Лента новостей
Все новости Недвижимость
Валютный счет российского резидента: как управлять капиталом за границей 00:00, РБК и FW Raiffeisen В Лондоне 700 тыс. человек потребовали новый референдум по Brexit 20 окт, 23:23, Политика Берлин не продаст оружие Эр-Рияду до конца следствия по убийству Хашкаджи 20 окт, 23:18, Политика С чистого листа: бизнесмены о воплощении планов в реальность 20 окт, 22:33, РБК и Canon Минобороны сообщило об обнаружении фрагментов тел летчиков с Л-39 20 окт, 22:17, Общество В Томске эвакуировали 100 посетителей стриптиз-клуба из-за пожара 20 окт, 22:09, Общество Командир СОБРа управления Росгвардии погиб в ДТП под Астраханью 20 окт, 22:00, Общество Франция потребовала тщательно расследовать смерть саудовского журналиста 20 окт, 21:35, Общество Кандидата в президенты Грузии задержали на акции за легализацию конопли 20 окт, 21:24, Политика Доступный стейк: как научиться разбираться в качестве мяса 20 окт, 21:13, РБК и Мираторг Лидер группы «Дюна» рассказал об онкологии у себя и своей жены 20 окт, 21:06, Общество Роналду забил 400-й гол в чемпионатах Англии, Испании и Италии 20 окт, 21:01, Спорт Меркель сочла недостаточными данные по убийству саудовского журналиста 20 окт, 20:40, Политика Появилось видео с места гибели звезды украинского юмористического шоу 20 окт, 20:26, Общество СК предъявил обвинения приведшему посторонних на завод в Гатчине инженеру 20 окт, 20:09, Общество В Колумбии при крушении военного вертолета погибли четыре человека 20 окт, 20:04, Политика Ultra-прочность: обзор легкого ноутбука для путешествий 20 окт, 19:59, РБК и Lenovo Умер бывший премьер-министр Нидерландов Вим Кок 20 окт, 19:52, Общество Летевший в Исландию лайнер экстренно сел в Канаде из-за трещины на стекле 20 окт, 19:30, Общество В РПЦ признали Константинопольского патриарха раскольником 20 окт, 19:27, Политика В полиции опровергли прохождение Росляковым подготовки по программе МВД 20 окт, 19:14, Общество Ужин за 15 минут: персональный рецепт итальянской кухни 20 окт, 19:00, РБК и Barilla В ЛНР пригрозили сбивать украинскую авиацию у линии соприкосновения 20 окт, 18:57, Политика Денис Черышев получил травму в матче чемпионата Испании 20 окт, 18:44, Спорт На вооружение украинской армии взяли новый ракетный комплекс «Ольха» 20 окт, 18:39, Политика Путин неформально заехал к Назарбаеву после визита в Узбекистан 20 окт, 18:38, Политика Задержанный в Норвегии ИТ-советник Совфеда вернулся в Россию 20 окт, 18:25, Политика Главу отдела кадров ГИБДД задержали за заправку машины за госсчет 20 окт, 18:07, Общество
Влияние кризиса на рынок жилья
27 окт 2008, 12:28
0
Влияние кризиса на рынок жилья
Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый.

Период активного рыночного передела?

Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый.

Рост стоимости денег на международных рынках вследствие мирового финансового кризиса не мог не сказаться на ставках кредитования внутри страны. Это отразилось и на покупателях жилья, использующих ипотечное кредитование, и на девелоперах.

Как сообщают эксперты из департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба", наиболее серьезные проблемы испытывают сегодня девелоперы с портфелем проектов, не генерирующих денежного потока, такими как коммерческая недвижимость на стадии строительства, или имеющих низкую ликвидность в условиях кризиса (в основном элитная недвижимость), и с высокой долговой нагрузкой.

В качестве основных проблем девелоперов эксперты выделяют значительное снижение спроса и выручки от продаж, необходимость возвращать или рефинансировать долги, большой размер издержек как на строительство, так и на ведение хозяйственной деятельности.

Снижение спроса и выручки от продаж недвижимости

Проблема значительного снижения спроса и выручки от продаж, по мнению аналитиков компании "Усадьба", обусловлена тремя основными факторами: ипотечным, покупательской способностью и потребительской уверенностью.

Марина Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, придерживается аналогичного мнения: "Многие девелоперы строят объекты за счет банковского кредитования, и сокращение вливаний явится причиной заморозки строительства". Однако она полагает, что сокращение доли ипотечного кредитования не должно кардинально отразиться на стоимости недвижимости, поскольку процент ипотечных сделок на рынке недвижимости сравнительно мал в соотношении с количеством сделок без привлечения кредитных средств. Что действительно может повлиять на дальнейшее формирование стоимости жилья, так это прекращение финансирования строительства нового жилья. По ее словам, за 2008 год доля сделок с привлечением ипотечных кредитов на рынке недвижимости составила в среднем 15-20% от общего объема сделок. Объем выданных кредитов составил порядка 4% от ВВП. За первое полугодие 2008 года объемы выданных ипотечных кредитов увеличились на 60%. Третий и четвертый кварталы 2008 года, на которые пришлись столь значительные изменения на рынке, скорее всего, покажут снижение темпов выдачи кредитов. Марина Мелконян отмечает, что в России рынок недвижимости не насыщен, соответственно, сокращение объемов строительства приведет в дальнейшем к повышению стоимости, так как необходимость в жилье у потребителя не изменилась, и недвижимость по-прежнему является одним из самых ликвидных активов.

"Если говорить о ближайшей перспективе, то, конечно, объем ипотечных сделок сократится по сравнению с прошлым периодом. Это связано со значительным сокращением продуктовой линейки на рынке ипотечного кредитования, а также с ужесточением требований к заемщикам. Однако не стоит ждать падения объема выдачи в разы, так как многие потенциальные заемщики на данный момент заняли выжидательную позицию. При стабилизации ситуации на рынке, даже в скорректированных условиях ипотечного кредитования, данный продукт будет также востребован", – считает Марина Мелконян.

Сворачивание ипотечных программ банками оставило на рынке всего двух крупных игроков – Сбербанк и ВТБ. Объем заявок к ним резко возрос, в результате чего они были вынуждены повышать ставки и ужесточать требования к заемщикам. Таким образом, рынок ипотеки сократился в несколько раз, а доступность ипотечных кредитов значительно снизилась.

Однако не это стало основной причиной снижения спроса на недвижимость, ведь в целом по рынку жилой недвижимости с привлечением ипотечного финансирования совершается не более 20% сделок.

По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба", основным фактором стагнации объемов платежеспособного спроса стало снижение покупательской способности относительно динамично растущих цен. Так, с начала года рост цен на московском рынке составил около 30%.

Третьим фактором, вызвавшим уменьшение спроса, стало снижение потребительской уверенности. Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности в улучшении жилищных условий (потребительский фактор) и финансовых возможностей (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями относительно ее развития.

Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет одних отложить крупные приобретения, а других – не спешить расставаться с недвижимостью.

"Примером одного из таких потрясений можно назвать банковский кризис лета 2004 года. Возникновение проблем с ликвидностью в банковской системе грозило негативно отразиться на экономике в целом. Потенциальных покупателей недвижимости это заставило отложить решение о покупке – крупные приобретения в ситуации финансовой нестабильности были неуместны, в результате чего объемы спроса восстановились только через полгода", – напоминает Иван Шульков.

Большие издержки

Естественно, что основной вопрос для девелоперов сегодня – это дальнейшее финансирование проектов и текущей деятельности. Значительную долю источников финансирования проектов (до 80% от бюджета) составляют банковские кредиты и рефинансирование проектов за счет продаж, доля которого может доходить до 50% от бюджета проекта.

Таким образом, сокращение возможности финансирования проектной и текущей деятельности за счёт данных источников означает только одно – снижение масштабов данной деятельности.

"Многие девелоперские компании уже начали сокращение персонала, – отмечает Иван Шульков. – В условиях нехватки финансирования текущие проекты будут строиться медленнее или не строиться вообще, а сроки строительства – переноситься. Новых проектов на рынке появятся единицы".

Более устойчивые позиции в данной ситуации займут девелоперы с наиболее ликвидным портфелем проектов и с минимальным уровнем заёмного финансирования проектов. Надо заметить, что при этом размер строительной компании играет не основную роль. Определяющим фактором становится возможность генерировать денежные потоки, покрывающие потребности стройки и текущей деятельности, и гарантирующие исполнение обязательств по кредитам.

Кризис для одних игроков рынка – это возможности для других. Пока одни игроки ради улучшения ликвидности будут пытаться избавиться от активов (земли, проектов, инвестиционных контрактов), другие будут искать, рассматривать и оценивать данные активы. В основном это фонды прямых инвестиций (equity funds) и более удачливые коллеги-девелоперы. Таким образом, в сфере недвижимости начался период активного рыночного передела.

Поскольку жилая недвижимость является не только огромным рынком, но и социально значимой сферой, поддержка девелоперам может быть оказана со стороны государства. Оно готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте экономкласса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании (через Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк). Всем остальным приходится рассчитывать только на собственные силы – некоторые девелоперы предлагают доли в проектах, кто-то продает проекты целиком, предлагает скидки для инвесторов.

"До нового года покупательская активность на рынке будет находиться на минимальном уровне, несмотря на то что осень традиционно является периодом оживления на рынке жилой недвижимости", – уверен Иван Шульков. Вряд ли стоит ожидать роста покупательской активности до весны 2009 года.

Наталья Волкова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости