Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
«РуссНефть» снизила чистую прибыль за 9 месяцев 2017 года на 37% 19:07, Бизнес Тренер сборной Аргентины по футболу назвал состав на матч с Россией 19:00, Спорт Таймырский Ванкор: как экс-глава «Роснефти» пытается привлечь инвесторов 18:54, Бизнес Владислав Иноземцев напишет экономическую программу для Ксении Собчак 18:53, Политика Ограниченный инструмент: стоит ли менять денежно-кредитную политику ЦБ? 18:48, Мнение Главу подразделения МВД по Адыгее задержали за взятку в 150 тыс. руб. 18:42, Общество МКБ планирует привлечь в капитал до $258 млн 18:39, Финансы Проголосовавшие против Мединского обосновали свою позицию 18:28, Общество В Думу внесли законопроект о запрете продажи пневматики подросткам 18:27, Общество Коалиция во главе с США подтвердила полное освобождение Ракки от ИГ 18:24, Политика Калининградский губернатор ответил «по кочану» на вопрос о компенсациях 18:21, Общество СМИ сообщили о гибели 30 человек в результате взрыва в мечети в Кабуле 18:15, Общество В Запорожской области бюст Феликса Дзержинского переделали под казака 18:09, Общество «Ростов» заработал почти в три раза больше «Зенита» в еврокубках-2016/17 18:05, Спорт В Польше в результате нападения мужчины с ножом в ТЦ погиб человек 18:04, Общество Машины корейского бренда оказались самыми надежными в Америке 17:55, РБК и KIA Греф рассказал о спасении от потоков информации при помощи медитации 17:50, Общество Севший из-за пассажирки рейс застрял в Сибири после отказа двигателя 17:46, Общество Росреестр отчитался о снижении числа сделок со вторичным жильем в Москве 17:42, Жилье В Москве возбудили дело из-за гибели девочки после операции 17:39, Общество В России насчитали 36,6 тыс. обманутых дольщиков 17:39, Жилье Хорошо раскрытое старое: обзор iPhone 8 Plus 17:30, Стиль Вадим Беляев возглавил алмазный бизнес «Открытия» 17:22, Бизнес В США на съемках фильма с Дензелом Вашингтоном арестовали вора 17:21, Общество Капитализация «Магнита» за несколько часов снизилась на 15% 17:18, Бизнес Для выдачи физлицам кредита больше 7 тыс. руб. введут новые правила 17:16, Финансы В комиссии при президенте объяснили снижение числа нелегалов в России 17:16, Общество Россия разрешила ввозить баклажаны и гранаты из Турции 17:07, Политика
Торговый Тольятти обогнал Самару
16 мая, 2007 14:36
0
Торговый Тольятти обогнал Самару
Рынок коммерческой недвижимости Тольятти развивается крайне неравномерно. Если торговый сегмент тольяттинского рынка по количеству и качеству предложения на сегодняшний день опережает самарский рынок торговых площадей, то все другие сегменты коммерческой недвижимости, включая офисный, соответствуют состоянию самарского рынка 6-7-летней давности.

Рынок коммерческой недвижимости Тольятти развивается крайне неравномерно. Если торговый сегмент тольяттинского рынка по количеству и качеству предложения на сегодняшний день опережает самарский рынок торговых площадей, то все другие сегменты коммерческой недвижимости, включая офисный, соответствуют состоянию самарского рынка 6-7-летней давности.

Тольяттинские реалии

Об активной динамике развития рынка коммерческой недвижимости г. Тольятти можно судить по его растущему предложению. "За последние два года размер сдаваемых коммерческих площадей увеличился в разы, ­ констатирует генеральный директор ЗАО "АНК", вице­президент ПГР­-Тольятти Алексей Кубарков. – При этом введение в строй большого объема площадей существенно поменяло ситуацию на рынке. Если раньше все "влет" уходило, то сейчас сроки реализации объектов зависят от целого ряда факторов".

Несмотря на объемы имеющихся и вводимых коммерческих площадей, тольяттинский рынок коммерческой недвижимости серьезно отстает от самарского. Станислав Юровицкий, начальник отдела недвижимости ФК "Жигули", оценивает отставание примерно в 6-­7 лет.

Проявляется это, во­первых, в значительно более низких ценах на недвижимость. "Особенно разителен ценовой разрыв между самарскими и тольяттинскими коммерческими объектами в сегменте продажи. Так, стоимость производственных и складских помещений здесь начинается от 5 тыс. руб. за кв. м, а стоимость офисов – от 7-­8 тыс. руб. за кв. м", - отмечает г­-н Юровицкий.

Во-­вторых, рассказывает Анастасия Лебедева, специалист по маркетингу ЗАО "Русская жемчужина", свидетельством недостаточной сформированности рынка коммерческой недвижимости Тольятти является тот факт, что большой процент площадей в некоторых из вновь построенных торговых и офисных центров ­- вследствие отсутствия необходимого профессионального управления ­- остается незаполненным.

В­-третьих, как отмечает Станислав Юровицкий, в Тольятти не сформирован и риэлторский бизнес: "Если в Самаре можно говорить об определенной структуре рынка риэлторских услуг и иерархии работающих здесь компаний, то в Тольятти с трудом можно выделить лидирующие риэлторские агентства".

Наиболее представленным сегментом на тольяттинском рынке является торговая недвижимость, затем следует офисная, гораздо меньшими по размеру являются сегменты складской и производственной недвижимости. "При этом торговый и офисный рынки растут почти исключительно за счет строительства новых объектов, ­- говорит Андрей Сахаров, заместитель директора ФСК "Наш город". ­- Проекты реконструкции и перепрофилирования недвижимости реализуются крайне редко, прежде всего из­за многочисленных технических и административных сложностей".

Торговый размах

Самым большим и самым развитым сегментом коммерческой недвижимости Тольятти является торговая. По данным компании ЗАО "Русская жемчужина", на настоящий момент общее количество торговых площадей в городе составляет более 650 тыс. кв. м (в том числе торговые центры, магазины, павильоны, рынки и мини­рынки). По мнению Станислава Юровицкого,при общем значительном отставании развития тольяттинского рынка недвижимости от самарского торговый сегмент Тольятти опережает самарский рынок торговых площадей, причем как по количеству, так и по качеству предложения. "Высокий уровень развития рынка торговой недвижимости объясняется тем, что Тольятти очень развит в экономическом плане, а кроме того, в городе хорошая инфраструктура", ­- считает Станислав Юровицкий.

Только за период 2003-­2006 гг. было введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м торговых площадей. Наряду с традиционными торговыми центрами с хаотичным набором арендаторов в последнее время очевидна тенденция к строительству торговых центров нового поколения – с высоким уровнем сервиса, разработанной концепцией, наличием профессиональной управляющей команды, современным дизайном здания и другими характеристиками, отвечающими требованиям формата современного ТЦ.

В конце 2004 года открылся первый в городе торгово­развлекательный комплекс в современном понимании ­ ТРК "ВЕГА" (30 тыс. кв. м). Примерно в этот же период введено в действие несколько специализированных торговых центров – ТЦ "Влада", ДТЦ "Бегемот", ТВЦ "Экспо­строй", ГМЦ "Планета­мебель" и другие. Значимым для развития рынка торговой недвижимости Тольятти стал 2005 год: были открыты крупноформатные торгово­развлекательные комплексы "Аэрохолл" (30 тыс. кв. м) и "Парк Хаус" (67,7 тыс. кв. м). В этом году начали функционировать несколько ТЦ малого формата: "Омега" (10 тыс. кв. м), "Крокус" (4,5 тыс. кв. м), "Арбуз" (14,5 тыс. кв. м) и некоторые другие.

По словам Станислава Юровицкого, сегодня на рынке торговых площадей Тольятти преобладает формат небольших ТЦ ­ площадью около 2 тыс. кв. м. Это многочисленные ТЦ районного и микрорайонного типа. Больших торговых центров в городе пока не много. Но в последнее время их становится все больше, ведь, как отмечает Алексей Кубарков, тольяттинский рынок торговой недвижимости развивается именно в сторону крупномасштабных торгово­развлекательных объектов.

Качественное и количественное развитие торговых площадей в Тольятти приводит к обострению конкурентной ситуации на рынке. При этом перспективы торгового сегмента в связи с запуском большого количества объектов за последнее время оцениваются специалистами неоднозначно. "В Тольятти так много сдается торговых площадей, что вроде бы должно наступить определенное насыщение на рынке, -­ рассуждает Андрей Сахаров. -­ Но если посмотреть на динамику цен, этого не прослеживается". Стоимость аренды по торговым площадям, в зависимости от характеристик помещения, сильно варьируется: по данным компании "Русская жемчужина", от 250 руб за кв. м (в ТЦ с неудачным месторасположением и т.д.) до 150 долл. за кв. м (в современных ТЦ с продуманной концепцией, наличием профессиональной управляющей компании и др.). Цена продажи торговых помещений колеблется от 20 тыс. до 45 тыс. руб. за кв. м.

