Потепления на рынке ждут к зиме

Квартиры в новостройках за полгода подорожали на 10%. Но существенная доля прироста формальна: за счет введения системы рублевого исчисления. Спрос на новостройки сами строители называют "спокойным". При этом снижения цен в ближайшие год-два не прогнозируется.

Пересчет стоимости строящегося жилья на рубли выявил маркетинговые ходы застройщиков по установке собственного курса условной единицы. В итоге листинг БН.ру показывает рост на 5-6% с начала мая, а отделы продаж, рекламные ролики и растяжки предлагают скидки по "триста тысяч рублей на каждую квартиру" и другие акции. Которые практически полностью компенсируют "официальное" удорожание.

Переход к рублевым котировкам цен – фактор позитивный, прежде всего для покупателя. Он должен исключить необходимость следить за курсом у. е. Пока же мерить стоимость жилья миллионами непривычно, таблицы и графики заставляют надолго задумываться, чтобы понять – много это или мало?

Средняя цена предложения на рынке новостроек, по данным БН.ру, в конце июня составила 63,5 тыс. руб./кв. м. Это на 10% выше январского показателя (57,7 тыс. руб./кв. м). Традиционно, самый дорогой метр – в четырехкомнатных квартирах – 74,5 тыс. руб. На 10 тыс. руб. или на 1,3% дешевле в среднем единица площади в однокомнатной квартире – 64,5 тыс. руб. На 2-5% отличаются "квадраты" в двушках и трешках – 61,3 и 63 тыс. руб. соответственно.

Средняя цена предложения в панельных домах составила 57,8 тыс. руб./кв. м, а в кирпично-монолитных - 64,2 тыс. руб./кв. м, что на 11% дороже панели (панельных домов на рынке – менее четверти, а две трети строятся по монолитной и кирпично-монолитной технологиям).

В сегменте "комфорт" (по классификации и статистике корпорации "Петербургская недвижимость") цены с начала года подросли на $100/кв. м (чуть больше 3%). Директор департамента маркетинга и стратегического развития ООО "Центр развития проектов "Петербургская Недвижимость" Михаил Бимон говорит, что рост обусловлен выходом на рынок более качественных и дорогих проектов. В сегменте типового жилья полугодовое удорожание еще менее заметно.

Спрос сегодня невысок, он держится на уровне лета 2005 года - периода предыдущей паузы на рынке. Михаил Бимон отмечает, что на фоне активного роста цен доля продаж новостроек возрастает. Стабильные же цены увеличивают спрос на вторичке: это хорошее время выстраивать цепочки, проводить расселения и обмены. Сейчас как раз такой период. Кроме того, вторичка дешевле: переезд из однокомнатной квартиры на 32 кв м, например, в новенькую трешку площадью 90 кв. м потребует доплаты $100 тыс. На вторичном рынке можно найти трешку поменьше – 72 кв. м, сэкономив $30 тыс.

Географическая дифференциация вполне предсказуема: в историческом центре (Центральный, Василеостровский и Петроградский районы) новостройки с начала года подорожали существенно - на 15-33%, в спальниках – на 7,5-11% (по данным БН.ру). Минимальный прирост показал Кировский (+ 4,7% за полугодие).

Объем предложения преодолел минимум, которым пугали застройщики в 2004 году - при переходе на аукционную форму распределения участков. Во II квартале 2006 года было выставлено на продажу 1,76 млн кв. м жилья, а с III квартала 2006 года площадь непроданных квартир достаточно стабильно держится на уровне 2-2,2 млн кв. м.

Под навесом

От 2007 года ждали вывода на рынок крупномасштабных объектов вроде "Балтийской жемчужины". Они должны были обозначить минимально возможный уровень цен на жилье.

Сегодня уже ясно, что продажи в объемах, достаточных для ощутимого влияния на рынок, начнутся не раньше весны 2008 года. Максим Потапов, начальник отдела маркетинга "Строительного объединение "М-Индустрия", считает, что выход на рынок "миллионников" не повлечет кардинальных изменений в структуре спроса, а, следовательно, и в цене. "Большинство проектов-"миллионников" слабо конкурирует с продающимися сейчас объектами по месторасположению и инфраструктуре, особенно транспортной. Кроме того, глобальные проекты рассчитаны на большое количество очередей. Мало кто из покупателей готов жить по нескольку лет на стройке", - говорит г-н Потапов.

Активизацию продаж и роста цен аналитики и участники рынка ждут грядущей зимой или весной 2008 года. В период спада покупательской активности застройщики возобновят серии завлекательных скидок.

Михаил Бимон отмечает, что скидки служат притоку средств не для текущих работ, а для финансирования новых проектов. Максим Потапов объясняет, что значительные размеры скидок в основном предоставляют компании с крупными объемами строительства.

В Петербурге отмечено увеличение доли проектов, продажи в которых начинаются на достаточной высокой степени готовности дома. По данным "Петербургской недвижимости", это связано со сложностью подготовки проектной декларации (даже предлагая покупателям предварительный договор купли-продажи вместо договора долевого участия, компании требование ФЗ № 214 о размещении в открытом доступе проектной декларации соблюдают).

Максим Потапов отмечает, что нередко близкое к готовности жилье выставляется по ценам ниже среднерыночных. "Это компенсирует спад продаж, связанный с текущей стабилизацией спроса. И позволяет поддержать продажи на заданном уровне за счет диверсификации своего портфеля, избегая при этом необходимости резких снижений цены", - говорит маркетолог компании "М-Индустрия".

Президент "Института экономики города" Надежда Косарева называет рынок строительства жилья монопольным, тормозящим увеличение (адекватного спросу) объема предложения, и винит именно этот фактор в росте цен.

Петербургские застройщики согласны: рынок монопольный. "Первый монополист, который формирует высокую цену – это наше государство", - говорит президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко. Речь о цене земли, продаваемой на аукционе и "навешивании" властями на строителей функции создания социальной инфраструктуры на осваиваемых территориях.

"Все проекты... должны опираться на развитие маршрутов городского транспорта, на формирование дорожно-уличной системы и благоустроенных территорий, набора социальных объектов, поликлиник, школ, детских садов", - призывает первый вице-премьер Дмитрий Медведев. В реальности жители районов, где ведется активное строительство, записываются в очередь в детсад чуть ли не до рождения ребенка.

Застройщики также финансируют инвестиционные программы энергокомпаний и предприятий стройиндустрии. Эффект – преодоление дефицита энергомощностей и стройматериалов – ожидается лет через семь, а до тех пор развитие этих отраслей будет "падать" на себестоимость жилья.

"Объемы строительства растут, - говорит генеральный директор Российского союза строителей Михаил Викторов, - но этот рост дается увеличением себестоимости".

Подавляющее влияние

Дальнейший рост объемов строительства руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев называет одной из трех тенденций, которые определят развитие ценовой ситуации с новостройками в долгосрочной перспективе.

Сегодня, по приблизительной оценке Сергея Бобашева, в разной степени разработки находятся участки под строительство 30 млн кв. м жилья. Этот немалый запас рассчитан на срок до 2020 года, но он будет пополняться. В том числе, что бы ни говорили о кончине уплотнительной застройки, – за ее счет (дальнейшее уплотнение – тенденция № 2). По информации Михаила Бимона, в последнее время на рынок вышло немало точечных проектов, и имеющийся у строителей резерв обеспечит предложение квартир в обжитых кварталах до 2010 года.

Увеличение объемов строительства с 2,5 млн кв. м в 2007 году до 3 млн к 2009-му, плюс уже построенные за 10 лет более 10 млн относительно качественного жилья сулят первичному рынку жесткую конкуренцию со вторичкой. Сегодня каждая четвертая квартира, из выставленных на вторичном рынке, построена после 1990 года. Через пять лет - к 2012 году, по расчетам Сергея Бобашева, в эти рамки попадет каждая вторая. Первичный рынок привлекал возможностью купить дешевле в начале стройки, расплачиваться постепенно и в итоге получить новое жилье - с новыми трубами, проводкой, планировкой и "однородным социальным окружением". К 2012 году каждая вторая квартира в продаже будет немногим хуже - но без необходимости годы ждать новоселья, подключения света и горячей воды, регистрации в собственность, окончания стройки рядом и открытия школ.

Кроме того, продолжит рост ипотека (тенденция № 3). В среднесрочной перспективе продолжит увеличиваться приток кредитных денег на рынок новостроек. Например, в компании "М-Индустрия" доля продаж с привлечением банковских денег выросла с 29% в IV квартале 2006 года до 36% в первом квартале 2007-го и до 44% - во втором. В среднем, сегодня по ипотеке продают до 30% строящегося жилья.

Но условия по кредитам для готового жилья не в пример лучше, чем для новостроек (хоть у застройщика, хоть в банке). Что тоже качнет чашу весов в сторону вторички.

"Возможно, - делает смелое предположение Сергей Бобашев,- миллионы построенных метров в Янино или Кудрово застройщики согласятся продать по приемлемым ценам городу. И туда переселятся обитатели 120 тысяч петербургских коммунальных квартир".

Анна Александрова