Инструкция по пользованию банками

Впечатления, полученные в процессе приобретения жилья по ипотеке, можно сравнить только с воспоминаниями о таких бытовых триллерах, как ремонт или переезд. 

Чаще всего перенесенные ипотечные мытарства описывают фразой: «Если бы я знал, что меня ждет, — ни за что не ввязывался бы». Подобные излияния сродни зароку никогда больше не рожать, который нередко слышат акушерки. Охота пуще неволи — в банках свидетельствуют, кто взял кредит один раз, гораздо легче решается на новый заем. К тому же банки постоянно совершенствуют свою работу, и сегодня получить ипотечный кредит заметно проще, чем пару лет назад. Впрочем,  ряд правил и  определенный набор тонкостей конечно же существуют.

Предварительная заявка

Итак, выбран один или несколько банков, куда решено подать заявки на кредит. В зависимости от установленных правил заявка подается либо на бумажном бланке непосредственно в банк, либо в электронном виде через его сайт. Второй вариант позволяет не тратить зря свое время на посещение офиса, ожидание в очереди: пощелкал мышкой — и готово.
Если кому-то предпочтительнее живой контакт с банковским служащим, необходимо заранее позвонить       в банк и выяснить, куда и когда надо приходить. У многих банков заявку  можно подать отнюдь не в каждом офисе, а, например, Городской ипотечный банк или Юниаструмбанк вообще принимают их только в собственных ипотечных центрах.
 В большинстве случаев при подаче заявки для вынесения предварительного решения о выдаче кредита не требуется ни одного документа. По стандартной форме указывается имя, возраст, место работы, количество членов семьи, наличие иждивенцев, трудовой стаж, размер дохода, способ его подтверждения, величина первоначального взноса за жилье, которую заявитель готов внести из собственных средств, предполагаемый срок погашения кредита и контакты — телефон и адрес электронной почты. Возможны вариации вроде необходимости указать наличие непогашенных кредитов, точное место работы, владеет ли заявитель какой-либо недвижимостью.
На рассмотрение предварительной заявки редко уходит больше трех суток. Если заявка подана через Интернет, как правило, решение сообщается по телефону. На основе сведений, представленных заявителем, ему сообщат максимально возможную величину кредита, процентную ставку и соответствующий размер ежемесячного платежа. При необходимости консультант пересчитает параметры кредита на другой срок или сумму.
На этом предварительная подготовка к получению кредита закончена. Нужно помнить, что все названные цифры именно предварительные и в процессе рассмотрения документов они могут измениться.
Обязательных требований к ипотечным заемщикам не так много. Надо иметь постоянный доход в регионе присутствия банка, а трудовой стаж не должен быть меньше определенного срока, чаще всего это год или 6 месяцев. А вот постоянной прописки или регистрации в том городе, где вы берете кредит, может и не быть, лишь бы вы были хоть где-нибудь прописаны. Не такая уж редкость, когда банк выдает кредиты даже при отсутствии российского гражданства.
В заемщики почти везде формально берут с 18 лет, хотя кое-где на вещи смотрят более реалистично и не рассматривают заявки от лиц, не достигших 21 года. Существует и «верхний предел»: негласный закон говорит, что погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста.

Бумажный марафон

Для оформления ипотечного кредита надо собрать немало бумаг. Само собой разумеется, потребуются копии паспорта, диплома об окончании учебного заведения, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, военного билета — у кого таковой имеется. Семейным придется добавить копии свидетельства о браке, о рождении детей. Копии водительского удостоверения и загранпаспорта не входят в обязательный перечень требуемых банком документов, но добавляют очков заявителю, так что будет не лишним добавить их тоже. Конечно, копии не примут, не сверив их предварительно с оригиналами документов.