Тем не менее другие участники рынка высказывают сомнения по поводу того, будут ли востребованы все те площади, которые недавно введены и которые еще находятся в стадии строительства. Ведь по прогнозам ввод в эксплуатацию в 2007­-2008 гг. торговых центров увеличит существующее на настоящий момент предложение торговых площадей почти на 45%.

Минимум удобств по минимальной цене

Сегмент офисной недвижимости в Тольятти почти в 2,5 раза меньше, чем торговый: по данным компании "Русская жемчужина", офисных площадей в городе около 250 тыс. кв. м. Из них предложения по аренде составляют около 70%, а по продаже ­ около 30%. Как рассказывает Алексей Журавлев, генеральный директор ООО "Финансовая линия", в основном на рынке представлены офисы не очень высокого класса: небольшие комнаты в удовлетворительном состоянии, с телефоном и, возможно, кондиционером, которые располагаются в местах с неудобными транспортными развязками. Как правило, это помещения в торгово­офисных центрах, бывших административных зданиях и зданиях научно­исследовательских институтов, а также в надстроенных помещениях над гаражными кооперативами. При этом, отмечает Алексей Журавлев, несмотря на низкий качественный уровень, подобные офисы очень востребованы на рынке.

Присутствуют на рынке и более качественные офисные площади. Речь идет о специализированных бизнес­-центрах, которые можно отнести к классу "В": это ДЦ "Квадрат", ДЦ "Форум", ДЦ "Гранд­Сити", ДЦ "Восточный дублер", ДЦ "Континент", ОЦ "Европа". Они предлагают помещения разной площади и предоставляют более комфортные условия для работы: централизованную охрану, автоматизированные системы жизнеобеспечения, кафе, услуги по уборке, необходимое количество телефонных линий и т.д. Офисов, отвечающих всем требованиям класса "А", отмечает Алексей Кубарков, на тольяттинском рынке не представлено. Ни один из последних введенных объектов, и даже строящихся, никак не дотягивает до этого уровня: либо нет системы принудительного кондиционирования, либо недостаточное количество парковочных мест, либо располагается "не в том месте". Но это и неудивительно, если учесть, что даже в Самаре офисов класса "А", в строгом смысле слова, пока нет, хотя сегмент высококлассных офисных помещений здесь более значителен.

Средняя стоимость аренды 1 кв. м в тольяттинских бизнес­центрах составляет в среднем 450­-550 руб. в месяц, но ценовая планка может доходить и до 800 руб. за кв. м. Для Самары последняя цифра считается ценой чуть выше среднего. Стоимость аренды офиса в современном бизнес­центре может доходить здесь до 60 долл. за кв. м, а в отдельных помещениях с высокой проходимостью – до 150-­200 долл. за кв. м.

Цена продажи офисных помещений на тольяттинском рынке, по оценкам компании "Русская жемчужина", варьируется в районе 20­-30 тыс. руб. за кв. м. В то время как в Самаре 30 тыс. руб. за кв. м – это среднегородской показатель. В отдельных же районах Самары (Ленинском и Самарском) 1 кв. м офисных площадей стоит в среднем 50 тыс. руб.

Недооцененные активы

Сегменты складской и производственной недвижимости в Тольятти находятся еще на начальном этапе развития, о чем красноречиво говорят низкие, по сравнению с Самарой, цена и качество представленных на рынке площадей. Стоимость аренды производственных и складских помещений начинается от 60­-70 руб. за кв. м, а стоимость продажи ­- от 5 тыс. руб. за кв. м.

Если складские помещения в Тольятти все­таки более или менее востребованы, так как они необходимы для обслуживания торгового сегмента, то на производственные площади спрос настолько незначителен, что, по мнению Станислава Юровицкого, они не могут рассматриваться серьезно с точки зрения вложения капитала для получения прибыли. "Схемы, которые мы применяем к производственной недвижимости на самарском рынке, в Тольятти не работают, -­ поясняет Станислав Юровицкий. – Здесь совершенно другие цены и уровень спроса".

Таким образом, говорить о сформированном рынке недвижимости в Тольятти можно только по отношению к торговому сегменту. Серьезное отставание офисного, складского и производственного сегментов, по мнению Станислава Юровицкого, связано, видимо, с тем, что еще нет понимания, насколько ценны эти активы.

Ирина Колесникова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости