Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Нож в ньюсруме: почему стало возможным нападение в редакции «Эха Москвы» 23:17, Общество Премьера «Матильды» в Санкт-Петербурге. Фотогалерея 23:09, Фотогалерея  Научный демарш: как академики ответили на решение ВАК по делу Мединского 23:03, Общество В Щелково от отравления сероводородом в колодце погибли два человека 23:02, Общество Выгодный протест: почему продолжается акция Саакашвили в Киеве 23:00, Политика ФИФА назвала лучшего игрока, тренера и гол года 22:55, Спорт СМИ узнали о причинах нападения сотрудника Росгвардии на сослуживцев 22:47, Общество Консилиум врачей согласовал методику лечения раненой ведущей «Эха Москвы» 22:29, Общество Подмосковный Минздрав опроверг отстранение главного судмедэксперта 22:28, Общество СБУ объяснило рассылку сообщения о раскрытии покушения на Порошенко 21:58, Политика В Рио-де-Жанейро военная полиция застрелила пожилую туристку из Испании 21:43, Общество Эксперт «Диссернета» потребовал снова рассмотреть диссертацию Мединского 21:42, Общество Шойгу прибыл с визитом на Филиппины 21:38, Политика «Локомотив» вышел на первое место в чемпионате России 21:29, Спорт Главу отделения Российского союза молодежи поместили под домашний арест 21:27, Общество Путин поменял главу рабочей группы по проблемам бизнеса 21:22, Политика ФНС потребовала признать Дмитрия Якубовского банкротом 21:15, Бизнес В Киеве назвали провокацией данные ФСБ о задержании стрелка на границе 20:39, Политика МВД предложило увеличить срок за повторное пьяное вождение 20:36, Общество Даниил Квят исключен из состава Toro Rosso на Гран-при Мексики 20:33, Спорт Власти Москвы отказались согласовать шествие за легализацию криптовалют 20:12, Общество Деньги из воздуха: стоит ли бояться бесконтактных платежей 20:08, Деньги Минкульт ответил на расследование Transparency International о гостеатрах 19:59, Общество В Боснии и Герцеговине задержали разыскиваемого Интерполом россиянина 19:51, Политика СК рассказал о гражданстве напавшего на ведущую «Эха Москвы» 19:39, Общество В ОБСЕ и Совете Европы осудили нападение на ведущую «Эха Москвы» 19:31, Общество Сотрудник Росгвардии расстрелял сослуживцев в Чечне 19:26, Общество Профессор РГГУ покинет экспертный совет ВАК из-за «дела Мединского» 19:17, Общество
Рынок офисной недвижимости Москвы
12 фев, 2008 16:28
0
Рынок офисной недвижимости Москвы
Обзор офисного рынка Москвы за 2007 год и прогнозы на 2008 год от консалтинговой компании Mayfair Properties.

Обзор офисного рынка Москвы за 2007 год и прогнозы на 2008 год от консалтинговой компании Mayfair Properties.

Ключевой тенденцией развития рынка офисной недвижимости в Москве в 2007 году стало повторение ситуации на рынке в 2006 году - ввод новых офисных площадей не приводит к снижению спроса на офисы класса А и В.

В IV квартале 2007 года было введено в эксплуатацию более 200 тысяч кв.м. новых офисных помещений. Этот показатель на 10% превышает показатель III квартала 2007 года. Тенденция увеличения объема введенных в эксплуатацию офисных площадей к концу года является традиционной и повторяется на протяжении последних лет. При этом сохраняется тенденция переноса девелоперами сроков сдачи объектов на более поздний срок в связи с особенностями девелоперского бизнеса.

Объем введенных в 2007 году качественных офисных помещений составил более 700 тыс. кв. м., что сопоставимо с данными за 2006 год. Объем помещений классов А и В среди объектов ввода уравновешен. При этом, вклад объектов реконструкции в суммарное количество вновь введенных площадей составляет порядка 40-45%.

Стоит отметить тенденцию снижения в 2007 году объема офисных помещений, предлагаемых застройщиками для продажи, в общей структуре предложения. Это вызвано стремлением участников рынка офисной недвижимости получать стабильный доход на протяжении длительного промежутка времени, при том, что дефицит качественных офисных помещений сохранится в дальнейшем.

Структура предъявляемого спроса к офисным помещениям в 2007 году выглядела следующим образом. Основная доля спроса приходилась на офисные площади, расположенные в бизнес-центрах класса «А» и «В» (80%), при этом на офисные помещения класса «С» приходилось около 12% предъявляемого спроса. Остальные 8% приходились на отреставрированные особняки, которые расположены преимущественно в пределах ТТК. В структуре спроса на качественные офисные помещения доля объектов класса А составила 30%, класса В - 70% по итогам года.

Спрос в зависимости от вида сделки выглядит следующим образом: 75% запросов в 2007 году приходится на аренду, 25% - на покупку офисных помещений.

Совокупный объем реализованного спроса (аренда / покупка) на готовые и строящиеся офисные помещения класса «А» и «В» в 2007 году в году Москве составил 1 730 000 кв. м., что в 2,3 раза превышает годовой объем введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей. Таким образом, помимо всех вновь введенных за год площадей, были поглощены помещения в ранее построенных объектах, а также заключено большое число сделок по аренде/покупке еще не введенных в строй офисных помещений. Налицо продолжающийся рост неудовлетворенного спроса на качественные бизнес-центры. Ожидается, что эта тенденция сохранится и в 2008 году.

Отсюда следует тенденция сокращения уровня вакантных площадей в структуре предложения. К концу 4 квартала 2007 года уровень вакантных площадей в сданных бизнес-центрах класса А снизился на 15% по сравнению с показателями за 3 квартал и составил 2%. Средний уровень вакантных площадей по офисным помещениям класса В также снизился и составил 5,5% от общего числа предлагаемых на рынке площадей. Как показывает практика, на этапе сдачи здания в эксплуатацию значительная часть помещений уже реализована, вне зависимости от географического положения объектов.

По состоянию на конец 2007 года, средний уровень арендных ставок составил $880 за кв.м. с год по офисам класса А и $625 по офисам класса В, без учета НДС и эксплуатационных расходов. Таким образом, годовой прирост арендных ставок на качественные офисные помещения составил 18% по классу А и 11% по классу В.

Средний уровень цены продажи 1 кв. м. офисных площадей составил $6500 на конец 2007 года. Объекта класса А предлагаются на продажу по цене $8000-10000 за 1 кв. м., класса В - $3000-7000 за 1 кв. м. Итоговый рост цен за год в данном сегменте рынка составил от 35% до 50%, что связано с крайне малым объемом качественного предложения офисов на продажу в сочетании с достаточно высоким уровнем спроса на покупку дорогих помещений. Ожидается, что в 2008 году столь высоких показателей не будет отмечено, поскольку большая часть спроса сместится на рынок аренды офисов.

Эксплуатационные расходы составили в среднем $100-120 за 1 кв. м. в год для помещений класса A и порядка $90-95 за 1 кв. м. в год для офисов класса В; в течение года эти показатели остались практически неизменными.

Основные тенденции 2007 года

  • Сдача офисов в аренду становится все более популярной среди владельцев, так как рост цен на рынке обеспечивает арендодателям стабильно высокий уровень доходов. При этом, с учетом дефицита предложения офисных помещений компании-арендаторы принимают решение арендовать объем площадей на долгосрочной основе.
  • Запрет на строительство офисных зданий в ЦАО оказал значительное воздействие на уровень арендных ставок. Офисные здания, заявленные до принятия постановления Правительства Москвы, будут построены по указанным адресам, тогда как реализация новых проектов офисных зданий может не состояться. Таким образом, дефицит качественных офисных помещений в ЦАО сохранится на ближайшую перспективу, что вызовет повышенный спрос со стороны арендаторов на текущие и новые предложения и приведет к продолжению роста арендных ставок.
  • Наиболее яркой тенденцией 2007 году на рынке офисной недвижимости является укрупнение строительства офисных зданий, расположенных за пределами ЦАО, а также около МКАД.
  • Укрепившейся тенденцией на рынке коммерческой недвижимости является строительство бизнес-парков как нового формата офисной недвижимости.
  • Сохранение тенденции задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию.
  • Рост неудовлетворенного спроса, в том числе и инвестиционного, на покупку офисных помещений больших площадей.
  • Увеличение этажности и, как результат, общего метража вновь заявленных проектов многофункциональных комплексов.
  • Укрупнение сделок как в области аренды офисов, так и в области продажи площадей.
  • Строительство многофункциональных комплексов, которое позволяет девелоперу диверсифицировать риски и получать более стабильный доход.
  • Стабилизация уровня эксплуатационных расходов.
  • Продолжение децентрализации нового строительства и спроса.

Прогнозы на 2008 год

  • Аренда - от 10% до 15%, в зависимости от класса.
  • Продажа - от 20% до 25%, в зависимости от класса.
  • Доля вакантных площадей продолжит снижаться вне зависимости от класса.
  • Уровень эксплуатационных расходов останется стабильным.
  • Увеличится доля объектов реконструкции в структуре нового предложения.
  • Общий объем ввода новых площадей составит 1 млн кв. м. в 2008 году.
  • Доходность девелоперских проектов начнет снижаться.
  • Начнется постепенное насыщение рынка офисных помещений.
  • Продолжится региональная экспансия столичных игроков.
  •  
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости