Тайны покупки жилья
Екатеринбург прочно занял третье место в России по стоимости жилой недвижимости после Москвы и Санкт-Петербурга. Таково мнение экспертов рынка недвижимости. Пожалуй, городские власти могут гордиться: по крайней мере, в этом отношении город на Исети можно смело именовать "третьей столицей". Правда, справедливости ради надо отметить, что ситуация на рынке жилья в областном центре несколько отличается от той, что екатеринбуржцы могли наблюдать в конце прошлого года. Ноябрь 2007-го принес замедление роста цен, и как отмечают многие риэлторы, стагнацию рынка.
Так или иначе, но всем, кто желает приобрести себе в этом месяце скромную квартиру в третьем или четвертом поясах (Шинный, Сортировка, Химмаш, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Рудный, Семь ключей), придется выложить за квадратный метр желанной жилплощади от 50-ти до 60-ти тысяч рублей. Что же касается так называемого Центра – Московская горка, Челюскинцев, Большакова – тут квадратный метр уходит практически за 90 тысяч рублей. В первом-втором поясах (ВИЗ, Автовокзал, Уралмаш, Эльмаш) подешевле – от 60-ти тысяч рублей. По мнению аналитиков Уральской палаты недвижимости (УПН), в ближайшее время, как минимум до конца этого года, цены точно не будут повышаться, затем же возможен некоторый рост – в пределах 1-1,5%.
Между тем, на сегодняшний день в Екатеринбурге сложилась следующая ситуация: реально квартиры продаются по цене, являющейся ниже заявленной. То есть у любого покупателя есть шанс поторговаться. Иногда довольно ощутимо. Например, как стало известно корреспонденту "Нового Региона", не далее как сегодня однокомнатная квартира площадью 30 кв. метров в центре Екатеринбурга по улице Куйбышева, которую агентство недвижимости заявило по цене в 2 млн. 200 тыс. рублей, была продана за 2 млн. 70 тыс. рублей. Торг состоялся на месте, обе стороны остались довольны.
Гендиректор "Бюро недвижимости №1" Николай Мальцев не видит в этом ничего странного. "Рынок стоит. Цены встали месяцев 7-8 назад. Более того, сейчас на рынке наблюдается невиданная доселе ситуация – некоторые квартиры могут продаваться по два-три месяца, хотя являются вполне ликвидными объектами продажи. А покупатель, зашедший на рынок, уже смело торгуется. Реальная цена продажи одна, а фактическая цена покупки – другая", – отмечает г-н Мальцев.
По словам исполнительного директора УПН Рустема Галеева, такая практика действительно имеет место быть, причем продавцы довольно охотно идут на встречу покупателям и снижают цены на жилплощадь. Признаки стагнации рынка недвижимости проявились в увеличении объема предложения – такая тенденция наметилась еще в прошлом году. Объекты поступали в продажу по максимальной цене, но фактически сделки проходили по ценам, которые были ниже заявленных. Уровень цен на тот момент превысил реальные возможности покупателей", – заявил корреспонденту "Нового Региона" г-н Галеев. По его словам, такая ситуация наблюдается по сей день. В течение 2007 года объем предложения вырос фактически в 4 раза и на этом остановился.
"В свое время мы прогнозировали некоторое повышение цен к концу года, но такого бешеного роста, как в прошлом году, уже не будет. Сейчас цена упала от 66 тыс. рублей за квадратный метр до 64 тыс. рублей. Причем, ситуация с вторичным жильем и квартирами в новостройках отличается не сильно – продавцы новых квартир ориентируются в основном на "вторичку".
Что же касается загородной недвижимости, то, по словам Рустева Галеева, теперь она стала более доступна. Активность покупателей на загородную недвижимость возросла. "Однако пока адекватной замены городскому жилью за городом нет. Вот когда по инфраструктуре коттеджные поселки подтянутся к качеству городского, тогда можно будет говорить. Но на это потребуется, как минимум, года два – ни один из рекламируемых поселков до сих пор не сдан", – отмечает г-н Галеев.
Экс-руководитель строительной фирмы "Маяк", депутат областной Думы Владимир Коньков полагает, что затишье на рынке жилья в Екатеринбурге связано с монополизацией строительства в столице Среднего Урала. "Обеспеченность нашего населения растет, но строительство оставляет желать лучшего. Спрос опережает предложение. Речи об увеличении объемов строительства не идет. Мы сдаем один квадратный метр в год на человека. У нас 4,5 млн. человек, мы как минимум должны строить 4 млн. кв. метров. А мы что строим? Препятствие для увеличения объемов жилья – это монополизация рынка. Чиновниками Екатеринбурга невыгодно, чтобы сбивались цены", – заявил "Новому Региону" депутат.
По его словам, цены на жилье начнут падать только тогда, когда объемы строительства вырастут в два-три раза. "А между тем, некоторые землеотводы сознательно придерживаются. Если будут строить больше, цены упадут до 35 тыс. рублей, это я вам говорю как строитель, проработавший двадцать лет. Ситуация безысходна. Надо просто отнимать неиспользуемые земельные участки, которые придерживаются для последующей перепродажи. У нас земли в городе очень много, но чиновникам невыгодно строить. Кстати, летние выемки документов в Главархитектуре были проведены специально для того, чтобы поднять ажиотаж на рынке. Я убежден, что за этим стояли городские власти, чтобы искусственно поднять цены на жилье. Монополизация, одним словом. Из-за чиновников, которые придерживают строительство, страдает город, развитие которого пущено на самотек", – заключает депутат.
Практически все эксперты сходятся в одном: до конца года никаких резких изменений на жилищном рынке Екатеринбурга не произойдет. А вот начало 2008 года может ознаменоваться неким ростом цен, правда, насколько ощутимым он будет, сказать пока никто не готов. "Январь в этом случае выпадает, так как там полмесяца новогодних каникул и население неактивно. Начало деловой активности по традиции выпадет на февраль. Вот там можно ожидать увеличения цен. Правда, не исключено, что тенденция стагнации сохранится, однако при неблагоприятных условиях, например, увеличении инфляции возможно и удорожание жилья на 1,5-2%", – отмечает Рустем Галеев.
С ним соглашается и Николай Мальцев, который допускает, что рост цен может дать знать о себе в марте, либо апреле будущего года. "Сейчас чаша весов склоняется в сторону покупателя – он просто не готов платить больше", – полагает риэлтор.
Александр Родионов