Национальный проект сокращает себестоимость жилья

Национальный проект строительства доступного жилья сулит застройщикам города государ­ственные гарантии кредитования строительства и реализации готового жилья. Взамен строители должны снизить стоимость этого вида недвижимости до приемлемого минимума. Загоняя себестоимость квадратного метра в рамки 20 тыс. руб., компании обращаются к новым строительным технологиям. В прошлом году в России официально начали осуществлять национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". По планам Кремля к 2010 г. властные структуры всех уровней должны решить жилищную проблему 30% населения страны.

Правительство Свердловской области приняло первое постановление о нацпроекте в декабре 2005 г. Сейчас областные и муниципальные власти руководствуются нормативными документами, сулящими частным компаниям содействие со стороны государства в вопросах строительства дешевого жилья.

Во-первых, застройщик может брать кредиты на проекты в Сбербанке под государственные гарантии. Это до нуля снижает вероятность отказа кредитного учреждения в займе. Ставка — 10% годовых. В 2006 г. под государственные гарантии Сбербанк выдал свердловским застройщикам кредиты на общую сумму более 1,011 млрд руб. под строительство шести домов (826 квартир). В 2007 г. областные власти планируют обеспечить гарантиями кредиты на сумму свыше 1,868 млрд руб.

Во-вторых, государство дает гарантии и по кредитам на инженерное обустройство земельных участков таких строек. В Екатеринбурге под программу обеспечения стройплощадки инженерными коммуникациями уже попал район Академический (9,9 млн кв. м жилья), создаваемый компанией "Ренова-СтройГруп".

Но существенный минус для застройщиков на фоне всех этих "благ" — необходимость сокращать себестоимость жилья. Кредит под низкий процент компания может получить только в том случае, если будет продавать квартиры в построенном доме по сметной стоимости. "Это значит, что в смету на строительство застройщик может включить только плановую прибыль, которая может составлять по панельным домам 5-8% сметной стоимости строительства, по монолитным — 8-13%", — поясняет Фарит Нартдинов, начальник отдела реализации национального проекта и региональных программ Министерства строительства и ЖКХ Свердловской области.

До 90% площади зданий, построенных в рамках нацпроекта, продают бюджетникам, инвалидам, ветеранам и прочим представителям незащищенных слоев населения за счет государственных средств (областной бюджет) и ипотечных кредитов. Оставшиеся 10% застройщик вправе продать по рыночной цене.

Кирпичные дома в нормы себестоимости не укладываются

Четко установленных сумм себестоимости жилья, возводимого в рамках нацпроекта, нет. "Но эти суммы застройщик должен минимизировать", — уточняет г-н Нартдинов. По его словам, органы государственной экспертизы проверяют всю проектно-сметную документацию строителей. Следуя указаниям нацпроекта, эти структуры требуют от застройщиков использования максимально дешевых технологий и материалов. Как оценивают эксперты, в идеале себестоимость не должна превышать 20 тыс. руб. за кв. м.

В установленную себестоимость в принципе укладываются здания, возведенные по технологиям монолитного и каркасного домостроения, себестоимость такого жилья — от 15 до 25 тыс. руб. за кв. м, отмечает исполнительный директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин.

Про кирпич в контексте нацпроекта можно забыть, считает он. При использовании этого материала цена квадратного метра увеличивается на 20-25% по сравнению с монолитным домостроением.

В начале года «Ренова-СтройГруп» объявила тендер на строительство первой очереди района Академический. Одним из условий была невысокая себестоимость жилья (19,5 тыс. руб. за кв. м). В конкурсе на застройку 80 тыс. кв. м полезной жилой площади экономкласса участвовали свыше десяти строительных организаций. Выбрали австрийскую компанию Strabag AG, использующую технологию каркасно-монолитного домостроения.

От стандартного монолитного домостроения каркасная технология отличается тем, что несущие конструкции создаются на заводе, а не на стройплощадке, что сокращает время и стоимость строительства. Эксперты считают, что такой способ помогает сократить себестоимость жилья примерно на 15% по сравнению с обычным монолитом. В «Ренове» уверены: эта технология наиболее приемлема при строительстве жилья экономкласса. Валерий Настас, начальник управления по строительству филиала ЗАО "Ренова-СтройГруп" в Екатеринбурге: "Каркасная технология по сравнению с кирпичным домостроением значительно сокращает трудозатраты и сроки. От панельного домостроения она отличается тем, что дает возможность свободной планировки".

Менеджмент ИСК "Мегаполис" разделяет это мнение. Компания обзавелась собственным производством элементов каркаса здания. "Мегаполис" установил производственные линии на Сухоложском заводе мостовых и дорожных конструкций и Северском заводе ЖБИ. Мощность каждой линии достигает 6 тыс. куб. м в год (60 тыс. кв. м каркаса здания).

Снизить стоимость строительства можно и за счет материалов, альтернативных кирпичу, рекомендуют аналитики. В частности, на своих стройках "Атомстройкомплекс" использует так называемые твинблоки. Этот материал, по оценкам Валерия Ананьева, генерального директора НП "Управление строительства "Атомстройкомплекс", применяется на 80% строек города при возведении жилья.

В отличие от кирпича, несущие конструкции высотных зданий из твинблоков создавать нельзя (максимальная постройка — три этажа). Поэтому технологию сочетают с каркасным строительством.

Но за счет одних только материалов существенно снизить себестоимость квадратного метра невозможно, уверен г-н Ананьев. По его словам, для того, чтобы стоимость жилья была невысокой, необходимо наладить масштабное конвейерное производство, снижающее время и цену создания единицы продукции.

"Атомстройкомплекс" за счет собственных производств (три бетонных завода, предприятия по производству железо-бетонных конструкций, окон и дверей) удерживает себестоимость квадратного метра жилья в пределах 26 тыс. руб., утверждает Валерий Ананьев.

Уральский завод теплоэффективных блоков (входит в структуру строительной корпорации "Рай") производит похожую продукцию — строительные блоки, которые состоят из трех слоев: несущего, утеплителя и фасадного декоративного слоя. Этот материал дешевле того же кирпича примерно на 14%. Оборудование для завода начали монтировать в декабре 2005 г. Пуск производства состоялся в марте прошлого года. Предполагается, что объем выпуска теплоэффективных блоков в 2007 г. достигнет 12-13 тыс. куб. м.

Помимо каркасного и монолитного строительства, к дешевым и быстрым технологиям Юрий Чумерин относит панель, при помощи которой жилищные проблемы граждан решало советское государство. Но сейчас, говорит г-н Чумерин, по этой технологии в Свердловской области возводят лишь 5-10% от общей площади новостроек. Объясняет он это невысоким качеством панельного строительства: чтобы панельное домостроение заняло солидную долю в общей площади дешевого жилья, технологию необходимо улучшать, т. е. перевооружать производства.

Екатеринбургский завод ЖБИ "Бетфор" в прошлом году начал выпуск трехслойных стеновых панелей на немецкой линии. Изделия выходят с утеплителем и готовым фасадным решением. Как отмечает Александр ­Елсуков, заместитель генерального директора "Бетфора", технология позволяет обеспечить стройку материалами за счет поставок только одного производителя. Жилые здания по этой технологии в столице Урала строит "NOVA-Групп", в структуру которой входит "Бетфор".

В малоэтажном строительстве выбор дешевых технологий шире

"Отдельная проблема, мешающая сокращению себестоимости строительства, — нехватка цемента", — считает Александр Лощенко, президент Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области. По его словам, в структуре себестоимости жилья цемент занимает до 20%. При этом увеличившиеся темпы строительства жилья в области привели к тому, что цемента стало не хватать. За этот год он подорожал почти в три раза, добавляет г-н Лощенко.

Ежегодно в регионе производят около 3,3 млн т цемента. По прогнозам правительства области, в 2007 г. будет построено 1,65 млн кв. м. жилья. Из расчета примерно 1,5 т цемента на 1 кв. м выходит, что за год расход цемента на жилое строительство составит около 2,4 млн т. Но существующих мощностей цементных заводов не хватает, считает Александр Лощенко. Дело в том, что местные предприятия поставляют свою продукцию в Тюменскую, Курганскую области, Пермский край, Казахстан и Башкирию. За пределы Свердловской области в целом уходит примерно половина произведенного здесь цемента, из-за чего и возникает дефицит.

