Юрий Бойко: "Сочи подорожал за одну ночь"

На сегодняшний день по расчетам экспертов Краснодарский край занимает второе место в России по объему привлеченных инвестиций, в апреле – мае имеет все шансы стать первым, обогнав извечного лидера - Москву. О перспективах развития рынка корреспонденту БН.ру рассказал директор агентства недвижимости Краснодарского края "Идеал плюс" Юрий Бойко.

Юрий Анатольевич, сейчас в Сочи реализуется целый ряд масштабных инвестиционных проектов. Какие из них Вам бы хотелось отметить?

Я считаю очень важным участие в строительстве олимпийских объектов крупнейших российских компаний. Например, холдинговая компания "Интеррос" инвестирует в развитие "Красной поляны" 39 млрд рублей. Холдинг "Базовый элемент" вкладывает около 52 млрд рублей в строительство "Имеретинской Ривьеры", на территории которой будут расположены несколько ключевых объектов предстоящей Олимпиады, в том числе шесть стадионов и олимпийский пресс-центр. Второй проект, который инвестирует "Базовый элемент" - это реконструкция международного аэропорта в Сочи, что увеличит его пропускную способность с 1100 человек до 2500 человек в час.

Вкладывает капитал в будущую Олимпиаду и "Газпром", который взял нехарактерную для себя роль девелопера крупных объектов. Газовый монополист построит горнолыжный комплекс, возведение которого обойдется в 10 млрд рублей, в том числе три отеля, крытую автостоянку на 100 машин, подъемники, которые будут обслуживать 50 км трассы. Компания "Снегири Девелопмент" возведет в Сочи несколько жилых комплексов, в этот проект будет инвестировано более 13 млрд рублей. Сегодня "Снегири" уже строят два комплекса – Coral House и Sunny Hill, работа над последним завершится в третьем квартале этого года. Банк "Московский капитал" намерен инвестировать почти 4 млрд рублей в строительство спортивно-оздоровительного комплекса "Солнечная поляна" в Сочи. Все проекты планируется ввести в строй до 2014 года, впрочем, избранный президент России Дмитрий Медведев считает, что работы должны быть закончены уже к 2013 году.

В целом до 2014 года предполагается застроить до 1 млн кв. м жилых и коммерческих площадей. В настоящее время олимпийский бюджет составляет 312 млрд рублей. Эта сумма включает 9,2 млрд рублей, которые выделены из бюджетов Краснодарского края и города Сочи.

На сегодняшний день существуют проекты насыпных островов. Как на ваш взгляд их реализация отразиться на экономике края?

Как говорил американский классик Марк Твен, "Господа, покупайте землю – ее больше не делают". Но в нашем крае решили "оспорить" высказывание знаменитого писателя. Дороговизна земли в районе большого Сочи, стимулированная предстоящей Олимпиадой, заставляют девелоперов искать новые пути развития своего бизнеса. По данным администрации Краснодарского края в работе находятся уже более 15 проектов искусственных островов. Кстати, в одном из проектов участвует петербургский девелопер – компания "М-Индустрия".

Характер сочинского побережья таков, что здесь негде разместить такие традиционные атрибуты морских курортов, как яхтенные гавани, в этом смысле искусственные острова могут стать хорошей альтернативой. На мой взгляд, наиболее успешными проектом является остров "Федерация", который сейчас находится на стадии разработки проектно-сметной документации. Его название не случайно, своими очертаниями он будет напоминать контуры Российской Федерации. Площадь острова должна составить около 162 га. Проект финансирует компания Allied Business Consultants. Предполагаемый объем инвестиций составит 155 млрд рублей. Срок окончания строительства - 2013 год.

Какой район в Сочи вы считаете наиболее перспективным?

На мой взгляд, одним из наиболее привлекательных мест в Сочи является Адлерский район. Если осенью на его территории цена за 100 кв. м достигала 100-120 тысяч долларов, то на сегодняшний день сотка земли стоит порядка 140-160 тысяч. И это вполне объяснимо, ведь именно на территории этого района расположен знаменитый горнолыжный курорт "Красная поляна", где пройдет целевая застройка олимпийских объектов и Олимпийской деревни. Кроме того, в этом районе будет сконцентрировано и большинство новых гостиниц. После Адлерского самым перспективным я считаю Лазаревский район. Здесь земля пока недооценена, в первую очередь из-за удаленности от центра Сочи и адлерского аэропорта. Главное преимущество Лазаревского района – это благоприятная экологическая обстановка. И я прогнозирую рост его котировок на рынке недвижимости.

Земля в Краснодарском крае за последние восемь месяцев сильно подорожала. Существуют ли дальнейшие перспективы роста?

Я думаю, что подорожание действительно существенное и сейчас цены стали на порядок выше тех, которые были до того, как наш город стал олимпийским. В целом по Краснодарскому краю сотка земли со 100 тыс. рублей выросла до 250-350 тыс., в Сочи – от 300 тыс. рублей до 800 тысяч. Если брать земли промышленного назначения, то по краю 1 га земли стоил 5–15 млн. рублей, сейчас – до 50 млн.

Если говорить о тенденциях, то, по моему мнению, рост цен на землю будет продолжаться. Впрочем, основные земельные массивы по Краснодарскому краю уже скуплены, и на сегодняшний день начинается их перепродажа. Очень сильно будут расти цены на земли сельхозназначения, так как в нашем государстве еще возможен перевод этих земель в промышленную категорию. Но в целом я прогнозирую, что рост будет постепенно замедляться.

Несмотря на подорожание земли, в крае набирает обороты коттеджное строительство. Какие зарубежные проекты Вы можете отметить?

Рынок загородной недвижимости развивается высокими темпами. Лично у меня были переговоры с итальянцами, которые купили 40 га земли для строительства "Итальянской деревни". Ее открытие официально состоялось минувшей осенью вблизи Краснодара. Приезжают инвесторы из Германии, с намерением строить "Немецкие деревни" и уже существуют подобные проекты.

В декабре 2007 года средний коттедж по Краснодарскому краю общей площадью порядка 110 кв. м "на выходе" стоил 130-150 тыс. долларов. Если брать Сочи, то тут дешевле 500 тыс. долларов коттедж купить уже нельзя. Впрочем есть загородные дома, которые по документам идут как коттеджи, а на самом деле используются в качестве гостиниц, и их стоимость доходит до 5-6 млн. долларов.

В связи с этим, можно отметить и общий рост цен на коммерческую недвижимость. За последние полтора года стоимость офисов выросла в 3 раза. Если в 2006 году офис площадью 40 кв. м стоил 2 млн. рублей, то сейчас – 6 млн.

Цены на квартиры в Сочи подскочили сразу же после того, как город объявили столицей Олимпийских игр 2014 года. Насколько они выросли?

Можно сказать, что Сочи подорожал за одну ночь. В связи с ростом цен хочу привести один любопытный пример. В то время, когда весь мир готовился узнать имя новой столицы зимних Олимпийских игр 2014 года, к нам в компанию летели клиенты из Кемерово, которые хотели купить однокомнатную квартиру за 90 тыс. долларов. К тому времени как они приземлились, Сочи уже был объявлен хозяином Олимпиады, и продавцы повысили стоимость квартиры до 125 тыс. В целом за прошедшие восемь месяцев квартиры в Краснодарском крае подорожали на 60-70%, а в Сочи - на 80-90%.

Сейчас идет активное строительство в крупных городах Краснодарского края: Сочи, Краснодаре, Геленджике. Квартиры пользуются огромным спросом и при сложении таких факторов как цена квадратного метра, место расположения и инфраструктура, раскупаются на уровне "котлована". Мои прогнозы таковы, что цены на квартиры будут стабильно расти, но при этом появляется и тенденция к замедлению.

Ипотечный кризис в США уже как-то отразился на рынке недвижимости?

Да, влияние кризиса уже чувствуется. Банки, выдающие ипотечные кредиты, стали проводить более жесткий отбор клиентов, стали выдавать меньше кредитов. В связи с этим количество покупателей, незначительно, но начинает уменьшаться, что также приводит к замедлению роста цен.

Впрочем, уже сегодняшние расценки выше тех, что существуют в некоторых европейских странах. Для сравнения 1 кв. м. жилой площади даже в самом небольшом населенном пункте дороже, чем в той же солнечной Болгарии. Но я считаю, что данный рост говорит о том, что рынок недвижимости региона находится на правильном пути, а инвестирование в строительство Краснодарского края является перспективным и надежным вложением финансовых средств.