Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Reuters назвал дату введения санкций против России из-за дела Навального Политика, 05:58 Гараж, Третьяковка и Эрмитаж: как работает скорая помощь для музеев РБК и Фонд Потанина, 05:37 Матвиенко заявила о нарушении законов России иностранными IT-компаниями Технологии и медиа, 05:25 СМИ узнали о вакцинации Трампа и его супруги от COVID-19 Политика, 05:06 Опрос показал долю выбирающих пиратский контент для экономии россиян Общество, 05:02 В «Нафтогазе Украины» заявили о готовности к запуску «Северного потока-2» Бизнес, 04:46 Четыре человека пострадали при пожаре в Тверской области Общество, 04:22 Джоли продала картину Черчилля за рекордные для его работ $11,5 млн Общество, 04:21 Феномен черного: как цвет изменил жизнь, моду и представления о вселенной РБК и ASUS, 04:16 В США подросток погиб в результате стрельбы в школе Общество, 03:59 СМИ узнали о скором появлении платного интернета на коротких авиарейсах Бизнес, 03:28 Когда малый бизнес получает рейтинг ААА РБК и Альфа-Банк, 02:50 СМИ сообщили о нападении боевиков на базу ООН в Нигерии Общество, 02:40 Инвесторы TON потребовали от Дурова возместить десятки миллионов долларов Технологии и медиа, 02:36
Влияние кризиса на рынок жилья
Городская недвижимость ,  
0 

Влияние кризиса на рынок жилья

Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый.

Период активного рыночного передела?

Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый.

Рост стоимости денег на международных рынках вследствие мирового финансового кризиса не мог не сказаться на ставках кредитования внутри страны. Это отразилось и на покупателях жилья, использующих ипотечное кредитование, и на девелоперах.

Как сообщают эксперты из департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба", наиболее серьезные проблемы испытывают сегодня девелоперы с портфелем проектов, не генерирующих денежного потока, такими как коммерческая недвижимость на стадии строительства, или имеющих низкую ликвидность в условиях кризиса (в основном элитная недвижимость), и с высокой долговой нагрузкой.

В качестве основных проблем девелоперов эксперты выделяют значительное снижение спроса и выручки от продаж, необходимость возвращать или рефинансировать долги, большой размер издержек как на строительство, так и на ведение хозяйственной деятельности.

Снижение спроса и выручки от продаж недвижимости

Проблема значительного снижения спроса и выручки от продаж, по мнению аналитиков компании "Усадьба", обусловлена тремя основными факторами: ипотечным, покупательской способностью и потребительской уверенностью.

Марина Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, придерживается аналогичного мнения: "Многие девелоперы строят объекты за счет банковского кредитования, и сокращение вливаний явится причиной заморозки строительства". Однако она полагает, что сокращение доли ипотечного кредитования не должно кардинально отразиться на стоимости недвижимости, поскольку процент ипотечных сделок на рынке недвижимости сравнительно мал в соотношении с количеством сделок без привлечения кредитных средств. Что действительно может повлиять на дальнейшее формирование стоимости жилья, так это прекращение финансирования строительства нового жилья. По ее словам, за 2008 год доля сделок с привлечением ипотечных кредитов на рынке недвижимости составила в среднем 15-20% от общего объема сделок. Объем выданных кредитов составил порядка 4% от ВВП. За первое полугодие 2008 года объемы выданных ипотечных кредитов увеличились на 60%. Третий и четвертый кварталы 2008 года, на которые пришлись столь значительные изменения на рынке, скорее всего, покажут снижение темпов выдачи кредитов. Марина Мелконян отмечает, что в России рынок недвижимости не насыщен, соответственно, сокращение объемов строительства приведет в дальнейшем к повышению стоимости, так как необходимость в жилье у потребителя не изменилась, и недвижимость по-прежнему является одним из самых ликвидных активов.

