Торговый Тольятти обогнал Самару

Рынок коммерческой недвижимости Тольятти развивается крайне неравномерно. Если торговый сегмент тольяттинского рынка по количеству и качеству предложения на сегодняшний день опережает самарский рынок торговых площадей, то все другие сегменты коммерческой недвижимости, включая офисный, соответствуют состоянию самарского рынка 6-7-летней давности.

Тольяттинские реалии

Об активной динамике развития рынка коммерческой недвижимости г. Тольятти можно судить по его растущему предложению. "За последние два года размер сдаваемых коммерческих площадей увеличился в разы, ­ констатирует генеральный директор ЗАО "АНК", вице­президент ПГР­-Тольятти Алексей Кубарков. – При этом введение в строй большого объема площадей существенно поменяло ситуацию на рынке. Если раньше все "влет" уходило, то сейчас сроки реализации объектов зависят от целого ряда факторов".

Несмотря на объемы имеющихся и вводимых коммерческих площадей, тольяттинский рынок коммерческой недвижимости серьезно отстает от самарского. Станислав Юровицкий, начальник отдела недвижимости ФК "Жигули", оценивает отставание примерно в 6-­7 лет.

Проявляется это, во­первых, в значительно более низких ценах на недвижимость. "Особенно разителен ценовой разрыв между самарскими и тольяттинскими коммерческими объектами в сегменте продажи. Так, стоимость производственных и складских помещений здесь начинается от 5 тыс. руб. за кв. м, а стоимость офисов – от 7-­8 тыс. руб. за кв. м", - отмечает г­-н Юровицкий.

Во-­вторых, рассказывает Анастасия Лебедева, специалист по маркетингу ЗАО "Русская жемчужина", свидетельством недостаточной сформированности рынка коммерческой недвижимости Тольятти является тот факт, что большой процент площадей в некоторых из вновь построенных торговых и офисных центров ­- вследствие отсутствия необходимого профессионального управления ­- остается незаполненным.

В­-третьих, как отмечает Станислав Юровицкий, в Тольятти не сформирован и риэлторский бизнес: "Если в Самаре можно говорить об определенной структуре рынка риэлторских услуг и иерархии работающих здесь компаний, то в Тольятти с трудом можно выделить лидирующие риэлторские агентства".

Наиболее представленным сегментом на тольяттинском рынке является торговая недвижимость, затем следует офисная, гораздо меньшими по размеру являются сегменты складской и производственной недвижимости. "При этом торговый и офисный рынки растут почти исключительно за счет строительства новых объектов, ­- говорит Андрей Сахаров, заместитель директора ФСК "Наш город". ­- Проекты реконструкции и перепрофилирования недвижимости реализуются крайне редко, прежде всего из­за многочисленных технических и административных сложностей".

Торговый размах

Самым большим и самым развитым сегментом коммерческой недвижимости Тольятти является торговая. По данным компании ЗАО "Русская жемчужина", на настоящий момент общее количество торговых площадей в городе составляет более 650 тыс. кв. м (в том числе торговые центры, магазины, павильоны, рынки и мини­рынки). По мнению Станислава Юровицкого,при общем значительном отставании развития тольяттинского рынка недвижимости от самарского торговый сегмент Тольятти опережает самарский рынок торговых площадей, причем как по количеству, так и по качеству предложения. "Высокий уровень развития рынка торговой недвижимости объясняется тем, что Тольятти очень развит в экономическом плане, а кроме того, в городе хорошая инфраструктура", ­- считает Станислав Юровицкий.

Только за период 2003-­2006 гг. было введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м торговых площадей. Наряду с традиционными торговыми центрами с хаотичным набором арендаторов в последнее время очевидна тенденция к строительству торговых центров нового поколения – с высоким уровнем сервиса, разработанной концепцией, наличием профессиональной управляющей команды, современным дизайном здания и другими характеристиками, отвечающими требованиям формата современного ТЦ.

В конце 2004 года открылся первый в городе торгово­развлекательный комплекс в современном понимании ­ ТРК "ВЕГА" (30 тыс. кв. м). Примерно в этот же период введено в действие несколько специализированных торговых центров – ТЦ "Влада", ДТЦ "Бегемот", ТВЦ "Экспо­строй", ГМЦ "Планета­мебель" и другие. Значимым для развития рынка торговой недвижимости Тольятти стал 2005 год: были открыты крупноформатные торгово­развлекательные комплексы "Аэрохолл" (30 тыс. кв. м) и "Парк Хаус" (67,7 тыс. кв. м). В этом году начали функционировать несколько ТЦ малого формата: "Омега" (10 тыс. кв. м), "Крокус" (4,5 тыс. кв. м), "Арбуз" (14,5 тыс. кв. м) и некоторые другие.

По словам Станислава Юровицкого, сегодня на рынке торговых площадей Тольятти преобладает формат небольших ТЦ ­ площадью около 2 тыс. кв. м. Это многочисленные ТЦ районного и микрорайонного типа. Больших торговых центров в городе пока не много. Но в последнее время их становится все больше, ведь, как отмечает Алексей Кубарков, тольяттинский рынок торговой недвижимости развивается именно в сторону крупномасштабных торгово­развлекательных объектов.

