Борис Халимон: Покупателям дач есть из чего выбирать

Об основных тенденциях земельного рынка Московской области в интервью М2 рассказывает директор по продажам компании «Красивая Земля» Борис Халимон.

- У меня сложилось представление, что участки без подряда в информационном поле сейчас представлены намного больше, чем раньше. Так ли это? Это говорит о спросе на участки?

- Пожалуй, можно с вами согласиться. Действительно, в последний год о возможности покупки дачных участков говорят намного больше, чем раньше. Это неудивительно, ведь именно в последний год рынок дачных участков стал интенсивно развиваться.

С началом кризиса популярностью стали пользоваться самые дешевые предложения. Эта тенденция не обошла стороной и рынок загородной недвижимости. В этом сегменте удешевить объект можно, если отказаться от строительства дома и продать участок без подряда. Разница в цене очевидна: если участок с домом можно купить по цене от 2-3 млн руб., то хороший участок без подряда можно приобрести по ценам от 250-300 тыс. руб.

Поэтому многие девелоперы, которым принадлежат участки площадью от нескольких га, начали распродавать их «мелкой нарезкой». В результате за последний год число поселков без подряда, или, как их чаще называют, дачных поселков, выросло в два-три раза.

- Насколько возрос спрос на участки без подряда? Какие требования предъявляют сейчас покупатели к таким участкам? Изменилось ли у покупателя требование к площади участка, его близости к рекреационным ресурсам: озеро, река, лес?..

- Спрос вырос, особенно к маю, когда начался дачный сезон. Участок без подряда - это один из самых экономных объектов недвижимости. Его стоимость в дальнем Подмосковье начинается от 150-200 тыс. руб., а за 700 тыс. руб. можно купить уже хороший участок в пределах 40-50 км от Москвы.

Что ж касается требований покупателей - как раньше, так и сейчас им хочется иметь благоустроенную дачу с подведенными коммуникациями вблизи леса и реки. Просто раньше предложений дачных участков было гораздо меньше. А сейчас покупателям есть из чего выбирать.

- «Участок без подряда» - название общее. Что включает в себя этот термин, какими они бывают?

- В принципе под это понятие попадает участок, на котором продавец не обязывает покупателя возводить строения согласно проекту продавца, с привлечением его строительных организаций, а покупатель сам решает, что, где и за сколько строить на своей земле. Таковым является участок в тундре, заросший мхом, или участок в Центральной России, расположенный в 50 км от ближайшего населенного пункта и к которому не подведено никаких коммуникаций. Но такие участки вряд ли могут быть кому-то интересны, поэтому мы, как правило, рассматриваем организованные группы участков, то есть поселки.

Сегодняшние поселки без подряда - это поселки в Московской области, где к каждому участку подведены газ и электричество, а на каждые четыре-пять участков выкапывается водозаборная скважина. По периметру такой поселок огорожен забором, он охраняется. На территории многих поселков строятся магазины, детские и спортивные площадки, организовываются парки.

- Как правило, что строят на участках без подряда?

- Строят 1-, 2-, 3-этажные дома, которые используют либо для сезонного, либо для постоянного проживания.

- Принято считать, что участки без подряда - это всегда эконом-класс. Так ли это? И какая градация существует внутри этого сегмента рынка недвижимости. Можно привести примеры по удаленности, инфраструктуре, направлениям? Каковы бюджеты таких покупок?

- Рынок поселков без подряда начал развиваться сравнительно недавно. Поэтому его пока еще сложно сегментировать по классности. Можно лишь выделять группы поселков по направлениям и удаленности от МКАД. В пределах 30 км от МКАД стоимость участков в поселках без подряда будет начинаться от 200-250 тыс. руб. за сотку, в зоне 30-60 км от МКАД - от 50-60 тыс. руб. за сотку. А в дальних районах Московской области, за пределами 60-километровой зоны от границы Москвы, можно найти предложения по ценам от 10-15 тыс. руб. за сотку.

- Какова динамика цен на участки без подряда за последние год-два? Я имею в виду, дешевеет ли такое предложение?

- К осени 2008 года цены на землю выросли почти вдвое по сравнению с 2007 годом. С октября 2008 года земля начала дешеветь, и к настоящему моменту стоимость земли во многих поселках снизилась на 5-20%. Однако цены снижались не везде. Например, наши поселки последние несколько месяцев, наоборот, дорожали: с начала года рост цен составил около 30%.

- Покупка участка - это покупка для жизни. Существует ли инвестиционный спрос на участки без подряда?

- Существует. За минувшие осень-зиму земельные участки уже успели подешеветь. Есть основания предполагать, что дно рынка достигнуто и удешевление постепенно прекращается. Можно ожидать, что в обозримом будущем цены снова пойдут вверх.

Кроме того, у любого продукта на этапе его создания есть потенциал для роста цен. То есть сейчас, на начальном этапе строительства инфраструктуры и подведения инженерных коммуникаций, у земли в поселках одна цена, а когда все работы будут закончены, цена может вырасти в два-три раза.

- Во сколько в среднем обойдется содержание участка? Каков «пакет услуг» компаний, которые продают участки без подряда в дачных поселках?

- Это зависит от компании. Например, мы создаем дачные некоммерческие товарищества (ДНТ) и собственники сами решают, сколько и на что им скидываться.

Потребительский вопрос: на что стоит обращать внимание при выборе компании для покупки участка и на чем следует сосредоточить внимание при покупке самого участка, чтобы не прогадать? Иными словами - в чем секрет покупки хорошего участка?

Желательно собрать как можно больше информации о компании: как долго она на рынке, насколько крупная. Конечно, небольшая не означает ненадежная. Но у крупных компаний, как правило, лучше налажены отношения с местными властями. А это очень важно, учитывая, что визы местных властей необходимы для оформления документов на землю и подведения инженерных коммуникаций.

Кроме того, желательно, чтобы в самом поселке были видны признаки начала работ - строительства ограждений, дорог, подведения коммуникаций.

- Сейчас на рынке есть участки без подряда, которые представляют собой простое поле с размежеванными владениями и грунтовой дорогой, то есть без инфраструктуры. Какие существуют риски, связанные с такими «поселками», что их ждет в будущем?

- Основной риск - это то, что никакие коммуникации подведены не будут, то есть владелец не сможет на нем построить полноценную дачу или дом. В последние два-три месяца появилось довольно много таких предложений, особенно в дальнем Подмосковье. Они привлекают покупателя своей дешевизной: весь участок можно купить за 100 тыс. руб. Для объекта недвижимости это совсем небольшие деньги. Но, заплатив их, покупатель может получить участок, совершенно бесполезный для строительства дома.

Беседовал Игнат Бушухин