Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Си Цзиньпин открыл XIX съезд Компартии Китая 05:36, Политика Суд в Вашингтоне отклонил иск Дерипаски к Associated Press о клевете 05:02, Общество ЦРУ ошибочно считало доклад сената о пытках при допросах утерянным 04:45, Политика Госдеп рассказал о планах США после освобождения Ракки от ИГ 04:26, Политика СМИ сообщили о внесении топ-менеджеров «Открытия» в черный список ЦБ 03:47, Финансы Минобороны завершило испытания ракеты для «Искандеров» 03:20, Политика Депутат рассказала об усилении охраны резиденции Порошенко 02:39, Общество В Минобороны рассказали о новом ракетном комплексе шахтного базирования 02:34, Политика В Киеве пообещали не сносить палатки протестующих у Рады 02:13, Общество СМИ узнали о переносе стройки скоростной магистрали Москва — Казань 02:03, Бизнес В РПЦ ответили на предложение депутата уравнять венчание с браком 01:40, Общество Руины освобожденной от ИГ сирийской Ракки сняли с беспилотника 01:12, Общество Живущих за рубежом более полугода россиян избавят от валютного контроля 00:41, Экономика Трамп остался «очень счастлив» из-за роста фондового рынка США 00:33, Финансы Лауреатом Букеровской премии стал автор романа о Линкольне 00:18, Общество Неудачный торг: чем закончится для курдов наступление армии Ирака 00:06, Политика Глава Amazon Studios подал в отставку после обвинений в домогательствах 00:05, Общество «Спартак» забил «Севилье» пять мячей в Лиге чемпионов 17 окт, 23:39, Спорт Поклонская попросила проверить студию Учителя на уклонение от налогов 17 окт, 23:35, Общество Дочь Михаила Кокшенова рассказала о состоянии актера 17 окт, 23:30, Общество Платежная система ChronoPay пожаловалась в ЦБ на Тинькофф Банк 17 окт, 23:21, Финансы В Киеве у Верховной рады начались стычки митингующих с полицией 17 окт, 23:13, Политика Банки стали перестраховываться на случай оттока клиентских средств 17 окт, 22:46, Финансы СК опроверг сообщения о нескольких делах о хищении в «Седьмой студии» 17 окт, 22:43, Общество Фигурантам «дела «Седьмой студии» Серебренникова продлили меру пресечения 17 окт, 22:25, Общество ФТС выявила новую схему мошенничества с поддельными документами 17 окт, 22:04, Общество Лига чемпионов по футболу. «Спартак» — «Севилья». Онлайн 17 окт, 21:45, Спорт Сорос передал большую часть своего состояния фонду «Открытое общество» 17 окт, 21:38, Финансы
Владимир Стукан: Антикризисное управление – это…
02 июн, 2010 14:36
0
М2 Владимир Стукан: Антикризисное управление – это…
Профессионалы, работающие на рынке антикризисных услуг для объектов коммерческой недвижимости, утверждают, что чем раньше собственники воспользуются их услугами, тем меньшие потери в дальнейшем будут у объекта. Разобраться во всех тонкостях работы антикризисного менеджера М2 помог генеральный директор ROSS Group Владимир Стукан.

Профессионалы, работающие на рынке антикризисных услуг для объектов коммерческой недвижимости, утверждают, что чем раньше собственники воспользуются их услугами, тем меньшие потери в дальнейшем будут у объекта. Разобраться во всех тонкостях работы антикризисного менеджера М2 помог генеральный директор ROSS Group Владимир Стукан.

- Антикризисное управление. Как правильно интерпретировать это понятие с точки зрения бизнеса, в частности таких бизнес-проектов, как торгово-развлекательные центры?

- Стоит отметить, что антикризисное управление не является отдельным видом услуг по управлению. Скорее это сочетание специальных мероприятий в рамках комплексного управления объектом коммерческой недвижимости, а именно борьба с проявлением кризисных явлений на отдельно взятом объекте. Кризисные явления в первую очередь касаются снижения доходности объекта. Как правило, это связано с уходом арендаторов, увеличением их дебиторской задолженности, невозможностью быстрого заполнения освобождающихся площадей и несоразмерными затратами на содержание объекта. И у этих процессов тоже могут быть разнообразные причины, причем несколько одновременно. Выявить эти причины, устранить их - главная задача антикризисного управления.

- То есть ваша деятельность схожа с деятельностью управляющих компаний, разница лишь в том, что вы «лечите», а управленцы «растят и воспитывают». А может ли антикризисный менеджмент приступить к работе совместно с управляющей компанией? Или в дуэте не сработаетесь?

- Если на объекте есть управленцы, а объекту требуется еще и антикризисный менеджмент, то необходимо менять управляющую компанию, а не дополнять ее деятельность работой еще одной компании (это невыгодно собственнику как по экономическим, так и по «политическим» причинам). Если врач неправильно лечит больного, то врача меняют, а не советуют ему, как правильно лечить... Но в тоже время теоретически возможен и вариант с антикризисным консалтингом.

- При нем прежняя управляющая компания остается?

- Да, управляющая компания на кризисном объекте остается прежней, а мы даем ей рекомендации - оказываем консалтинг по антикризисному управлению. И это уже не антикризисное управление, а именно консалтинг. Вопрос только в том, кто будет нести ответственность за эффективность этого консалтинга и адекватность исполнения рекомендаций. На мой взгляд, гораздо правильнее, если принимает и исполняет решения одна структура. Она же тогда и несет всю полноту ответственности.

Например, в 2006 году на объекте, куда нас пригласили в качестве антикризисного управленца, собственник заменил управляющую компанию. Но подчеркну, что я говорю о комплексном управлении объектом. Если же на объекте управляющая компания занимается только управлением или эксплуатацией, а все остальные функции выполняет структура самого собственника, то в этом случае возможен приход управляющей компании на комплексное управление (на замену структуры собственника) и взаимодействие комплексной управляющей компании с уже работающей по управлению эксплуатацией. Причем это взаимодействие должно выглядеть как контроль в первую очередь качества выполнения работ со стороны комплексной управляющей компании за деятельностью второй.

- Какие еще услуги предлагаете сегодня собственникам «проблемных» объектов помимо вышеуказанных? Ведь вы говорили о целом комплексе мер...

- Да, верно, антикризисное управление - это комплекс дополнительных мероприятий в рамках комплексного управления объектом коммерческой недвижимости, которые затрагивают управление арендными отношениями, управление эксплуатацией, управление продвижением объекта на рынке. Также это могут быть мероприятия, затрагивающие корректировку концепции объекта. А именно изменение размеров и конфигурации арендопригодных площадей, изменение ценового сегмента арендаторов плюс возможно частичное либо полное изменение функционального назначения объекта, его ребрендинг и даже его редевелопмент. Глубина производимых изменений на объекте зависит от глубины проявления кризисных явлений в нем. В качестве примера могу привести один региональный ТРЦ, которым управляли ранее. Объектом наша компания начала занимать еще до кризиса, в 2006 году. На тот момент в ТРЦ (общая площадь 28 тыс. кв. м) была довольно плачевная ситуация: около 30% свободных площадей, сидевшие «на чемоданах» арендаторы, в том числе и якорные. Плюс наличие просроченной дебиторской задолженности около 12 млн руб. Эту ситуацию мы выправляли около двух лет.

- А какие меры пришлось применять для возрождения этого ТРЦ?

- Пришлось убедить собственника пойти на ряд кардинальных мер, в том числе по частичной реконцепции. В результате арендопригодная площадь увеличилась приблизительно на 800 кв. м, изменилась витринная линия, появилась дополнительная лестница для посетителей. Также были проведены мероприятия и по ребрендингу объекта, что позволило сделать интерьеры ТРЦ более привлекательными для целевой аудитории, а именно для женщин и детей.

Также работаем с новосибирским проектом ТРЦ. Процесс начался в 2008 году после смены собственника. Центр был просто закрыт... Пришлось восстанавливать его как объект, а именно восстанавливать его сети, проводить перезапуск оборудования, налаживать с нуля все процессы эксплуатации. Одновременно мы провели его реконцепцию: изменили планировку двух этажей. И сделали ребрендинг: сменили название и все вытекающие из этого вещи (брендбук, вывески, интерьеры).

- И такие меры приходится применять при работе со всеми объектами?

- Нет. Например, в Альметьевске мы зашли на управление достаточно концептуально стройным объектом, с хорошим пулом арендаторов, сбалансированными ставками. Объект обладает всеми современными инженерными системами, достаточно грамотно выполненными, т.е. не требующими каких-либо доработок в период эксплуатации. Правда, зашли за две недели до открытия и единственным серьезным недостатком объекта являлись несданные площади под кинотеатр и развлекательную зону. С этим нам пришлось «поработать» несколько месяцев, что бы найти компанию, развивающую свою киносеть, готовую работать в Альметьевске, которая провела отделку, установила оборудование, и в городе начали работу первый современный кинотеатр и детская развлекательная зона. На этом объекте сказались только последствия общеэкономического кризиса - снижение выручек операторов ритейла. И нам совместно с собственником пришлось пойти навстречу некоторым арендаторам - временно снизить ставки аренды. Это снижение по 2009 году привело к снижению арендного потока на 10% от докризисного уровня. И увеличилась ротация. Так, за год мы поменяли 25 арендаторов. Это те, кому предоставленные скидки не могли помочь выдержать «кризисное» время. В настоящее время центр имеет 100-процентную заполняемость, и мы постепенно отказываемся от скидок. Таким образом, в этом ТРЦ из всех антикризисных мер хватило лишь применения сбалансированной системы временных скидок по арендной плате, причем далеко не всем арендаторам.

- Как быстро заметна на объекте ваша работа?

- Это зависит от глубины проблем на объекте. Например, если необходима корректировка только арендных отношений, то, как показывает практика, принятые меры дают свои результаты уже через несколько месяцев - полгода. Но, как правило, работа не ограничивается корректировкой арендных отношений - требуется своего рода реконцепт. Это отдаляет сроки получения результата на полгода-год. Кроме того, и критерием оценки работы управляющей компании является, как правило, уровень годовой доходности объекта до и после принятия антикризисных мер.

Но не стоит делать выводов, что антикризисного менеджера стоит приглашать на объект в момент «расцвета» проблем. Это не так. Как правило, в начале работы приходится принимать очень непростые, болезненные для объекта решения. Ведь даже частичный реконцепт влечет за собой временное закрытие на перепланировку определенного количества арендопригодных площадей, а это дополнительное снижение доходности и дополнительные затраты (инвестиции) собственника. Здесь главное, чтобы затраты как можно быстрее окупились и объект вышел на более высокую доходность в установленные сроки. Выполнение таких процедур и говорит о профессионализме УК.

Да и принятие решений о предоставлении скидок тоже отрицательно сказывается на доходности объекта. Но здесь работает закон: жертвуя малым, сохраняем большое. Из анализа состояния объекта должно быть однозначно ясно, что, не предоставив скидки, собственник потеряет гораздо больше. Контролируемое временное снижение доходности позволяет избежать «сваливания» объекта в непредсказуемую ситуацию по его доходности.

- Какой процент вакантных площадей критичен для объекта?

- В среднем по рынку 10-15% считается допустимым. Но если это уже 30%, то собственнику пора принимать меры. Если это уже 45-50%, то, как правило, объект закрывается. Плюс при падении посещаемости следует принимать меры. Например, если посещаемость была 10-12 тыс., а стала 5 тыс. - это критично.

- На сегодняшний день, по вашему мнению, какие объекты нуждаются в антикризисном менеджере? Много ли таких объектов?

- В разной степени это все объекты. На одних, где кризисные явления не носят ярко выраженного характера, с задачами справляется работающая команда, да и там, где проявляются эти явления, грамотная, профессионально зрелая команда может справиться сама. Но там, где кризис объекта накладывается на кризис профессионального управления, без антикризисного менеджера не обойтись.

- Помимо собственника объекта может ли антикризисный менеджмент стать и спасательным кругом для арендаторов?

- В первую очередь наша работа, конечно же, направлена на защиту интересов собственника и выполнение тех целей, которые он ставит перед нами. Однако без соблюдения прав арендаторов и понимания их проблем достичь требуемых результатов невозможно. Мы должны соблюсти некий баланс интересов, при котором собственнику будет выгодно содержать этот объект, а арендаторам будет выгодно содержать торговое помещение без ущерба для собственника, т.е. каждый из них должен иметь приемлемую для себя доходность от своего предприятия. При этом с каждым арендатором мы «работаем» индивидуально. Кому-то даем скидку, предварительно обосновав ее и согласовав с собственником, кому-то не даем, а с кем-то приходится и расстаться. 

Об авторах
М2
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости