Торговые и офисные площади — основной источник конфликтов на рынке аренды коммерческой недвижимости
Экономический кризис вносит серьезные коррективы в правила игры на рынке коммерческой аренды. В изменившейся реальности подписанные договоренности теряют силу, арендодатели и арендаторы по тем или иным причинам нарушают взятые на себя обязательства. Досрочные разрывы договоров аренды и, наоборот, срыв сроков строительства бизнес-центров и торговых комплексов порождают конфликты интересов.
Какие ситуации наиболее типичны сегодня, как разрешать проблемы к обоюдному удовлетворению сторон и что надо знать арендатору и арендодателю, чтобы защитить свои интересы на случай непорядочного поведения другой стороны, рассказывают Юлия Силкина, руководитель юридического отдела, и Дмитрий Мыльцев, юрист компании ATC group.
Ю.С.: На данный момент масштабной судебной практики по конфликтам в сфере коммерческой аренды еще нет. Возможно, потому, что кризис еще не вошел в полную силу. Арендаторы и арендодатели стараются путем мирных переговоров прийти к согласию. Либо, если найти консенсус не удается, они расторгают договора, но в досудебном порядке. Судебная огласка нехороша для репутации как арендодателя, так и арендатора.
В предварительных договорах аренды коммерческих площадей внесение авансового платежа, как правило, приурочено к определенному этапу строительства, например к моменту регистрации права собственности на здание. Причем указывается конкретная дата, когда оно должно быть оформлено.
Но, как известно, и строительство, и регистрация права собственности имеют свойство не укладываться в запланированные сроки. Получается, сроки, на которые рассчитывали стороны, срываются. И многие арендаторы, раздумавшие расширять свой бизнес или недовольные условиями аренды, используют это нарушение условий договора как повод, чтобы не выплачивать аванс и расторгнуть его.
- А как же расходы, понесенные арендаторами? При заключении договора все равно платится какой-то задаток, некоторые даже успевают начать ремонт на арендованных площадях. Приходится смириться?
Ю.С.: Определенные убытки арендатор несет. Но, с другой стороны, он избегает более серьезных трат, которые пришлось бы выплатить в виде аванса по договору. Расходы на установку каких-нибудь гипсокартонных перегородок несоизмеримы с суммой аванса. Например, стандартная предоплата торговой площади в 150 кв. м составляет $10 тыс.
- Но бывают ситуации, когда аванс уплачен, ремонт закончен, однако арендатора перестали устраивать условия договора либо его планы изменились и он хочет совсем отказаться от аренды. Какие тогда возможны варианты?
Ю.С.: Если речь идет о снижении арендной платы, то нередко арендаторам удается договориться с арендодателем о пересмотре условий договора. Обычной практикой стали договоренности о снижении аренды на какой-то определенный срок, чаще всего на полгода. А дальше уже как пойдет. Может быть, установят новый курс, может, договорятся упорядочить свои отношения иначе.
Размер арендной платы у нас традиционно прописывается в долларах или евро по курсу на момент расчета. Сейчас заключают дополнительные соглашения, в которых с определенного момента устанавливают фиксированный курс, наиболее распространенный вариант - около 25 рублей за условную единицу.
Д.М.: Если у арендодателя есть другие объекты аналогичного профиля, пользующиеся меньшим спросом, он может предложить арендатору снять там дополнительные площади и благодаря этому платить более низкую цену. Такой подход практикуют владельцы крупных торговых центров для снижения арендных ставок и привлечения арендаторов.
- Кому сегодня проще договариваться о снижении арендной платы: крупным компаниям или мелким? Понятно, что арендодатели больше заинтересованы в солидных клиентах, но и цена вопроса для них гораздо выше.
Ю.С.: Здесь в основном играет роль фактор престижа того или иного арендатора. Крупным компаниям договориться о снижении арендных ставок намного проще, потому что на них работает имидж. Если собственники площадей не пойдут на уступки банкам, крупным компаниям, они начнут съезжать, значит, будет падать рейтинг объекта.
Мелкие арендаторы не так интересны владельцам коммерческих зданий. Если кто-то из них окажется не в состоянии платить за аренду по существующим ставкам, ему несложно найти замену.
Д.М.: Но бывают и исключения. Столкнувшись с необходимостью пересмотреть расценки на аренду, владелец площадей сначала оценивает ситуацию в целом на рынке. Арендатор может быть мелким, но если это ритейлер, имеющий лицензию на продажу популярной марки одежды, привлекающей большое количество покупателей, его могут предпочесть более крупному, но легко заменяемому арендатору.
Кроме того, большую роль играет стратегия ведения переговоров. Если у вас в штате есть опытный специалист по ведению переговоров, можно добиться уступок от арендодателя, независимо от масштаба деятельности.
- Год назад стандартной практикой в сфере офисной недвижимости было заключение предварительного договора аренды едва ли не на этапе закладки здания. Сегодня многие стройки заморожены, соответственно, арендодатели не в состоянии выполнить условия договора, а некоторые из них находятся в таком положении, что не могут и вернуть аванс. Какие варианты решений в таких ситуациях сегодня можно наблюдать?
Ю.С.: Когда строится бизнес-центр, в предварительном договоре аренды указываются конкретные сроки ввода здания в эксплуатацию, допустим первый квартал 2009 года. Если сроки окончания строительства отодвигаются, арендаторов уговаривают подождать, предлагают скидки по арендной плате в дальнейшем. Поскольку выданный аванс идет как предоплата на основной договор, например за два месяца аренды помещения, владелец или управляющая компания могут предложить зачесть полученную сумму как плату не за два, а за три месяца.
Если строительство коммерческого объекта замораживается, его владельцы по возможности стараются предложить несостоявшимся арендаторам аналогичные площади по другому адресу. Спрос на аренду падает, поэтому каждый арендодатель заинтересован в сохранении своих арендаторов.
О судебном возмещении убытков арендаторов в случае замораживания строительства ничего не слышно - таких судебных дел пока не было. Но я думаю, что в скором времени они появятся.
- Что происходит в обратной ситуации, когда предварительный договор аренды хочет разорвать арендатор? Бизнес у него сворачивается, площади уже не нужны, как решается такой вопрос?
Ю.С.: Если предварительный договор аренды составляли грамотные юристы и предусматривали возможность и основания для его досрочного расторжения, то экономический кризис в стране можно рассматривать как изменение существенных обстоятельств договора. Такое изменение будет служить основанием для досрочного расторжения договора без штрафных санкций.
Арендатор может построить свою доказательную базу на том, что размер прибыли у него значительно сократился в связи с изменением ситуации на рынке. Например, сейчас резко упали объемы строительства. По нашим данным, у магазинов, которые занимаются реализацией стройматериалов, отделочных материалов, доходы снизились на 40%.
Д.М.: Судебная практика в этом вопросе противоречива. Некоторые суды признают кризис изменением существенных обстоятельств, некоторые - нет. Все зависит от обоснованности позиции истца. Шансы на благополучный исход повышаются, если привлечь опытных экономистов, потому что изменение существенных условий подразумевает невозможность их предвидеть. Если специалист, обладающий знанием экономических процессов, докажет судье, что данное развитие экономической ситуации невозможно было предвидеть, то судья, безусловно, примет решение в пользу арендатора.
Если же арендатор не сможет аргументировано обосновать свою позицию, судья, конечно же, скажет, что все это было предсказуемо, все это шло постепенно, все это видели, значит, это не является существенным изменением условий.
- В практике вашей компании подобные ситуации разрешались в пользу арендатора?
Ю.С.: Поскольку мы занимаемся сопровождением сделок с недвижимостью, в процессе подготовки проектов договоров аренды, купли-продажи мы как раз прорабатываем такие пункты, которые позволяют обратить негативную ситуацию в пользу нашего клиента.
- Получается, защищать свои интересы надо начинать еще в ходе заключения сделки с недвижимостью?
Ю.С.: Естественно. Когда идет обсуждение условий договора аренды коммерческих площадей, надо искать компромиссы с собственником, чтобы прописать в договоре возможность досрочного расторжения без штрафных санкций в случае тех или иных непредвиденных обстоятельств. Это может быть падение ликвидности, непредвиденное падение спроса на продукцию или услуги арендатора. На такой случай можно попытаться оговорить переход на оплату аренды в виде процента от товарооборота.
Д.М.: Чтобы не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем, которые приходится решать в судебном порядке, на мой взгляд, в предварительном договоре в первую очередь необходимо максимально раскрыть причины, по которым можно требовать досрочного расторжения договора как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.
Необходимо исключить какое-либо двоякое толкование понятий. Это будет наилучшей гарантией обеспечения интересов обеих сторон.
- Договор аренды может скрывать в себе ловушки, ущемляющие интересы арендатора?
Д.М.: Каких-то скрытых подвохов в договорах аренды не бывает, все там открыто и явно. Другое дело, что не все арендаторы внимательно читают эти договора. А некоторые вообще подписывают не читая, соглашаясь на все условия, полагая, что выбора у них все равно нет.
Любой арендодатель старается оставить за собой право по своей инициативе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Вычеркнуть этот пункт не удастся, но я бы посоветовал арендатору отставить такое же право за собой - при соблюдении оговоренных условий.
- Арендатор может как-то защитить свои интересы в ситуации, когда арендодатель намеревается досрочно расторгнуть договор с ним по своей инициативе?
Д.М.: Надо попытаться договориться с арендодателем о том, чтобы о досрочном расторжении договора уведомляли за возможно большой срок. В гражданском законодательстве этот срок четко не обозначен, там он определяется как «разумный». На практике это срок составляет не меньше месяца, но месяц - это явно недостаточный срок, чтобы подыскать новое помещение для магазина или офиса.
- Несмотря на кризис, на слуху истории о том, как арендодатели неожиданно повышают арендные ставки до такой степени, что они становятся непосильными для арендатора...
Ю.С.: Когда заключается договор, обычно четко прописывается, сколько раз в год и на каком основании арендодатель может повысить ставку арендной платы.
- А если размер арендной платы был установлен предварительным договором задолго до наступления кризиса и вот сейчас арендатор въезжает в помещение, а экономическая ситуация-то ухудшилась, и ставки нынче уже не те, что прежде?
Ю.С.: Тогда надо заключать дополнительное соглашение к договору.
- В какой сфере конфликты между арендаторами и арендодателями возникают чаще всего: в торговой, офисной, складской?
Д.М.: В основном в сфере торговой и офисной недвижимости, потому что речь идет о помещениях, которые требуют отделки, каких-то улучшений, соответственно, и финансовых вложений со стороны арендатора. Складская недвижимость в этом плане менее затратна, там конфликтов не возникает.
Если арендатор вложил достаточно крупные средства в торговые или офисные площади, расторжение договора, даже если оно неизбежно, протекает остро.
Ю.С.: Расторжение договора в торговой или офисной недвижимости влечет за собой крупные убытки для арендатора. Почти во всех договорах аренды прописано: если арендатор улучшает помещение - делает ремонт, меняет окна, все это он делает исключительно за свой счет. Но эти так называемые «неотделимые улучшения», подчас очень дорогостоящие, переходят в собственность арендодателя.
Например, открывается бизнес-центр, арендатор въезжает, но имеющейся мощности ему для работы оборудования не хватает. Он за свой счет производит необходимые работы, но оформляет все это на арендодателя.
Также на арендатора перекладывается такой длительный, трудоемкий и дорогостоящий процесс, как обязанность согласовывать сделанные в помещении перепланировки или переоборудования.
Такие моменты проговариваются на стадии заключения договора аренды. Лояльный арендодатель понимает, что произведенные работы улучшат характеристику помещения, и может зачесть расходы арендатора, снизив арендную плату на месяц-два.
В то же время случаются ситуации, когда арендаторы делают перепланировку, но согласованием заниматься не хотят, несмотря на то что обязаны сделать это по условиям договора. Арендаторы сами не всегда смотрят за этим. Сдали в аренду и не проверяют, что происходит с помещением.
А когда арендатор соберется съезжать, выясняется, что он прорубил в фасаде новую дверь и еще чего только не устроил. Собственник смотрит широко раскрыв глаза: «Что это?!»
- И как арендодателю избежать подобных коллизий?
Ю.С.: Указывать в договоре, что все изменения в помещении делаются только с письменного согласия арендодателя. Несоблюдение этого условия служит поводом для расторжения договора, причем арендодателю придется через суд возмещать убытки, которые возникнут в связи с необходимостью либо приводить помещение в первозданный вид, либо согласовывать сделанную перепланировку.
Беседовала Ольга Сенаторова
