Рынок жилья Петербурга: Кронштадт

Еще десятилетие назад Кронштадт был закрытым военным городом. Это наложило отпечаток на местный рынок жилья. Здешние квартиры пользуются спросом лишь у самих кронштадтцев. Большая часть жилищного фонда устарела и постепенно ветшает, современного жилья тут почти нет. Город Кронштадт (в переводе с немецкого – Коронный город) расположен на острове Котлин, примерно в 26 км от Петербурга посередине Финского залива. Протяженность острова с запада на восток – 10 км, но максимальная его ширина не превышает 3 км. Остров соединен с внешним миром дамбой.

Особенности островной жизни

До середины 1990-х годов территория Кронштадтского района являлась пограничной зоной, а сам Кронштадт – "режимным" городом. Ограничения были сняты, но Кронштадт во многом и теперь остается военной территорией. Одну треть площади острова Котлин занимают воинские части, ГУП "Кронштадский Морской завод" и Арсенал. На острове расположено немало памятников архитектуры. Культурный центр города – Николаевский Морской собор, который является символом Кронштадта.

Обособленность "островного городка" способствовала активному развитию, прежде всего, социальной инфраструктуры. В советское время для семей военных были построены школы и детские сады, поликлиники, обеспеченные специалистами-медиками всех направлений. Немало на острове магазинов шаговой доступности, предприятий сферы обслуживания.

Транспортная доступность Кронштадта раньше оставляла желать лучшего. До 1984 года в Кронштадт можно было добраться только на пароме. Затем к центральной части острова с севера подвели дамбу, по которой открылось автомобильное сообщение с Петербургом. Возведенная дамба – только часть комплекса защитных сооружений (КЗС), призванных оградить Петербург от наводнений. Строительство КЗС продолжается и сегодня. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) к 2012 году планирует с юга соединить город с Петербургом еще одной дамбой. Таким образом, кольцо КАД замкнется, и Кронштадт окажется на пути крупной транзитной автомагистрали "Финляндия – центр России".

"Шестиполосный тоннель, который свяжет юг города с севером, сделает Кронштадт пропускным пунктом для всех желающих попасть в Карелию и Финляндию", – говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. Через Кронштадт, по его словам, будет проходить большинство транзитных рейсов из Финляндии и Таллинна. Это может дать толчок для постройки в Кронштадте объектов торговой недвижимости, отелей, ресторанов, закусочных". По мнению г-на Сандалова, подъем стоимости земли неизбежен. Скорее всего, в будущем можно ожидать активизации спроса на недвижимость, появятся перспективы для строительства высококомфортного жилья.

В ожидании крупных проектов

Между тем сегодня жилья, отвечающего современным требованиям, на острове почти нет. Квартиры здесь строились в основном специально для нетребовательных военных. В центральной части города дома старого фонда перемежаются сталинками, а также панельными и кирпичными хрущевками. В западной части города расположен квартал, застроенный в середине 1980-х годов кирпичными семи-двенадцатиэтажными жилыми домами. "В целом жилищный фонд здесь низкого качества. В Кронштадте почти нет современных жилых новостроек, – говорит руководитель информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев. – Жилье в Кронштадте, в основном, приобретают те, кто здесь и работает".

По данным информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень Недвижимости", средняя стоимость квадратного метра жилья в Кронштадте составляет 49–50 тыс. руб. Наиболее дешевые квартиры предлагаются в хрущевках – 37 тыс. руб. за "квадрат". Дорогие предложения – сталинки и кирпичные дома постройки 1980-х. Стоимость квартир в них приближается к среднегородской – 70 тыс. руб. за кв. м.

Два года назад администрация Кронштадта выделила 11 участков общей площадью около 20 га под жилищную застройку. Но пока желающих возводить дома в Кронштадте немного. Причины – низкий спрос на здешние квартиры и проблемы с получением земельных участков под застройку (большая часть острова еще принадлежит Минобороны).

Будущее за туризмом

Географическое положение Кронштадта дает широкие возможности для развития портово-транспортной инфраструктуры. Согласно запущенному в конце 1990-х годов проекту экономического развития острова Котлин, Кронштадт должен вырасти в транспортно-складской узел международного значения. Например, компания "Моби Дик" (структура финской корпорации Containerships Ltd Oy) строит в Кронштадте паромно-перегрузочный комплекс. Общая стоимость проекта должна составить 4,1 млрд руб.

Дамба и форты Кронштадта удобны для развития яхтенного и корабельного туризма. Постепенно идет процесс перепрофилирования Кронштадта из военного города в центр туризма и развлечений. В частности, администрация комплекса "Дворец конгрессов" при Управлении делами Президента планирует превратить форт Александр, расположенный на южном рейде острова Котлин, в культурно-развлекательный комплекс. Проект предусматривает создание театральной сцены, интерактивного музея истории фортов Кронштадта, кафе, баров, ресторана, торговой зоны и нескольких гостиничных VIP-номеров. Стоимость реконструкции авторы проекта оценивают примерно в 1, 2 млрд руб.

Компания "Третий парк" выкупила право аренды 14 га земли в Кронштадте и планирует открыть новый яхт-клуб на 600 мест. Общий объем инвестиций в проект оставляет около 260 млн руб. Старый клуб, расположенный на восточной оконечности острова, будет использоваться как ремонтная база и зимняя стоянка судов, а новый современный комплекс планируется построить на территории форта Константин – в западной части острова Котлин.

По словам Сергея Бобашева, Кронштадт имеет неплохие перспективы через несколько лет превратиться в туристическую Мекку и войти в "золотое кольцо" культурно-исторических пригородов Петербурга, таких как Пушкин, Петродворец и др. "Форты Кронштадта уже сейчас используются для проведения увеселительных мероприятий, фестивалей, концертов. Реконструкция фортов и памятников истории Кронштадта, строительство гостиниц и других объектов туристической инфраструктуры – все это сделает город весьма привлекательным для туристов", – считает г-н Бобашев. А в перспективе, согласно прогнозам эксперта, здесь будет возводиться элитное жилье.

Дарья Куксенкова

КОММЕНТАРИИ

Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар":

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Кронштадте сегодня ниже средних петербургских показателей на 20%. Порядок цен понятен, потому что Кронштадт – это город-остров. Он всегда был отделен от Северной столицы. У Кронштадта на данный момент большие транспортные проблемы. В самом городе недостаточное предложение рабочих мест. Недвижимость почти не пользуется спросом, в основном это внутренний рынок. Торговая инфраструктура Кронштадта развита плохо. Здесь нет крупных сетевых операторов.

Жилищный фонд почти весь устарел. Новые дома не возводятся. Это связано с отсутствием спроса и нехваткой свободных площадей для строительства. Земли, пригодные для застройки, в настоящее время являются собственностью промышленных предприятий или военных ведомств. Но пока их освоение экономически не выгодно.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская Недвижимость":

Долгое время Кронштадт был закрытым городом, что наложило на его облик и течение жизни определенный отпечаток. И спрос на жилье в Кронштадте всегда был локальным: жители других районов Петербурга не стремились сюда из-за плохой транспортной доступности и сложившейся военной "ауры". Сейчас город в меньшей степени военизирован, становится интересным для туристов. Транспортная доступность будет улучшена с завершением строительства дамбы и Кольцевой автодороги.

Город обладает хорошим потенциалом, особенно с учетом перспектив высвобождения военных территорий, которые могут быть задействованы в развитии как транспортно-логистических проектов, так и жилищной застройки. Поэтому в ближайшие пять лет интерес инвесторов к Кронштадту будет активно расти.