Качественное и количественное развитие торговых площадей в Тольятти приводит к обострению конкурентной ситуации на рынке. При этом перспективы торгового сегмента в связи с запуском большого количества объектов за последнее время оцениваются специалистами неоднозначно. "В Тольятти так много сдается торговых площадей, что вроде бы должно наступить определенное насыщение на рынке, -­ рассуждает Андрей Сахаров. -­ Но если посмотреть на динамику цен, этого не прослеживается". Стоимость аренды по торговым площадям, в зависимости от характеристик помещения, сильно варьируется: по данным компании "Русская жемчужина", от 250 руб за кв. м (в ТЦ с неудачным месторасположением и т.д.) до 150 долл. за кв. м (в современных ТЦ с продуманной концепцией, наличием профессиональной управляющей компании и др.). Цена продажи торговых помещений колеблется от 20 тыс. до 45 тыс. руб. за кв. м.

Тем не менее другие участники рынка высказывают сомнения по поводу того, будут ли востребованы все те площади, которые недавно введены и которые еще находятся в стадии строительства. Ведь по прогнозам ввод в эксплуатацию в 2007­-2008 гг. торговых центров увеличит существующее на настоящий момент предложение торговых площадей почти на 45%.

Минимум удобств по минимальной цене

Сегмент офисной недвижимости в Тольятти почти в 2,5 раза меньше, чем торговый: по данным компании "Русская жемчужина", офисных площадей в городе около 250 тыс. кв. м. Из них предложения по аренде составляют около 70%, а по продаже ­ около 30%. Как рассказывает Алексей Журавлев, генеральный директор ООО "Финансовая линия", в основном на рынке представлены офисы не очень высокого класса: небольшие комнаты в удовлетворительном состоянии, с телефоном и, возможно, кондиционером, которые располагаются в местах с неудобными транспортными развязками. Как правило, это помещения в торгово­офисных центрах, бывших административных зданиях и зданиях научно­исследовательских институтов, а также в надстроенных помещениях над гаражными кооперативами. При этом, отмечает Алексей Журавлев, несмотря на низкий качественный уровень, подобные офисы очень востребованы на рынке.

Присутствуют на рынке и более качественные офисные площади. Речь идет о специализированных бизнес­-центрах, которые можно отнести к классу "В": это ДЦ "Квадрат", ДЦ "Форум", ДЦ "Гранд­Сити", ДЦ "Восточный дублер", ДЦ "Континент", ОЦ "Европа". Они предлагают помещения разной площади и предоставляют более комфортные условия для работы: централизованную охрану, автоматизированные системы жизнеобеспечения, кафе, услуги по уборке, необходимое количество телефонных линий и т.д. Офисов, отвечающих всем требованиям класса "А", отмечает Алексей Кубарков, на тольяттинском рынке не представлено. Ни один из последних введенных объектов, и даже строящихся, никак не дотягивает до этого уровня: либо нет системы принудительного кондиционирования, либо недостаточное количество парковочных мест, либо располагается "не в том месте". Но это и неудивительно, если учесть, что даже в Самаре офисов класса "А", в строгом смысле слова, пока нет, хотя сегмент высококлассных офисных помещений здесь более значителен.

Средняя стоимость аренды 1 кв. м в тольяттинских бизнес­центрах составляет в среднем 450­-550 руб. в месяц, но ценовая планка может доходить и до 800 руб. за кв. м. Для Самары последняя цифра считается ценой чуть выше среднего. Стоимость аренды офиса в современном бизнес­центре может доходить здесь до 60 долл. за кв. м, а в отдельных помещениях с высокой проходимостью – до 150-­200 долл. за кв. м.

Цена продажи офисных помещений на тольяттинском рынке, по оценкам компании "Русская жемчужина", варьируется в районе 20­-30 тыс. руб. за кв. м. В то время как в Самаре 30 тыс. руб. за кв. м – это среднегородской показатель. В отдельных же районах Самары (Ленинском и Самарском) 1 кв. м офисных площадей стоит в среднем 50 тыс. руб.

Недооцененные активы

Сегменты складской и производственной недвижимости в Тольятти находятся еще на начальном этапе развития, о чем красноречиво говорят низкие, по сравнению с Самарой, цена и качество представленных на рынке площадей. Стоимость аренды производственных и складских помещений начинается от 60­-70 руб. за кв. м, а стоимость продажи ­- от 5 тыс. руб. за кв. м.

Если складские помещения в Тольятти все­таки более или менее востребованы, так как они необходимы для обслуживания торгового сегмента, то на производственные площади спрос настолько незначителен, что, по мнению Станислава Юровицкого, они не могут рассматриваться серьезно с точки зрения вложения капитала для получения прибыли. "Схемы, которые мы применяем к производственной недвижимости на самарском рынке, в Тольятти не работают, -­ поясняет Станислав Юровицкий. – Здесь совершенно другие цены и уровень спроса".

Таким образом, говорить о сформированном рынке недвижимости в Тольятти можно только по отношению к торговому сегменту. Серьезное отставание офисного, складского и производственного сегментов, по мнению Станислава Юровицкого, связано, видимо, с тем, что еще нет понимания, насколько ценны эти активы.

Ирина Колесникова