Девелоперы получили доступ к длинным и дешевым кредитам

Проектное финансирование перестало быть диковинкой для местного строительного рынка. Девелоперы все чаще выбирают именно этот способ привлечения денег в стройку. Банки, замечая активный спрос со стороны строительных организаций, совершенствуют программы проектного финансирования и конкурируют за крупные объекты коммерческой недвижимости.

Когда снизятся процентные ставки по кредитам на строительство

Урок проектного финансирования по-французски продемонстрировали региональным банкам кредитные организации Societe Generale и BCEN-Eurobank. Они выделили $80,5 млн на строительство отеля Hyatt (в Екатеринбурге его возводит УГМК). Общая стоимость работ — чуть более $107 млн. Около 30% от общей суммы поступает из средств УГМК. Агентом сделки стал "Внешторгбанк". Инвестиции французским кредиторам УГМК вернет за счет прибыли, которую в будущем принесет отель Hyatt (он выступает обеспечением кредита — Прим. ред.), тем самым получив гарантированный долгосрочный источник дохода. Срок окупаемости гостиницы, по данным УГМК, — 11 лет.

Банки и раньше кредитовали текущую деятельность девелоперских (и строительных) организаций, но только на условиях предоставления залогов (активов компании, недвижимости и т.д.). В этом случае величина кредита зависела от размера выручки фирмы, девелоперам приходилось часто перекредитовываться, поскольку срок займа в такой ситуации обычно растягивался от шести месяцев до одного года. Проектное же финансирование позволяет получить крупные суммы на проект без залога, на длительный срок — 5-9 лет, без привязки к активам компании-застройщика.

За год, прошедший после этой сделки, на рынок проектного финансирования вышли не только иностранные и федеральные, но и региональные банки, а в качестве заемщиков перестали рассматриваться только крупные строительные холдинги. Сегодня значительная часть новых торговых и бизнес-центров в столице Урала возводится с помощью банковского проектного финансирования.

Проектное финансирование обходится дешевле других схем привлечения инвестиций в стройку

Достоинства проектного финансирования уже оценили такие крупные игроки строительного рынка Екатеринбурга, как компания RED, Межрегиональная финансовая корпорация (МФК), девелоперская компания "Малышева 73", "Корин Холдинг", компания "Кит-Кэпитал" и др. Группа компаний "TЭН" подписала соглашение с Уральским филиалом ЗАО "Райффайзенбанк Австрия" о предоставлении кредитной линии в сумме 1,8 млрд руб. сроком на 10 лет на финансирование строительства ТРЦ "Седьмое Небо" (ул. Малышева — Московская). Строительство объекта планируется закончить в середине 2009 г. Уральский филиал ЗАО "Райффайзенбанк Австрия" предоставил девелоперской компании "Малышева 73" кредитную линию на цели рефинансирования затрат на строительство ТРЦ "Гринвич" и финансирования текущих проектов компании.

По словам Александра Неверова, начальника финансово-экономического отдела УК RED, его организация уже привлекла кредит Уральского банка Сбербанка РФ под проект административно-гостиничного здания площадью 20 тыс. кв. м в составе жилого комплекса на ул. Хохрякова — Попова. "Сейчас инвестиционная компания RED (входит в группу компаний RED — Прим. ред.) работает над привлечением проектного финансирования еще для пяти своих объектов. Максимальная сумма займа на один из проектов (ТЦ) составит свыше 1 млрд руб.", — сообщил г-н Неверов. Девелоперская компания "Кит-Кэпитал" использовала финансирование Уральского банка Сбербанка РФ для строительства трех торгово-развлекательных центров "КИТ" в городах Каменск-Уральский, Курган, Нижний Тагил и получила кредитную линию от "Райффайзенбанка Австрия" на цели рефинансирования затрат на строительство ТЦ "КИТ" в Екатеринбурге и Оренбурге, а также на финансирование новых проектов. Далеко идущие планы на освоение этого инструмента инвестиций в строительство и у Межрегиональной финансовой корпорации (МФК).

Первый проект, который проводит МФК в сотрудничестве с Уральским банком Сбербанка РФ, — торгово-офисный центр площадью 35 тыс. кв. м на ул. Ленина — Вайнера. Объем инвестиций — 1,5 млрд руб. В "Корин Холдинге" настроены на активный поиск долгосрочных банковских кредитов под свои проекты — офисные центры. Компания привлекла проектное финансирование Уральского банка Сбербанка РФ на строительство бизнес-центра на ул. Чапаева — Большакова.

По сравнению с такими схемами привлечения денег в строительство, как долевое участие, размещение облигаций (акций) на открытом рынке и создание ПИФов недвижимости, у проектного финансирования есть несколько преимуществ. Игорь Картузов, учредитель компании CSC "Geld Kapital", отмечает, что ставки облигационного займа для фирм, только выходящих на рынок публичных заимствований, начинаются от 13-14%, а то и выше. Существенны финансовые затраты и на процедуру организации выпуска: "При использовании схемы ПИФа недвижимости надо делиться доходностью с УК и пайщиками. У этого инструмента есть еще один минус — УК может выйти из проекта по своим причинам. Банк в этом плане надежнее. Кредитная организация готова составлять индивидуальные графики платежей, причем после того, как будет пройдена фаза запуска проекта (от 1 до 2 лет) и он выйдет на самоокупаемость". Геннадий Черных, директор по коммерческой недвижимости Межрегиональной финансовой корпорации (МФК), добавляет, что банковские кредиты — возможность получить финансирование и независимость от множества инвесторов (дольщиков): "Продавая площади на ранних этапах строительства, мы проигрываем, поскольку на завершающей стадии стройки могли бы заработать на этом больше с учетом роста цен на кв. м. Привлекая деньги банка, мы можем оставить проект себе в управление". Это условие необходимо, чтобы объект коммерческой недвижимости соответствовал международным стандартам классности, которые в конце 2006 г. предложила "большая четверка". Теперь, бизнес-центр не может получить класс А и В, если его площади были распроданы еще на этапе строительства.

Банкиры также отмечают свои выгоды от сотрудничества с девелоперами. "Доход банка от финансирования любого инвестиционного проекта — это прежде всего проценты. Но, кроме того, банк может быть заинтересован в совместной эксплуатации строящегося объекта (открыть в нем дополнительный офис), расчетно-кассовом обслуживании застройщика, кредитовании покупателей коммерческих площадей и т.д.", — подчеркивает Елена Мичкова, начальник Управления проектного финансирования ОАО "СКБ-банк". Банк — кредитор проекта может поставить на территории объекта банкоматы и предлагать свои услуги (инкассация, эквайринг и т.д.) арендаторам ТЦ или БЦ, добавляет Виталий Милованов, глава Уральского филиала ЗАО "Райффайзенбанк Австрия".

Банки страхуют риски проектного финансирования активно участвуя в стройке

Андрей Бриль, председатель совета директоров "Корин Холдига", обозначил несколько опасностей для банка, который возьмется за финансирование девелоперского проекта: "Во-первых, юридический риск, связанный с тем, что у девелопера могут возникнуть проблемы с оформлением земельного участка (в аренду или собственность) и получением разрешения на строительство. Во-вторых, существует риск, что застройщик не уложится в запланированные сроки окончания работ и тем самым увеличит время окупаемости проекта. В-третьих, может измениться рыночная конъюнктура в долгосрочной перспективе, что может повлечь за собой общее падение арендных ставок ниже уровня, заложенного в бизнес-плане, невысокую загруженность арендаторами построенных площадей и т.д.". Для каждой из вышеописанных угроз кредитные организации разрабатывают механизмы защиты.

"Для рассмотрения инвестиционного проекта и вхождения в него банка обязательное требование для застройщика — предоставление полного комплекта разрешительной и проектно-сметной документации. Наличие эскизной, предпроектной документации, четкого графика получения дальнейших документов также необходимое условие для начала рассмотрения проекта", — уточняет Александр Парамонов, управляющий филиалом ОАО "Банк ВТБ" в Екатеринбурге.

Кредитное учреждение для уточнения возможности вложения в проект потребует от застройщика бизнес-план с анализом рынка, экономические предпосылки для воплощения проекта, сроки окупаемости, доходность и т.д. Ключевые принципы, по которым банк принимает решение о кредитовании строительства, — идея проекта, его концепция, способная обеспечить конкурентоспособность торгового или бизнес-центра на рынке в будущем, а также наличие серьезных партнеров — генподрядчик, консультант по брокериджу, по маркетингу и т.д., говорит Виталий Милованов. По словам застройщиков, банки с большей степенью доверия относятся к проекту, концепцию которого разработала одна из компаний "большой четверки". Обязательное условие для банка-кредитора — наличие необходимого количества предварительных договоров аренды с арендаторами будущего ТЦ или БЦ. "Еще до проведения кредитного комитета должно быть заполнено не менее 30-40% всех площадей", — говорит Геннадий Черных. Все эти требования банков гарантируют успешное завершение проекта.

После того как банк принимает положительное решение о финансировании, для осуществления сделки девелопер обычно создает компанию специального назначения (SPV), которая и выступает в роли заемщика. "Она — собственник проекта, земли, разрешительной и проектно-сметной документации. С целью подстраховки банк накладывает на деятельность этой фирмы ограничения — она не имеет права заниматься другими бизнесами, привлекать заемные средства у других банков, выступать в роли поручителей и т.д. Все эти ограничения необходимы, чтобы ничто не мешало заемщику выполнять обязательства перед банком-кредитором проекта", — поясняет Виталий Милованов. В некоторых случаях, добавляет г-н Милованов, банк может даже выступить техническим соучредителем этой проектной компании, чтобы полностью обезопасить себя от недобросовестных действий заемщика.

Ход строительства объекта инвестирования банки также тщательно контролируют. "В штате у некоторых кредитных организаций есть строительные инженеры (технические эксперты), которые инспектируют стройку — например, согласуют выбор подрядчиков, следят за качеством строительных работ и т.д.", — рассказывает Геннадий Черных. Есть у банка и финансовые рычаги влияния на строительные работы. "Банк проводит финансирование траншами. Если компания не укладывается в сроки и объем проведения работ, то не получает дальнейшего финансирования", — дополняет Александр Неверов. По словам Виталия Милованова, несмотря на то, что банк предусматривает штрафные санкции для девелопера за нарушение условий кредитной документации, он готов пойти навстречу заемщику, если у того возникают сложности, например, корректируется стоимость проекта и т.д. "Иначе в проигрыше будет и девелопер и банк", — подытожил г-н Милованов. Банк участвует в проекте и после того, как стройка завершена — кредитное учреждение заключает с заемщиком договор уступки арендных платежей в свою пользу. "Банк отслеживает прибыль, которую генерирует проект, и если она не укладывается в запланированные объемы, он старается повлиять на работу управляющей компании проекта", — поясняет г-н Черных.

Банки конкурируют за крупные девелоперские проекты

Сегодня финансирование объектов коммерческой недвижимости в основном предлагают крупнейшие федеральные банки, а также иностранные кредитные организации: Сбербанк РФ, Внешторбанк, Раффайзен банк, Банк Сосьете Женераль Восток. Как отмечает консалтинговая компания "Урал-Гермес", лидер инвестиционного (проектного) финансирования — Сбербанк. Второй по сумме выданных кредитов — Внешторгбанк. По разным оценкам, две эти кредитные организации занимают от 30 до 50% российского рынка инвестиционного финансирования. Проявляют активность в этом направлении бизнеса и лидеры регионального банковского рынка, такие как "СБК-банк", банк "Северная казна". "Конкуренция среди банков за хорошие проекты сейчас достаточно сильная. Часто бывает, что два банка параллельно пытаются утвердить в своих комитетах решение о кредитовании, прорабатывают условия сотрудничества. Эта работа обычно занимает не один месяц", — делится Виталий Милованов. Как признают представители федеральных банков, их в первую очередь интересуют крупные проекты — от $15-20 млн, срок окупаемости не должен превышать 6-8 лет. Региональные кредитные организации берутся за проекты стоимостью от $400 тыс., максимальный срок, на который они готовы дать деньги под проект, — до 5-6 лет.

Специалисты консалтинговой фирмы "Урал-Гермес" отмечают, что, по их наблюдениям, особый интерес для банков представляют конгломераты уже сложившихся или формирующихся зданий конкретного назначения, так называемые "сити". "Отдельно стоящий, скажем, бизнес-центр, пусть современный и качественный, для банка чаще всего неинтересен: вложения в подобный проект окажутся неэффективными, если отсутствует градостроительная концепция, если завтра рядом с ним может появиться рынок или панельный дом, если возникнут проблемы с местами для парковки. Поэтому банк старается подходить к решениям о выборе инвестируемых объектов и партнеров комплексно, учитывая градостроительные перспективы, вопросы транспортной инфраструктуры и коммунального обслуживания. Последнее, кстати, важно, так как доходность объекта в значительной степени зависит от стоимости его эксплуатации и расходов на управление недвижимостью", — дополняет Александр ­Засухин, директор консалтинговой фирмы "Урал-Гермес".

Чтобы заполучить успешные проекты, на которых можно заработать, кредитные учреждения готовы идти на уступки заемщикам — в частности, за последние полгода некоторые кредитные организации снизили требование к размеру средств, которые должен вложить в проект заемщик, с 30% до 20%. Еще одно послабление от банков — возможность варьировать ставки в зависимости от стадии осуществления проекта — на этапе эксплуатации здания она становится на 1-2% ниже, чем на этапе строительства. С увеличением предложения от банков застройщики ожидают и общего снижения процентных ставок до 6-10% (сегодня процентные ставки в среднем — 12-14% годовых в рублях). Такие ожидания связаны с тем, что с усилением конкуренции и насыщением рынка торговых и бизнес-центров снижается их доходность и увеличиваются сроки окупаемости. Сегодня окупать инвестиции за счет сдачи площадей бизнес-центра в аренду придется минимум 4-6 лет. Доходность, которую приносят инвесторам офисные здания в регионах, — до 20%. Срок окупаемости торговых центров в Екатеринбурге — 8-9 лет, а рентабельность этого бизнеса находится на уровне 15-18%.

Игорь Картузов заверяет, что уже в ближайшем будущем услуги по подбору продуктов проектного финансирования будут особенно востребованы на рынке. Для этого г-н Картузов создал компанию CSC "Geld Kapital" и уже помог получить одному девелоперу проектное финансирование Уральского банка Сбербанка РФ под строительство торгового центра. Сейчас в работе компании CSC "Geld Kapital" — получение проектного финансирования на строительство логистического центра и технопарка с жилой зоной близ Екатеринбурга. Игорь Картузов: "Мои клиенты — малый и средний бизнес, намеренные запускать свои проекты стоимостью от 100 млн руб. Наши услуги сродни услугам кредитного брокера только для юридических лиц: мы проводим аудит заявляемого проекта, оказываем услуги по созданию концепции и т. д., в итоге наша цель — получить одобрение банка на финансирование". По словам г-на Картузова, выводимая им на рынок услуга обойдется примерно в 1% от стоимости проекта плюс премия за получение выгодных условий проектного финансирования.

Ольга Рябова