Финансовый кризис в первую очередь ударит по жилью эконом-класса
Обзоры аналитиков о состоянии рынка российской недвижимости на конец 2008 года не отличаются разнообразием. Как правило, они начинаются с признания Ассоциации строителей России (АСР) весьма плачевным положение дел в строительной отрасли.
В этом контексте эксперты заявляют, что пузырь, раздувшийся на рынке недвижимости, неизбежно должен лопнуть. Однако с такими прогнозами согласны далеко не все застройщики.
«Сейчас наблюдается некая стагнация по цене, но это ни в коем случае не падение, не уменьшение, не обвал», - настаивает в эфире РБК-ТВ в программе «Сфера интересов» коммерческий директор компании Mos City Group Дмитрий Чертковский. «Это продлится на протяжении полугода, и, тем не менее, если мы говорим о продукте, который сделан для человека, то он в цене будет расти», - уверен он.
Однако аналитики в подобных случаях ссылаются на яркий опыт Японии, когда только в течение 1990 года недвижимость в Стране восходящего солнца подешевела вдвое.
Как бы то ни было, девелоперы заверяют, что ни одна из компаний, приступивших к строительству объектов, не заморозит свои проекты, чтобы выполнить обязательства перед уже появившимися клиентами. Ну а уж если заморозка все-таки и произойдет, то, по мнению экспертов, тоже не стоит впадать в панику, так как по большей части замораживаются проекты, находившиеся на «бумажной» стадии.
«Вполне возможно, что на проектах эконом-класса это скажется в первую очередь», - не хочет смириться с понижением цен Дмитрий Чертковский. К слову, именно в этом сегменте объявлялось большинство амбициозных проектов по застройке Подмосковья от 300 и до 1000 га в последнее время.
Впрочем, экономклассом и это жилье можно было назвать весьма условно, судя по недоступным для большинства ценам. Так, спрос на Подмосковном рынке обычно объяснялся альтернативными сделками москвичей. Причем любопытно, что сегодня все большее число экспертов признает несостоятельность ипотечных программ в РФ, что лишний раз подчеркивает признаки пузыря на российском рынке недвижимости.
«Если мы говорим о так называемой ипотеке, процент сделок через ипотечные схемы был ничтожно мал», - говорит о рынке загородной недвижимости в целом Дмтрий Чертковский. Напомним, доля ипотечных сделок оценивалась - по самым оптимистичным расчетам - в 10%. При этом, как отмечают в IFC, ипотека в России весьма специфична, так как на этом рынке очень велика доля частичного досрочного погашения, чего нет на Западе.
Другими словами, спрос на российском рынке недвижимости был во многом спекулятивным, даже к ипотеке люди прибегали, чтобы скорее расплатиться и продать только что приобретенную квартиру. Понятно, что все эти данные лишь добавляют аргументов партии обвала рынка, в которой уже отметились эксперты с самых разных флангов: от члена-корреспондента РАН Сергея Глазьева до главы Mirax Group Сергея Полонского.
Добавим, рынок Москвы и Подмосковья эксперты обычно сравнивали по тенденциями и логике развития с рынком Лондона. А цены в британской столице начиная с конца 2007 года продолжают падать. Так, банк Lloyds TSB прогнозирует падение цен на недвижимость в Лондоне во второй половине 2009 на 10%, агентство Hamptons International прогнозирует 25% и т.д. Для Москвы подобные прогнозы на первую половину 2009 года колеблются от 25 до 80%.