Застройщики, планирующие снизить себестоимость жилья за счет сокращения используемого цемента, могут уходить в сегмент малоэтажного строительства, считает г-н Лощенко. Малоэтажность домов дает застройщику больший выбор технологий по сравнению с высотками. Нацпроект, в частности, предусматривает распределение малоэтажного загородного жилья среди сельских бюджетников — учителей, врачей и т. д. Государство готово финансировать строительство такого жилья, отметил Фарит Нартдинов. В 2007 г. из областного бюджета власти планируют выделить 35 млн руб. на 9 тыс. кв. м сельских построек. Требования к застройщикам те же — фиксированная наценка и невысокая себестоимость строительства.

«34 екатеринбургские компании уже продемонстрировали новые технологии малоэтажного строительства в поселке "Галактика", — рассказывает Александр Лощенко. "Галактика" — проект администрации города в рамках государственной программы развития доступного жилья. Экспериментальный поселок, который расположился на втором километре Чусовского тракта, достроили в июне этого года. "Не все получилось так, как хотелось бы, — продолжает г-н Лощенко. — Строить "Галактику" начали зимой, сроки установили нереальные. Потому сейчас многие переделывают то, что возвели наспех". Но, главное, застройщики получили возможность испытать и показать государству новые технологии малоэтажного строительства, уверен он.

В поселке "Галактика" компания "Уралстинол", которой управляет Александр Лощенко, обкатала технологию строительства малоэтажного жилья из 3D-панелей, которая не предусматривает использования цемента. Основа панели — вспененный полистирол. Устанавливаются элементы будущей стены на арматурные стержни, а скрепляются между собой — проволочной арматурной сеткой. С обеих сторон конструкция закрепляется слоем бетона. Максимальная высота дома из таких панелей — пять этажей. Короткие сроки (два-три дня на сборку коробки первого этажа) и отказ от дорогостоящего цемента позволяют значительно удешевить строительство, считает г-н Лощенко. По его словам 1 кв. м стены из 3D-панелей в 1,5-2 раза дешевле такой же площади стены, построенной из кирпича. Проблема технологии — в ее новизне и неосвоенности. Александр Лощенко: "В "Галактике" мы использовали 3D-панели, чтобы понять, выгодна нам эта технология, или нет. Сразу же столкнулись с проблемой отсутствия опыта такого строительства у местных специалистов. У нас никто по такой технологии никогда не строил. Пришлось привезти прораба-австрийца. Он жил у нас полторы недели и помогал нам работать".

Корпорация "Рай" возвела свой коттедж в "Галактике" из теплоэффективных блоков. За счет того что при малоэтажном строительстве дополнительные опоры для стены из этих блоков не нужны, "Рай" свел к минимуму сроки создания коробки — построил 290 кв. м жилья за четыре недели. 1 кв. м такой стены, как оценивает компания, стоит около 1,5 тыс. руб. Общая экономия по сравнению с традиционными методами строительства (например, теми, что применяются в кирпичном домостроении) может доходить до 45%. В цементе такие стены не нуждаются: блоки соединяются между собой при помощи специального клея.

Альтернатива дефицитному цементу, применимая в малоэтажном строительстве, — дерево, добавляет Вадим Иванов, директор екатеринбургского представительства тюменской компании "Новый Дом", которая производит клееные деревянные конструкции, строит здания на основе этой технологии. В "Галактике" компания тоже поучаствовала — представила на суд застройщиков деревянный дом. По словам г-на Иванова, деревянный каркас — технология для Екатеринбурга новая, но перспективная. Себестоимость 1 кв. м такого жилья — 15-16 тыс. руб. "Галактика" показала: работать по этой технологии подрядчики готовы. Из 34 зданий поселка семь домов — деревянные», — пояснил Вадим Иванов. Сейчас его компания активно ведет переговоры с местными застройщиками, однако до конкретных проектов дело пока не дошло, добавляет г-н Иванов.

Дмитрий Шлыков