Один "серый", другой "белый"

Самый важный документ из всех — тот, который подтверждает, насколько велик доход соискателя по кредиту. В банке прикидывают, какую сумму такой заемщик сможет ежемесячно отрывать от своего бюджета, чтобы не побираться, и на основе этой цифры определяют максимальную сумму кредита.
У большинства из нас все доходы заключаются в заработной плате. Обладатели легитимных, облагаемых налогом заработков представляют справку из бухгалтерии по форме 2НДФЛ об их размере за последние 3–6 месяцев. Это «белые» заемщики.
Менее откровенные с налоговыми органами граждане получают основную часть своих доходов «черным налом» и никаких официальных справок представить не могут. Это заемщики «серые». Для них банки придумали «свободную форму» подтверждения дохода. Наилучшим вариантом в таком случае будет справка, составленная на бланке компании и заверенная подписью руководителя и печатью организации или частного предприятия.  Если невозможно представить даже такую справку, придется убеждать банк в своем благосостоянии другими способами. Самый убедительный — регулярное поступление на счет (желательно в этом же самом банке) значительных сумм на протяжении минимум полугода. Приобретение автомобиля в недалеком прошлом, частые поездки за границу, дисциплинированно погашенные в прошлом кредиты будут свидетельствовать о высоком уровне благосостояния потенциального заемщика.
Но никакие атрибуты богатства не помогут, если место работы претендента на кредит представляет собой невразумительную «шарашку». Поэтому надо как можно подробнее описать профиль и масштабы деятельности работодателя, указать, где можно получить сведения о нем. Кстати, добротный корпоративный сайт с именем, представляющим собой домен первого уровня, производит очень благоприятное впечатление.
Предпринимателям и владельцам бизнеса ипотечные кредиты выдают на более жестких условиях, чем наемным работникам. И причина тут в более высоком риске невозврата кредита. Если человек потерял работу, будучи хорошим специалистом, ему будет не так сложно найти новую. Совсем другое дело — потерять бизнес. Тут быстро восстановить уровень доходов вряд ли получится.
Подавая документы и заявку на рассмотрение в банк, имейте в виду — иногда при этом приходится платить специальную комиссию. Но расходы будут невелики, ее величина крайне редко превышает тысячу рублей.
Впрочем, и «белым», и «серым» заемщикам полезно указать все дополнительные источники дохода, какие есть. Это может быть договор аренды принадлежащего заявителю жилья, выписка из реестра ценных бумаг, если в собственности находится большой пакет акций, сведения об имеющихся паях в ПИФе, вкладов в НПФ или депозитов на крупную сумму, долей в бизнесе. Какие документы при этом надо предоставить, объяснят в банке. Хорошее впечатление производит информация о том, что у вас в собственности есть какое-либо жилье, капитальный гараж или бокс в гаражном комплексе, дача, земельный участок, катер.
Образование, специальность и должность также могут послужить козырями заемщика. Диплом о высшем образовании или ученой степени говорит об определенной конкурентоспособности на рынке труда, если профессия заемщика достаточно востребована. Например, наиболее надежными заемщиками считаются «айтишники», бухгалтеры, экономисты, другие работники финансовой сферы, инженеры. Негативное впечатление на кредитный комитет производит частая смена работы.
Некоторые считают, что непогашенный кредит будет помехой для ипотеки. Однако, если доходы позволяют гасить и новый кредит без особых затруднений, банк не будет иметь ничего против. К сожалению или к счастью, но в России кредитная история пока не играет главной роли при вынесении решения: давать ли кредит и на какую сумму. Но влияние на это решение характер кредитной истории оказывает, без всякого сомнения. Поэтому, если вашим достоянием стала хорошая кредитная история, надо убедиться, что банк получил информацию об этом по своим каналам. Если в бюро кредитных историй сведений о вас нет, сами принесите в банк копию кредитного договора и справку о выплате кредита.

В ожидании денег

Документы собраны и поданы, и теперь остается только ждать, какое решение примет кредитный комитет. В удачных случаях рассмотрение документов занимает 1–3 дня, нормой в целом считается 10–14 дней. О положительном решении могут сообщить по телефону или электронной почте, лишь немногие банки по своей инициативе подтверждают готовность выдать кредит в виде официального документа. Такой документ может пригодиться, если вдруг между банком и кандидатом в заемщики впоследствии возникнут разногласия относительно суммы кредита, размера процентной ставки или даты одобрения кредитной заявки. Если же решение окажется отрицательным, может оказаться, что несостоявшегося заемщика могут и позабыть проинформировать. Поэтому, чтобы не мучиться ожиданием попусту, стоит время от времени позванивать в банк.
Одобрение кредитной заявки действует ограниченный срок, который редко превышает 3–4 месяца. За это время надо успеть найти себе жилье и по нраву, и по карману, оценить его у специалиста и выбрать, с какой компанией заключить договор комплексного ипотечного страхования.
Продолжительность срока действия одобрения в каждом банке своя, обычно это 3–4 месяца. Более долгий срок считается рискованным. Во-первых, финансовое положение будущего заемщика может поменяться не в лучшую сторону, его могут понизить в должности, уволить. Во-вторых, конъюнктура рынка быстро меняется, за три месяца ставки по кредитам могут вырасти. А после одобрения банк не должен менять условия кредита. Хотя в российской практике известны случаи, когда ставка по кредиту неожиданно подскакивала не то что в период одобрения, а во время непосредственного оформления кредита. В такой ситуации заемщик форменным образом становится заложником банка. В случае отказа от кредита пропадали деньги, потраченные на оценку, возникала проблема с возвращением аванса, заплаченного продавцу жилья из собственных средств, не говоря уже о потраченном на сбор документов времени. И самое главное, с тех пор как ипотечные ставки перестали падать, а стали колебаться туда-сюда, при постоянно растущих ценах на жилье отсрочка покупки квартиры или дома всего на месяц может увеличить расходы заемщика на крупную сумму. При этом заемщик практически беззащитен перед произволом банка, поскольку законодательно этот момент не отрегулирован. Наличие документа, в котором указаны сумма, процентная ставка по кредиту и срок его погашения, пусть и не имеющего юридической силы, может заставить банк пойти на попятный.
Отказ выдать ипотечный кредит может иметь под собой самые разные основания. И банк даже не обязан эти причины объяснять: нет — и все тут. Чаще всего банковская немилость связана с предоставлением ложных сведений о себе. Могут усомниться в стабильности доходов потенциального заемщика, в его дисциплинированности, его способности быстро найти работу, не потеряв в зарплате.
Практически бесполезно подавать заявку на кредит, имея судимость. Плохая кредитная история, особенно если с просрочками гасилось несколько кредитов, может похоронить надежды на ипотеку. 

Квартирный поиск

 Положительное решение по заявке о выдаче кредита — это начало пути. Самое сложное впереди. Ведь главная цель ипотечного заемщика — это не получить деньги, а купить жилье. Поэтому последующие посещения банка чередуются с визитами в страховые компании, к оценщику и, возможно, к риэлтору.
Проще всего тому, кто нашел себе подходящее жилье заранее. Хотя многие эксперты рекомендуют все же начинать с банка — иначе максимально доступная сумма кредита может оказаться недостаточной для приобретения понравившегося варианта. Тем не менее именно поиски квартиры занимают большую часть времени, потраченного на оформление ипотечной сделки. В идеале, когда все необходимые документы подготовлены, жилье выбрано и цена на него согласована, можно заключить договор купли-продажи через 1–2 недели с момента обращения в банк. Оформление ипотечной сделки займет больше времени, если кредит будет использован на приобретение жилья в новостройке (за исключением партнерских проектов банка и застройщиков), дольше идет проверка платежеспособности «серых» заемщиков по сравнению с «белыми».
Чтобы получить ипотечный кредит, надо обязательно оформить страховку по трем видам риска: жизни и трудоспособности заемщика, объекта недвижимости и титула — юридической чистоты сделки. Банки ограничивают выбор страховой компании проверенными партнерами, и с этим придется смириться. Но по крайней мере тут у заемщика будет хоть какой-то выбор. Проверенных оценщиков, пользующихся доверием банка, значительно меньше, хорошо, если их окажется больше двух.
До выдачи кредита заключается предварительный договор страхования. Если сумма кредита не более $150 тыс., скорее всего от заемщика не потребуется никаких обследований и анализов, разве что сотрудники страховой компании посчитают, что его внешний вид оставляет желать лучшего. А вот к недвижимости отношение куда более серьезное. Потребуются документы, подтверждающие право собственности ее владельца или владельцев, ее техническое состояние, заключение оценщика.
После одобрения банком недвижимости, которую заемщик присмотрит для приобретения, оформляется комплексная страховка на год, которую потом надо будет ежегодно продлевать.
Неприятные сюрпризы способна преподнести оценка недвижимости. Мало того, что ее результаты могут разойтись с объявленной продавцом ценой, и совсем не в пользу последнего, так еще и банки склонны снижать зафиксированную оценщиком сумму. А сумма кредита не может превышать рыночную стоимость жилья, которое послужит залогом, минус первоначальный взнос. Если заемщик не захочет искать себе другой вариант жилья, ему придется найти дополнительные средства на то, чтобы удовлетворить аппетиты продавца.
Объект недвижимости, выступающий в качестве залога, должен соответствовать ряду требований, касающихся его рыночных свойств.  Не соответствует таким условиям: ветхое жилье, дома под снос, квартиры с незаконной перепланировкой, квартира без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, без исправного состояния сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах). Не дадут кредит на приобретение комнаты в коммуналке, квартиры в домах барачного или гостиничного типа, в домах под реконструкцию. «Хрущевки» имеют немного шансов для приобретения по ипотеке. Квартиру могут забраковать, если окажется, что в доме деревянные перекрытия, деревянные дома тоже не могут служить залогом, если только это не элитная недвижимость. Далее ограничения могут варьироваться.
В юридическом отношении жилье должно быть абсолютно свободно от обременений, т. е. от залога по какому-то другому договору, а также в нем не должно быть прописанных людей. Чтобы у банка была полная информация об объекте недвижимости, который предлагается в залог, потребуется представить, как и в страховую компанию, правоустанавливающие документы, технические документы на объект недвижимости (документы из БТИ), а также документы из обслуживающей объект недвижимости организации (выписка из домовой книги либо справка о зарегистрированных в квартире/доме лицах).
Когда речь идет о квартире из вторичного фонда, на проверку соответствия залога требованиям банка уйдет около недели. Быстро решаются вопросы с приобретением квартир в новостройках в рамках партнерских программ с застройщиками, поскольку их дома проверены заранее. А вот «посторонние» новостройки или загородные дома потребуют гораздо больше времени для принятия решения: быть или не быть им залогом по кредиту.

Деньги на бочку

На заключительном этапе ипотечной сделки в банке готовят кредитный договор, а заемщик с помощью риэлтора или юриста готовит договор купли-продажи. Затем последовательно подписываются кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости и договор страхования.
В процессе оформления права собственности Федеральная регистрационная служба (ФРС) фиксирует  в свидетельстве право залога банка.
Наиболее безопасными способами расчета между покупателем и продавцом служат аккредитив или сейфовая ячейка. Аккредитив оформляется либо на сумму кредита, либо на полную стоимость жилья, включая собственные средства покупателя. Аналогичным образом деньги закладываются в банковскую ячейку. В любом случае продавец недвижимости получает доступ к деньгам только после того, как предъявит все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности на его жилье к заемщику. Возможны и другие способы расчета. Несколько ипотечных банков уже внедрили схему «Расчеты — в день сделки», когда кредитные средства передаются продавцу сразу после заключения договора купли-продажи, не дожидаясь регистрации в ФРС.

Ольга Сенаторова