Губернатор запретила уплотняться

Смольный вводит запрет на уплотнительную застройку. И проведет ревизию всех постановлений, по которым застройщики нарушили сроки строительства. Участники рынка согласны, что точечная застройка себя исчерпала. И полагают, что в ходе новой кампании пострадает минимум застройщиков. На прошедшей неделе, в ходе заседания правительства, губернатор Валентина Матвиенко заявила, что ею подписано распоряжение, регламентирующее вопросы нового строительства на внутриквартальных территориях. По сути, Смольный провозглашает запрет на жилищное строительство в кварталах сложившейся застройки.

Слово губернатора

Губернатор объявила, что отныне "уплотнение" будет вне закона. По новому порядку новая застройка внутри сложившихся кварталов станет возможной лишь в соответствие с генпланом и при наличии проектов межевания и планировки территории. Кроме того, обязательным требованием к таким проектам будет наличие въездов с центральных магистралей. "Это будут исключительные случаи, и мы будем выдавать разрешение только на строительство объектов инфраструктуры: школ, поликлиник, паркингов, спортивных объектов",- заявила Валентина Матвиенко.

Также губернатор дала поручение провести инвентаризацию всех выданных постановлений о проектировании и строительстве новых объектов. В случае нарушений застройщиками сроков и регламентов, правительство будет рассматривать предложения по отмене этих нормативных актов.

Глава Комитета по строительству Роман Филимонов затруднился назвать примерное число всех выданных постановлений, связанных с уплотнительной застройкой. Но уверен, что под удар новой кампании попадет незначительное число адресов.

Против "заморозков"

Не исключено, что ревизия в первую очередь коснется так называемых "замороженных" пятен, которые в свое время получили застройщики посредством целевки, но по каким-то причинам так и не начали осваивать. Объемы внеконкурсного предоставления земли под застройку значительны - такие постановления десятками принимаются на каждом заседании правительства. Правда, после введения аукционной нормы для жилищного строительства в октябре 2005-го, "уплотнительные" пятна выдаются лишь под торговые, спортивные и иные объекты.

Еще одна цель проверки - против компаний, занимающихся перепродажей пятен под застройку. Технология такого бизнеса проста: вместе с пятном приобретается компания, которая прежде получила право на проектирование и строительство на этом участке. Именно поэтому многие застройщики создают под каждый очередной объект новое юрлицо. Правда, насколько широко развит бизнес такого рода - тайна сокрытая рынком. И застройщики неохотно комментируют данный аспект земельного оборота.

Все эксперты единодушны в том, что потенциал уплотнительной застройки давно исчерпан - все что можно уже уплотнили. И говорят, что в начатой Смольным кампании главное-  не перегнуть палку. Впрочем, сходятся они также в том, что объявленная ревизия уплотнительных адресов сильно по участникам рынка не ударит. Ибо все пятна под застройку выделялись с разрешения правительства, с согласия глав районных администраций. А задержки с освоением участков можно традиционно объяснить нерасторопностью монополистов и дефицитом энергомощностей. Под раздачу могут попасть лишь наиболее конфликтные адреса, где противостояние инвестора и жителей достигло критической точки и вызвало громкий публичный резонанс.

Новая волна

Масштабное строительство должно по идее переместиться на окраины. Правда, при условии, что город станет еще более активно вкладываться в строительство головных источников энергетики и инженерную подготовку территорий. Возможно, расчет по-прежнему будут делаться на крупных инвесторов, способных осилить "инфраструктурные" затраты. Соответственно, торги под комплексное освоение территорий обещают принять еще больший размах.

Есть и противоположное мнение - уплотнительная застройка никуда не денется. А попросту перейдет на системный уровень. Ибо Петербург стоит на пороге запуска крупнейшей программы развития застроенных территорий. Она  предполагает снос аварийных и морально устаревших домов в квартальных объемах – и строительство на их месте объектов большей площади. По сути, все то же уплотнение – но уже в укрупненных масштабах. При отсутствии жесткого регламента расселений, способного обеспечить паритет интересов граждан и инвесторов, данный процесс может вызвать такие войны квартального характера, которые точечной застройке и не снились.

Прямая речь

Роман Филимонов, председатель Комитета по строительству:

Губернатор поручила проверить все действующие постановления. По каждому случаю будем разбираться в индивидуальном порядке. Смысл ревизии – прекратить вторичную перепродажу этих объектов. Кроме того, если строительство не ведется в связи с конфликтами и судебными разбирательствами- зачем продолжать строить? Я думаю, будет не более двух десятков проблемных адресов. Главный критерий проверки – нарушение сроков проектирования и строительства.

Михаил Викторов, генеральный директор Российского союза строителей:

Уплотнительная застройка давно и долго находилась под огнем критики общественности, так что это объективно необходимый шаг. И понятно, что обозначается некий вектор развития для отраслевых комитетов администрации Петербурга. Пустующие территории в городской черте есть, и их гораздо больше, чем, скажем, в Москве. Вопрос в финансировании инфраструктуры. Надеюсь, приняв такое принципиальное решение, Смольный будет заниматься планомерным развитием этих территорий. Хотя нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что Ленинградская область идет по пути Московской области, которая в значительной степени оттянула на себя внимание столичных инвесторов и застройщиков. И сегодня там реально строится больше, чем в самой Москве. Не исключено повторение такого сценария через 2-3 года и в Ленинградской области.

Алексей Белоусов, генеральный директор Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада":

Оцениваю инициативы как абсолютно правильные. К сожалению, негативное отношение к строителям в Санкт-Петербурге сложилось во многом в результате конфликтов, возникающих в местах так называемой "точечной" или уплотнительной застройки. Надеюсь, что  предложенные меры приведут к снижению социальной напряженности, а главное, сделают жизнь горожан более комфортной. А также уменьшат спекуляции различных партий и общественных объединений, использующих недовольство жителей как инструмент повышения собственных рейтингов.

По моим оценкам, число объектов, которые могут попасть под действие инициатив Губернатора, единичны, ведь уплотнительная застройка - это скорее исключение, а не правило. Пострадают, в первую очередь, те компании, которые не смогли найти общего языка с жителями, что и привело к возникновению конфликта. Во многом это происходит в результате отсутствия полной и объективной информации об объекте строительства. Наша Ассоциации разработала единые стандарты информирования населения о строительстве. Эта система начала работать в этом году и уже дала свои положительные результаты. По крайней мере, у членов нашей Ассоциации, использующих такой подход информирования, конфликтов на строительных площадках практически не возникает.

Олег Барков, руководитель петербургского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank:

Потенциал уплотнительной застройки давно исчерпан. С другой стороны, если инвестор расселяет и сносит дом площадью 10 тыс. кв.м. и строит  на его месте здание площадью 15 тыс. кв. м - это тоже уплотнительная застройка. С этой точки зрения ее потенциал неисчерпаем. Если взять качество существующего жилого фонда- дореволюционного, довоенного, сталинского, 60-70-ых годов – реконструкция таких домов нецелесообразна. Поэтому рано или поздно мы придем к необходимости их расселять и строить на их месте новые. И при отсутствии госсубсидий на эти цели, экономически целесообразно, чтобы новый жилой дом был большей площади.

К проведению ревизии уплотнительных адресов нужно относиться с осторожностью. Многие проекты тормозятся по не зависящим от застройщика причинам. И в таком случае отбирать у добропорядочных строителей выданные пятна -  неправильно. Регенерация, реновация кварталов, в том числе и точеная реконструкция- это тоже уплотнение. Такая работа должна продолжаться, иначе у огромного количества кварталов нет будущего - они будут ветшать и превращаться в трущобы.

Александр Смирнов