"Если говорить о ближайшей перспективе, то, конечно, объем ипотечных сделок сократится по сравнению с прошлым периодом. Это связано со значительным сокращением продуктовой линейки на рынке ипотечного кредитования, а также с ужесточением требований к заемщикам. Однако не стоит ждать падения объема выдачи в разы, так как многие потенциальные заемщики на данный момент заняли выжидательную позицию. При стабилизации ситуации на рынке, даже в скорректированных условиях ипотечного кредитования, данный продукт будет также востребован", – считает Марина Мелконян.

Сворачивание ипотечных программ банками оставило на рынке всего двух крупных игроков – Сбербанк и ВТБ. Объем заявок к ним резко возрос, в результате чего они были вынуждены повышать ставки и ужесточать требования к заемщикам. Таким образом, рынок ипотеки сократился в несколько раз, а доступность ипотечных кредитов значительно снизилась.

Однако не это стало основной причиной снижения спроса на недвижимость, ведь в целом по рынку жилой недвижимости с привлечением ипотечного финансирования совершается не более 20% сделок.

По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба", основным фактором стагнации объемов платежеспособного спроса стало снижение покупательской способности относительно динамично растущих цен. Так, с начала года рост цен на московском рынке составил около 30%.

Третьим фактором, вызвавшим уменьшение спроса, стало снижение потребительской уверенности. Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности в улучшении жилищных условий (потребительский фактор) и финансовых возможностей (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями относительно ее развития.

Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет одних отложить крупные приобретения, а других – не спешить расставаться с недвижимостью.

"Примером одного из таких потрясений можно назвать банковский кризис лета 2004 года. Возникновение проблем с ликвидностью в банковской системе грозило негативно отразиться на экономике в целом. Потенциальных покупателей недвижимости это заставило отложить решение о покупке – крупные приобретения в ситуации финансовой нестабильности были неуместны, в результате чего объемы спроса восстановились только через полгода", – напоминает Иван Шульков.

Большие издержки

Естественно, что основной вопрос для девелоперов сегодня – это дальнейшее финансирование проектов и текущей деятельности. Значительную долю источников финансирования проектов (до 80% от бюджета) составляют банковские кредиты и рефинансирование проектов за счет продаж, доля которого может доходить до 50% от бюджета проекта.

Таким образом, сокращение возможности финансирования проектной и текущей деятельности за счёт данных источников означает только одно – снижение масштабов данной деятельности.

"Многие девелоперские компании уже начали сокращение персонала, – отмечает Иван Шульков. – В условиях нехватки финансирования текущие проекты будут строиться медленнее или не строиться вообще, а сроки строительства – переноситься. Новых проектов на рынке появятся единицы".

Более устойчивые позиции в данной ситуации займут девелоперы с наиболее ликвидным портфелем проектов и с минимальным уровнем заёмного финансирования проектов. Надо заметить, что при этом размер строительной компании играет не основную роль. Определяющим фактором становится возможность генерировать денежные потоки, покрывающие потребности стройки и текущей деятельности, и гарантирующие исполнение обязательств по кредитам.

Кризис для одних игроков рынка – это возможности для других. Пока одни игроки ради улучшения ликвидности будут пытаться избавиться от активов (земли, проектов, инвестиционных контрактов), другие будут искать, рассматривать и оценивать данные активы. В основном это фонды прямых инвестиций (equity funds) и более удачливые коллеги-девелоперы. Таким образом, в сфере недвижимости начался период активного рыночного передела.

Поскольку жилая недвижимость является не только огромным рынком, но и социально значимой сферой, поддержка девелоперам может быть оказана со стороны государства. Оно готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте экономкласса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании (через Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк). Всем остальным приходится рассчитывать только на собственные силы – некоторые девелоперы предлагают доли в проектах, кто-то продает проекты целиком, предлагает скидки для инвесторов.

"До нового года покупательская активность на рынке будет находиться на минимальном уровне, несмотря на то что осень традиционно является периодом оживления на рынке жилой недвижимости", – уверен Иван Шульков. Вряд ли стоит ожидать роста покупательской активности до весны 2009 года.

Наталья Волкова

Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента