Землю – девелоперам
В ближайшие годы часть земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области будет переведена в земли поселений или промышленного использования. Предполагается, что это не будет иметь негативных последствий для развития сельского хозяйства, но станет возможностью для расширения населенных пунктов и привлечения инвестиций в региональную экономику.
Сегодня в Самарской области идет процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные статусы – земель поселений или промышленного использования. По мнению аналитиков, это связано с двумя моментами. Первый – растущие потребности городов и прочих населенных пунктов в расширении границ, в дальнейшем их развитии. Второй – упадническое состояние сельского хозяйства в Самарской области.
Аналитики затрудняются определить, какой именно объем сельхозземель сегодня меняет статус. По словам юриста, директора компании "Ковалюнас и партнеры" Дениса Ковалюнаса, пока интерес к этому явлению со стороны девелоперов не слишком высок, но в дальнейшем он увеличится. С этим мнением солидарен директор ООО "RBE-риэлт" Александр Бандаров и еще ряд девелоперов, уверенных в том, что в ближайшие несколько лет численность сельхозземель уменьшится. "На сегодняшний день практически все участки, расположенные в непосред-ственной близости от Самары и других городов области, выкуплены, интересы финансово-промышленных групп постепенно сосредоточиваются на более глубинных участках, 3-4 степени привлекательности, пригодных для строительства жилья, промышленных предприятий и логистических комплексов", - рассказывает Бандаров. По его мнению, сейчас наиболее интересными участками являются направления в сторону Кинеля, Заярья, Дубового Гая и т.д.
По словам Дениса Ковалюнаса, в "зону риска" входят заброшенные сельхозпред-приятия и потенциально - те из них, которые имеют задолженности перед бюджетом. Точных данных о количестве таких предприятий и объеме земель, которыми они располагают, "Времени" получить не удалось. "Но не следует считать, что через несколько лет в Самарской области сельское хозяйство исчезнет, - считает Ковалюнас. – Запуск сельскохозяйственных территорий в рыночный оборот и порядок их использования ограничен, земли поселений нельзя расширять за счет ценных сельхозугодий, лесных массивов и еще ряда участков". По словам руководителя департамента по информационной политике и взаимодействию с институтами гражданского общества аппарата правительства Самарской области Андрея Колядина, политика области в отношении сельскохозяйственных земель такова: те земли, которые приносят хорошую отдачу, на которых функционируют успешные хозяйства, должны быть максимально сохранены в этом качестве. "Есть планы относительно того, какие земли можно переводить в иной статус, для жилищного и промышленного строительства. Область не против выкупа такой земли, потому что городам надо развиваться. Но если выкупаются территории, не входящие в этот список, это является нарушением", - подчеркнул Колядин. Перечень этих земель он не озвучил. По мнению девелоперов, развитие городов и прочих населенных пунктов Самарской области не нанесет урона сельскому хозяйству: как считает Денис Ковалюнас, количество земель, которые уходят под жилищное и индустриальное строительство, ничтожно по сравнению с общим объемом сельхозугодий. Также он уверен, что искусственное ограничение "мертвых" сельхозземель от перевода в иной статус – это популистская мера, попытка поддержать сельское хозяйство Самарской области, но, к сожалению, этим способом подъема не достичь. По мнению аналитиков, логика развития всей страны состоит в том, чтобы переносить сельское хозяйство в более приспособленные для этого южные районы, а индустриальные города, к которым относится Самара, пускать по иному пути развития. С другой стороны, ограничения провоцируют развитие теневых схем скупки сельхозугодий. По мнению аналитиков, основным рычагом воздействия в данном случае является именно момент перевода их из этого статуса в статус земель поселений. По мнению Александра Бандарова, вступившие в силу в начале 2007 года поправки в федеральное земельное законодательство четко регламентируют процесс изменения назначения земли и определения границ, определяет список документов, необходимых для легальной смены статуса. Нарушение каких-либо параметров сделает невозможным перевод сельхозземель в какой-либо иной статус. А ведь назначение территорий под жилищное или промышленное строительство, по словам генерального директора компании INDEST-Development Виктора Антипова, является мощным экономическим рычагом для девелопера. Во-первых, это увеличивает стоимость участка в 2-4 раза по сравнению с ценой сельскохозяйственной земли, во-вторых, обеспечивает легитимность девелоперского проекта на этой территории. Следовательно, считают аналитики, компании, которые собираются работать на рынке легально, не будут связываться с сомнительной землей. Впрочем, для тех, кто пользуется теневыми путями скупки земли, остается возможность ее нелегитимной перепродажи в том же статусе. По мнению Андрея Колядина и Дениса Ковалюнаса, новеллы земельного законодательства все-таки содержат острые углы и оставляют места для лазеек.
Елена ЧЕЧЕНИНА