Александр Коваленко: «Рынок – это не там, где земля, а там, где клиенты»

О ситуации на рынке загородной недвижимости в сегменте дальних дач рассказывает коммерческий директор компании Uniparx Service Александр Коваленко.

- Большинство поселков без подряда компании Uniparx Service расположено в Тульской области. В чем основные отличия между подмосковным рынком участков без подряда и рынками соседних регионов?

- Я бы не стал разделять рынок по географическому признаку. Ведь в экономическом смысле слова рынок - это не там, где земля, а там, где клиенты. Следует понимать, что сам рынок находится в Москве. И участки, расположенные в Московской области, и те, которые находятся за ее пределами, конкурируют друг с другом.

В отдельных случаях географическое расположение имеет значение, в первую очередь для тех покупателей, которые хотят прописаться на своей даче. Так, в одном случае покупатель будет иметь прописку в Московской области, а в другом, например, в Калужской или Тульской. Для некоторых покупателей эта возможность важна. Но как показывает практика, при выборе земельного участка для большинства покупателей данный критерий является далеко не самым приоритетным.

Другой важный момент - подведение инженерных коммуникаций. За пределами московского региона оно дешевле, поэтому и покупатели таких участков могут сэкономить. Так, подведение газа и электричества в Московской области будет стоить от 500 тыс. рублей, а, например, в Тульской - от 150 тыс. рублей.

- Каково соотношение долей местных покупателей и московских?

- Доля покупателей из Тулы и Тульской области составляет не более 5%. В основном все наши покупатели живут в пределах МКАД.

- То есть большинство ваших покупателей готовы преодолевать путь в 100 км до дачи. Что их мотивирует на это? Экономия на подведении коммуникаций и стоимости земли?

- Расстояние - вещь достаточно условная. Например, по Ярославскому шоссе путь в 50 км можно преодолевать за 3-4 часа, а иногда и дольше. Трасса проходит через множество населенных пунктов, где максимальная разрешенная скорость - 60 км/ч, а ширина дороги не превышает две полосы в одну сторону.

У нас в Подмосковье только две трассы имеют статус федеральных автомагистралей: Симферопольское и Киевское шоссе. На этих трассах нет светофоров, максимальная разрешенная скорость - 110 км/ч, ширина большей части трассы составляет четыре полосы. Поэтому 100 км по такой трассе можно легко проехать примерно за час-полтора.

Кроме того, чем дальше от Москвы, тем лучше экология. Это не удивительно, ведь ближние к Москве участки интересны бизнесменам для строительства промышленных предприятий.

На даче в 20 км от Москвы разница между столичным и «дачным» воздухом практически не заметна. Но в 90-100 км от МКАД она будет существенной. И дело не только в воздухе, на данном расстоянии сама природа совершенно другая - нетронутая: так, в окружении наших коттеджных поселков водятся лоси, кабаны, лисицы, зайцы, бобры строят свои плотины.

Поэтому цена является далеко не определяющим фактором при покупке дачи более чем в 100 км от дома. Среди наших покупателей есть немало состоятельных людей, которые могут себе позволить участок и в среднем, и в ближнем Подмосковье, но сознательно не делают этого по тем причинам, о которых я только что сказал.

- Большинство поселков Uniparx Service выводятся на продажу лишь после того, как либо оформлено РВИ под дачное строительство, либо участок переведен в категорию земель поселений, а также после того, как получены техусловия на строительство инженерных коммуникаций. Но оформление всех документов - процесс длительный, и многие компании предпочитают оформлять документацию уже параллельно с продажами. Оправдан ли ваш подход?

- Мы считаем нечестным по отношению к покупателю продавать неготовые участки. Вы же покупаете готовый автомобиль, а не набор отдельных элементов! Да, пусть предпродажная подготовка наших поселков из-за оформления документации длится долго, иногда до года. Но такой подход позволяет нам продавать клиенту готовый продукт. В этом случае через месяц покупатель становится собственником участка, у него отсутствуют проблемы с подключением коммуникаций, и в итоге он экономит собственные время и нервы.

- Каковы перспективы рынка дальних дач? Что будет с ценами в 2011-2012 годах?

- На рынке дальних дач все более заметным становится дефицит привлекательных предложений. Сейчас цены стартуют от 15-20 тыс. рублей за сотку без учета коммуникаций. Поэтому потенциал для роста цен еще есть, и немалый. Поэтому если в 2009 году главной задачей многих девелоперов было продавать, то в новом сезоне они будут играть на увеличение цены.

Думаю, до февраля-марта 2011 года активность сохранится на нынешнем уровне. А с весны количество обращений и сделок начнет расти. И по итогам 2011 года стоимость участков эконом-класса в сегменте дальних дач может вырасти с нынешних 15-17 тыс. рублей до 30-35 тыс. рублей за сотку.

Рынок участков без подряда сейчас развивается примерно по такому же сценарию, что и рынок городских квартир, только с опозданием на пять-семь лет. Привлекательные территории будут заканчиваться. Поэтому в скором времени возможно возникновение дефицита и, как следствие, роста цен на привлекательные участки, расположенные недалеко от большой воды, участки с хорошими видовыми характеристиками, лесные и прилесные участки.

- Последние несколько месяцев некоторые эксперты заговорили о том, что потенциал роста рынка поселков без подряда исчерпан и новые загородные проекты в большинстве своем будут либо поселками с подрядом, либо смешанными поселками. Что вы думаете по этому поводу?

- Многое будет зависеть от экономического развития России в целом. Участки без подряда - это, скажем так, эконом-вариант загородной недвижимости. Если экономика будет развиваться быстрыми темпами, например аналогично тому, что наблюдалось в 2005-2007 годах, доминирующим товаром, скорее всего, станут участки с подрядом. Если более медленными темпами - то основной спрос пока будет оставаться в сегменте участков без подряда. Если же говорить о ближайших перспективах, то, думаю, в сезоне 2011 года расклад сил принципиально не изменится и около 80-90% сделок на загородном рынке будет приходиться на участки без подряда.