Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
МВД предложило наказывать учителей за участие детей в протестных акциях 12:41, Общество «Аэроэкспресс» назвал дату запуска двухэтажного поезда в аэропорт Внуково 12:29, Общество Власти Москвы посоветовали автомобилистам перейти на зимнюю резину 12:28, Авто Верховный суд решил уточнить правила лишения родительских прав 12:23, Общество Продажи в московских ЖК бизнес-класса выросли вдвое из-за дешевой ипотеки 12:21, Жилье Минкомсвязь предложила урезать сроки хранения данных по «пакету Яровой» 12:20, Политика Пореченков прокомментировал ситуацию с киностудией в Крыму 12:20, Технологии и медиа Менее 20% россиян считают уборку «женским делом» 12:14, Общество Немецкие ученые заявили об обнаружении Янтарной комнаты под Дрезденом 12:10, Общество Гарантия 100 лет: рейтинг самых надежных автомобилей 11:57, Авто  Alibaba зафиксировала резкое падение у россиян интереса к сексу 11:47, Общество В Самаре эвакуировали девять гостиниц из-за угрозы взрыва 11:46, Общество ЕСПЧ присудил братьям Навальным более €70 тыс. по «делу «Ив Роше» 11:37, Общество Курченко купил у АФК «Система» сеть газовых заправок 11:33, Бизнес В Госдуму внесли законопроект о запрете снимать наличные с анонимных карт 11:26, Финансы Доля неликвидных участков без подряда в Подмосковье достигла 80% 11:24, Недвижимость В ЛНР заявили об опасениях за судьбу памятника героям Донбасса 11:17, Общество Депутат Яровая предложила уголовный срок за создание «резиновых офисов» 11:08, Город Порошенко предложил Раде отменить депутатскую неприкосновенность 11:03, Политика В Питере плыть: как пересадить туристов на байдарки 11:01, Свое дело Российские хоккеисты признаны главными звездами дня в НХЛ 10:51, Спорт В Красноярске школьник умер во время урока физкультуры 10:46, Общество Страховщики предложили Центробанку план отказа от регулирования ОСАГО 10:44, Финансы Как заработать на современном искусстве, даже если вы не миллионер 10:40, РБК и Phillips СМИ сообщили об отсутствии четких планов у США в Сирии после взятия Ракки 10:27, Политика Василий Уткин — об испытании для «Зенита» и бое Шлеменко против Мусаси 10:11, Спорт
Влияние кризиса на рынок жилья
27 окт, 2008 12:28
0
Влияние кризиса на рынок жилья
Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый.

Период активного рыночного передела?

Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый.

Рост стоимости денег на международных рынках вследствие мирового финансового кризиса не мог не сказаться на ставках кредитования внутри страны. Это отразилось и на покупателях жилья, использующих ипотечное кредитование, и на девелоперах.

Как сообщают эксперты из департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба", наиболее серьезные проблемы испытывают сегодня девелоперы с портфелем проектов, не генерирующих денежного потока, такими как коммерческая недвижимость на стадии строительства, или имеющих низкую ликвидность в условиях кризиса (в основном элитная недвижимость), и с высокой долговой нагрузкой.

В качестве основных проблем девелоперов эксперты выделяют значительное снижение спроса и выручки от продаж, необходимость возвращать или рефинансировать долги, большой размер издержек как на строительство, так и на ведение хозяйственной деятельности.

Снижение спроса и выручки от продаж недвижимости

Проблема значительного снижения спроса и выручки от продаж, по мнению аналитиков компании "Усадьба", обусловлена тремя основными факторами: ипотечным, покупательской способностью и потребительской уверенностью.

Марина Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, придерживается аналогичного мнения: "Многие девелоперы строят объекты за счет банковского кредитования, и сокращение вливаний явится причиной заморозки строительства". Однако она полагает, что сокращение доли ипотечного кредитования не должно кардинально отразиться на стоимости недвижимости, поскольку процент ипотечных сделок на рынке недвижимости сравнительно мал в соотношении с количеством сделок без привлечения кредитных средств. Что действительно может повлиять на дальнейшее формирование стоимости жилья, так это прекращение финансирования строительства нового жилья. По ее словам, за 2008 год доля сделок с привлечением ипотечных кредитов на рынке недвижимости составила в среднем 15-20% от общего объема сделок. Объем выданных кредитов составил порядка 4% от ВВП. За первое полугодие 2008 года объемы выданных ипотечных кредитов увеличились на 60%. Третий и четвертый кварталы 2008 года, на которые пришлись столь значительные изменения на рынке, скорее всего, покажут снижение темпов выдачи кредитов. Марина Мелконян отмечает, что в России рынок недвижимости не насыщен, соответственно, сокращение объемов строительства приведет в дальнейшем к повышению стоимости, так как необходимость в жилье у потребителя не изменилась, и недвижимость по-прежнему является одним из самых ликвидных активов.

"Если говорить о ближайшей перспективе, то, конечно, объем ипотечных сделок сократится по сравнению с прошлым периодом. Это связано со значительным сокращением продуктовой линейки на рынке ипотечного кредитования, а также с ужесточением требований к заемщикам. Однако не стоит ждать падения объема выдачи в разы, так как многие потенциальные заемщики на данный момент заняли выжидательную позицию. При стабилизации ситуации на рынке, даже в скорректированных условиях ипотечного кредитования, данный продукт будет также востребован", – считает Марина Мелконян.

Сворачивание ипотечных программ банками оставило на рынке всего двух крупных игроков – Сбербанк и ВТБ. Объем заявок к ним резко возрос, в результате чего они были вынуждены повышать ставки и ужесточать требования к заемщикам. Таким образом, рынок ипотеки сократился в несколько раз, а доступность ипотечных кредитов значительно снизилась.

Однако не это стало основной причиной снижения спроса на недвижимость, ведь в целом по рынку жилой недвижимости с привлечением ипотечного финансирования совершается не более 20% сделок.

По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба", основным фактором стагнации объемов платежеспособного спроса стало снижение покупательской способности относительно динамично растущих цен. Так, с начала года рост цен на московском рынке составил около 30%.

Третьим фактором, вызвавшим уменьшение спроса, стало снижение потребительской уверенности. Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности в улучшении жилищных условий (потребительский фактор) и финансовых возможностей (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями относительно ее развития.

Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет одних отложить крупные приобретения, а других – не спешить расставаться с недвижимостью.

"Примером одного из таких потрясений можно назвать банковский кризис лета 2004 года. Возникновение проблем с ликвидностью в банковской системе грозило негативно отразиться на экономике в целом. Потенциальных покупателей недвижимости это заставило отложить решение о покупке – крупные приобретения в ситуации финансовой нестабильности были неуместны, в результате чего объемы спроса восстановились только через полгода", – напоминает Иван Шульков.

Большие издержки

Естественно, что основной вопрос для девелоперов сегодня – это дальнейшее финансирование проектов и текущей деятельности. Значительную долю источников финансирования проектов (до 80% от бюджета) составляют банковские кредиты и рефинансирование проектов за счет продаж, доля которого может доходить до 50% от бюджета проекта.

Таким образом, сокращение возможности финансирования проектной и текущей деятельности за счёт данных источников означает только одно – снижение масштабов данной деятельности.

"Многие девелоперские компании уже начали сокращение персонала, – отмечает Иван Шульков. – В условиях нехватки финансирования текущие проекты будут строиться медленнее или не строиться вообще, а сроки строительства – переноситься. Новых проектов на рынке появятся единицы".

Более устойчивые позиции в данной ситуации займут девелоперы с наиболее ликвидным портфелем проектов и с минимальным уровнем заёмного финансирования проектов. Надо заметить, что при этом размер строительной компании играет не основную роль. Определяющим фактором становится возможность генерировать денежные потоки, покрывающие потребности стройки и текущей деятельности, и гарантирующие исполнение обязательств по кредитам.

Кризис для одних игроков рынка – это возможности для других. Пока одни игроки ради улучшения ликвидности будут пытаться избавиться от активов (земли, проектов, инвестиционных контрактов), другие будут искать, рассматривать и оценивать данные активы. В основном это фонды прямых инвестиций (equity funds) и более удачливые коллеги-девелоперы. Таким образом, в сфере недвижимости начался период активного рыночного передела.

Поскольку жилая недвижимость является не только огромным рынком, но и социально значимой сферой, поддержка девелоперам может быть оказана со стороны государства. Оно готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте экономкласса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании (через Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк). Всем остальным приходится рассчитывать только на собственные силы – некоторые девелоперы предлагают доли в проектах, кто-то продает проекты целиком, предлагает скидки для инвесторов.

"До нового года покупательская активность на рынке будет находиться на минимальном уровне, несмотря на то что осень традиционно является периодом оживления на рынке жилой недвижимости", – уверен Иван Шульков. Вряд ли стоит ожидать роста покупательской активности до весны 2009 года.

Наталья Волкова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости