своем опыте, насколько добротно там организовано обслуживание и удобна инфрструктура: очевидно, школа в таких поселках появится нескоро, много вопросов будет вызывать досуговая деятельность детей и т.д. Поэтому до тех пор, пока не определится спрос на предлагаемую недвижимость, застройщики вряд ли будут завышать цены, поскольку у них перед глазами опыт Москвы, где оставались невостребованными целые поселки.

Господин Галеев убежден, что рыночные цены будут формироваться после сдачи объектов, но они вряд ли упадут - иначе мы столкнемся с ситуацией 90-х, когда стоимость коттеджа не могла покрыть даже затрат на его возведение. Одним словом, вкладываться в загородную недвижимость стоит, но где и по какой цене?

Сегодня коттеджи (как в организованных, так и неорганизованных поселках) предлагаются практически вдоль всех основных трактов, ведущих из Екатеринбурга. Причем аналитики УПН подметили, что взаимосвязи между ценой домовладения и его местоположением относительно направления и удалености от города нет. Допустим, в Арамили можно купить коттедж разумного размера (под которым нынче понимают общую площадь строения от 100 до 250 квадратных метров) с земельным участком в10 соток за 5 млн рублей. Тот же порядок цифр в Сысерти: коттедж на десяти сотках стоит 4,7 млн или 3,5 млн на 12 сотках (площадь дома - 108 квадратных метров). Коробка без подведенных коммуникаций может обойтись в 2,1 млн рублей - для сравнения: однокомнатная квартира в Сысерти стоит 600-700 тысяч. Можно, конечно, и за 11 млн рублей найти коттедж (15 соток), что сопоставимо с Широкой речкой: там 400-метровую "хоромину" продают за 12 млн руб. В Первоуральске за 130 "квадратов" на шести сотках просят 1,2 млн рублей, в Березовском - 4,4 млн за "стометровый" коттедж на 11 сотках. Причем в последнем городе цена однокомнатной "брежневки" подкатывает к миллиону рублей.

Сысертское направление считается самым дорогим: по данным генерального директора группы компаний "Титул" Максима Федотова, земля там продается от 3 до 7 тыс долларов за сотку и доходит до 10 тысяч. Дорогая земля в "Палниксе" (Чусовской тракт) - около 8 тыс. "зеленых", на Шарташе - до 15 тыс. долларов за сотку, в Курганово (Полевской тракт) - 2 тыс. долларов, в поселке "Бобры" (Тюменский тракт) - 1,5 тыс. долларов за сотку. Но господина Федотова смущают эти цифры: в поселке "Дома Адажио" (Челябинский тракт), как и в "Снегирях" (восточное направление), землю вообще не продают - она учитывается в стоимости строительства , - и при этом цена за квадратный метр примерно одинакова: в "Адажио" - 20 тыс., в "Бобрах" - 24 тыс. (с учетом стоимости земли), такая же - в "Снегирях", хотя Тюменское и Сысертское направление находятся в разных ценовых сегментах, а в "Снегирях", в отличие от "Бобров", возводят таунхаусы, то есть сблокированные коттеджи на очень маленьких участках. Кроме того, поселки находятся на разном удалении от Екатеринбурга: 30 км до "Адажио", 22 км - до "Снегирей" и 12 км - до "Бобров".

Максим Федотов считает, что поскольку цена складывается из стоимости дома и стоимости земли, то их и надо сравнивать. Запрятывание же стоимости земли внутрь стоимости строительства вряд ли правильно, поскольку запутывает потребителя. Скажем, коттедж площадью 200 квадратных метров в поселке "Новом" (Старотагильский тракт) продается сегодня вместе с землей за 4,7 млн рублей, в аналогичный по размеру в "Домах Адажио" - за 4 млн рублей. И это при том, что цена обычно формируются исходя из транспортной, экологической, инфраструктурной и прочих составляющих - но только не у нас.

Например, девелоперы утверждают, что экология у екатеринбургского потребителя еще не находится на первом месте: коттеджи на Широкой речке хорошо продавались в свое время потому, что расположены близко к городу. В этом плане, утверждает Максим Федотов, самое уникальное место - это никому не известный поселочек "Полянка", который находится на УНЦ. Близость к городу оказалась самым важным качеством жилья, потому что надо детей в школу возить. Правда, если речь идет о втором жилье, то там на первое место выходит экология - и тут вне конкуренции Полевской и Сысерть.

Правда, и и тут много непонятного: скажем, в "Адажио" коттеджи сдают без отделки, в "Новом" - с черновой отделкой, - при этом в первом поселке надо ежемесячно платить за обслуживание 10 тыс рублей, во втором придется заплатить 990 тыс. в течение трех лет только на разводку сетей. В "Дубраве" (Тюменское направление) продаются оштукатуренные коттеджи с подведенными сетями, и ежемесячная плата ожидается в районе 5-6 тысяч вместе с коммунальными платежами, но есть одна маленькая закавыка: застройщик все еще никак не может назвать цену за квадратный метр. Неплохие условия предлагает поселок "Растущий" (Белоярский район): 25 тыс. рублей за квадратный метр (с учетом земельного участка и внутренней отделки) при наличии учитывающей интересы покупателя рассрочки и - в будущем - ипотеки, с которой банки предпочитают пока не связываться в силу неоформленности иногда прав на землю и строения у застройщика. Варианты рассрочки предлагают и другие застройщики: в "Адажио" после осущствления первого платежа (который считается как бы за землю) предоставляется на год рассрочка по платежам за сам дом; в "Новом" можно по частям оплатить вторую половину стоимости строительства - коттедж обычно возводят за шесть месяцев; в "Палниксе" 50% стоимости можно внести до июня 2007 года.

И все-таки, несмотря на кажущие различия, все поселки, по мнению Максима Федотова, принадлежат к одному бизнес-классу. Элит-класс, который заявляют некоторые застройщики, предполагает наличие эксклюзивного ландшафта и удачного местоположения. С подобными участками в Екатеринбурге проблема: чистых и уникальных по красоте водоемов в регионе почти нет, а те, что претендуют на эту роль, сталкиваются с иной проблемой: на том же Шарташе, где самая дорогая земля, преобладает совершенно хаотическая застройка, да и подъезд к озеру не вызывает никакой критики. Критерии же классности требуют, чтобы вид из окна коттеджа не портили покосившиеся лачужки.

Пример элитной застройки хочет показать московская фирма ООО "КомСтрин", которая намерена построить к 2011 году поселок "Карасьеозерск–2" из 100 коттеджей, 177 таунхаусов и 420 квартир в малоэтажных домах. В отличие от поселков, предлагаемых екатеринбуржцами, в "Карасьеозерске-2" будет построена школа и другие важные социальные объекты. Цена квадратного метра в новом поселке составит примерно полторы тысячи долларов, а коттедж с участком обойдется покупателю в сумму около 500 тыс. долларов. Некоторые московские аналитики полагают, что уровень инвестиций завышен даже для Москвы, екатеринбургские же пока предпочитают не сравнивать предлагаемые цены в коттеджных поселках вообще: "Я не могу объективно оценить стоимость домов в будущих организованных поселках, - говорит Рустем Галеев, - потому что будущее поселков и их престижность будут зависеть от того, как быстро их построят, насколько организованно заживет поселок, а также от того, насколько оказалась верной идея, заложенная в проект".

С идеей же можно легко промахнуться. Максим Федотов, признавая, что спрос превышает предложеие, тем не менее утверждает, что по сегментам спрос никто не анализировал: "По опыту продаж мы видим, что есть позиции (классы) очень востребованные, а есть маловостребованные. То, что не возводится, оно не востребовано: я имею в виду элит-класс и эконом-класс. Первого нет потому, что дорого, второго - потому что не умеют технологично строить, чтобы укладываться в себестоимость".

Отсутствие четкой взаимосвязи между стоимостью коттеджа и качеством проживания в нем, вероятно, и сформировали у екатеринбургского потребителя функциональный подход к приобретению недвижимости. Если человек любит охоту, то риэлторы наверняка посоветуют ему покупать загородную недвижимость вдоль Московского тракта (здесь наиболее богатые дичью места); если горожанин не равнодушен к водным видам спорта, то свой взор лучше остановить на Тагильском направлении: коттедж лучше искать либо в Коптяках, либо на Таватуе.

Светлана Щербинина утверждает, что в Сысертском районе летом теплее на 3 градуса, чем в Екатеринбурге - не говоря уже про северные направления. К тому же на тагильское направление очень трудно выбираться через Уралмаш - ситуацию может поправить лишь строительство прямого выезда на Серовский тракт. На Московском направлении очень плохая дорога, и поэтому спроса туда практически нет (исключение - "Палникс", который является фактически пригородом, отчего там экология сравнима с екатеринбургской - кстати, именно по этой причине риэлторы не советуют приобретать жилье ближе 15 км от города: москвичи уже предпочитают строиться на сотом километре от столицы). Очень сложно выбираться в Березовский, не лучше обстановка на Полевском направлении, где с ужасающей регулярностью бьются в авариях автомобили.

Считается, что самый лучший выезд существует на Челябинский и Тюменский тракты, отчего, вероятно, именно на этих направлениях и сконцентрировали свое внимание застройщики. Тем же екатеринбуржцам, кто в первую очередь смотрит на цену, выбирать направление не приходится: в непрестижном месте пока еще можно купить участок земли за тысячу долларов за сотку.

Владимир Терлецкий  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости