Рынок недвижимости России. Итоги I полугодия 2009 года
Наблюдаемые в течение прошедших шести месяцев положительные факторы - рост фондового рынка, возрождение ипотеки, снижение цен, стабилизация уровня доходов населения - пока еще слабо отражаются на рынке недвижимости. В отличие от Москвы, в регионах все еще актуальны ожидания дальнейшего снижения цен на жилье, хотя постепенно они сходят на «нет» и в большинстве городов уже наблюдается активизация отложенного спроса. Более или менее явно, но на локальных рынках обозначились признаки приближения фазы стабилизации.
В ряде регионов России - Туле, Уфе, Челябинске - впервые средняя стоимость кв.м. новостроек превысила аналогичный показатель в сегменте готовых квартир. Помимо разницы в темпах ценовой корректировки данный факт объясняется преобладанием в структуре новостроек домов высокой стадии готовности, а также сильным разрывом качественных характеристик первичного и вторичного жилья.
СПРОС
В апреле-мае практически во всех крупнейших городах России был отмечен всплеск количества обращений потенциальных клиентов, однако большая часть из них (как и несколько месяцев назад в Москве) являлась скорее мониторингом, обусловленным желанием лично оценить произошедшие на рынке изменения, глубину «реального» снижения цен. «Более 70% обращений были связаны с желанием приобрести недвижимость по «бросовым» ценам, на 20-40% ниже рыночных», - говорит директор отделения МИАН в Волгограде Илья Садофьев.
Однако если традиционно лето - период затишья для рынка недвижимости, то в этом году, несмотря на сезонный фактор, спрос во многих регионах сохраняется на достаточно высоком уровне. Существенно повысилась по итогам второго квартала и конвертация спроса в реальные сделки: каждое десятое обращение в агентство недвижимости переходит в заключенный договор.
Основу платежеспособного спроса в регионах (как и в Москве) составляют сделки альтернативы. Специфика запросов сильно дифференцирована в зависимости от города. Если в столице, платежеспособный спрос сосредоточен преимущественно в сегменте вторичного жилья, то в регионах наибольшую активность проявляют покупатели новостроек, которые отдают предпочтение домам высокой стадии готовности. В сегменте вторичного жилья спрос в основном сосредоточен на наиболее востребованной недвижимости экономкласса - одно-, двухкомнатных квартирах и комнатах.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рынок первичной недвижимости
В первом полугодии 2009 года введено около 21,6 млн. кв. м жилья, что за небольшим минусом (0,3%) соответствует показателям аналогичного периода прошлого года. Однако столь высокие темпы являются результатом сдачи объектов, которые еще до кризиса находились на завершающих стадиях строительства. Сегодня можно констатировать, что большинство заявленных проектов не выдерживают сроков сдачи ГК, а по 30-60% строек (в зависимости от региона) наблюдается приостановка строительства, значительный перенос сроков сдачи.
Пессимистичные прогнозы о сокращении объемов ввода новостроек подтверждаются: несмотря на поставленную Президентом задачу сохранения темпов строительства на уровне 63,7-65 млн. кв. м., с высокой долей вероятности можно прогнозировать объемы жилищного строительства по итогам 2009 года не более 40-50 млн. кв. м.
Рынок вторичной недвижимости
В начале текущего года объем предложения вторичного жилья на региональных рынках недвижимости превышал спрос в среднем в два раза, однако к концу I полугодия данная разница сократилась до 30-35%, при этом динамика количества предлагаемых квартир в ряде регионов носила разнонаправленный характер. Весной в сложившихся условиях экономической нестабильности, а также вследствие заметного снижения цен на жилую недвижимость, ряд продавцов предпочли переориентировать свои объекты в сегмент аренды, либо вообще уйти с рынка. В ряде регионов эта ситуация обусловила снижение объема предложения от 10 (Тула, Рязань, Волгоград) до 30% (Екатеринбург, Ростов-на-Дону). А в некоторых - Перми, Челябинске, Казани, Набережных Челнах, Воронеже, Санкт-Петербурге - объем предложения не подвергся существенным изменениям, и в течение I полугодия оставался стабильным.
ДИНАМИКА ЦЕН
Завершившееся полугодие на региональных рынках жилой недвижимости характеризовалось снижением стоимости кв.м как в первичном, так и во вторичном сегментах. В среднем стоимость кв.м. по сравнению с началом года сократилась на 15%, однако в разрезе отдельных городов зафиксированные показатели динамики варьировались от 5% до 30% в зависимости от сегмента. Разная глубина корректировки определялась целым комплексом факторов, в т.ч. объемом спроса на жилье и его изменением с осени прошлого года, интенсивностью удорожания квартир, популярностью ипотечного кредитования, локальными особенностями экономики и конъюнктуры рынка.
В сегменте нового жилья к вышеперечисленным причинам следует добавить финансовое положение застройщиков. Компании, реализующие свои проекты на заемные средства, в целях своевременного возвращения кредитов вынуждены были стимулировать продажи посредством более значительного снижения цен на квартиры. Следует отметить, что большинство застройщиков в регионах практически не корректировали свои прейскуранты, но их готовность к дисконту выражалась посредством проведения маркетинговых акций, реализации бонусных программ, гибких систем скидок, беспроцентных рассрочек, специальных условий при 100%-ой оплате (как правило, в пределах 10%, но в единичных случаях и 30% от начальной цены). В ряде городов к концу I полугодия продавцы привели цены в соответствие рыночным значениям, отказавшись от практики скрытых и открытых дисконтов: «Если раньше снижение стоимости объектов достигалось путем большого торга, а в объявлениях оставалось на стабильном уровне, то сейчас цены явно ниже уже и в рекламе», - подтверждает Марсель Валиахметов, директор отделения МИАН в Казани.
Необходимо отметить, что если в начале 2009 году в большинстве регионов среднемесячные темпы ценовой корректировки составляли 3-5%, то в конце весны-начале лета снижение цен замедлилось до 1,5-2,5% в месяц, что свидетельствует о приближении фазы стабилизации. Исключение составляют Пермь, Уфа и Ростов-на-Дону, где вследствие существенного сокращения объемов производства и снижения уровня жизни населения темпы корректировки цен, напротив, увеличились с 2-3% в I квартале 2009 года до 3-5% весной и в начале лета.
По итогам полугодия менее всего подешевели самые востребованные одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, отличающиеся удачным расположением, максимально готовые к проживанию с точки зрения технических характеристик и юридической чистоты, потенциально не нуждающиеся в серьезном ремонте. Наибольшее снижение стоимости наблюдалось в сегменте многокомнатного жилья, а также квартир, выводимых на рынок по изначально завышенным ценам.
В сложившихся условиях «рынка покупателя», когда количество предлагаемых объектов превышает спрос, продавцы вынуждены были идти на уступки и зачастую предлагали дисконт, размер которого зависел от уровня востребованности жилья, юридического состояния документов, доли наличных денежных средств, которые готов внести покупатель. Таким образом, в результате торга разница между заявленной стоимостью объекта и реальной ценой сделки могла составить от 5% до 20%.
В разрезе отдельных регионов максимальные темпы корректировки на вторичном рынке зафиксированы на Урале - в Перми и Челябинске, где единица жилой площади за шесть месяцев 2009 года потеряла в цене 28% и 22% соответственно. Аналогичная ситуация и в Ростовской области, где за последние несколько месяцев квартиры подешевели почти на 30%. Минимальное изменение стоимости готовых квартир отмечено в Тюмени (9%), городах Центрального Федерального Округа: Рязани (11%), Туле (12%) и Ярославле (12%), а также на юге России - в Краснодаре (11%).
В сегменте новостроек наиболее значительное снижение стоимости кв.м. - на 27% - зафиксировано в Волгограде и Твери. До осени прошлого года на фоне дефицита предложения здесь наблюдался достаточно интенсивный рост цен: местные застройщики имели возможность держать их на высоком уровне, не опасаясь снижения объема продаж. Однако с осени прошлого года платежеспособный спрос резко сократился и девелоперы в целях привлечения финансирования для завершения своих проектов вынуждены были существенно скорректировать цены. Застройщики Челябинска, Казани, Новосибирска и Рязани очевидно оказались в наиболее благоприятном положении: цены на новостройки в этих городах сократились не более чем на 3-6%.
ПРОГНОЗ
Сегодня с большой долей вероятности можно прогнозировать повышение деловой активности в масштабах России уже осенью этого года. При сохранении положительной динамики основных макроэкономических показателей, отложенный спрос перерастет в реальный, а объем совершаемых на рынке операций с недвижимостью вырастет минимум на 20-30%. В ряде регионов, где уже сегодня очевидны признаки стабилизации, ожидается восстановление отложенного спроса в полном объеме.
Что касается цен, в перспективе ближайших 2-4 месяцев (в зависимости от региона) прогнозируется незначительная коррекция как в положительную, так и в отрицательную стороны в пределах 1-3%. Исходя из сегодняшней конъюнктуры рынка, можно прогнозировать, что уже в среднесрочной перспективе стабилизация цен станет объективной реальностью, за которой последует очередная фаза роста. Однако темпы удорожания недвижимости во многом будут определяться фактором государственной поддержки строительной отрасли и спроса.
Подготовлено аналитическим центром агентства недвижимости МИАН