Брокеры прощаются с ипотекой, но обещают вернуться

Второй всероссийский конгресс ипотечных брокеров, который прошел 27-28 октября в Москве, стал поводом обсудить не столько судьбу брокерского сообщества, сколько будущее российской ипотеки и жилищного рынка.

На фоне глобального кризиса той сферы, которая служит основой брокерской деятельности, их собственные проблемы выглядели не слишком актуальными. Часть докладчиков меняла заявленные темы выступлений или даже отказалась от выступления. И то верно — в атмосфере полной неопределенности давать оценки или советы рискнет не каждый.

Тем не менее, сам факт успешного проведения брокерского конгресса в столь сложный период говорит о достаточно высокой степени становления и самоорганизции этого бизнеса. Поддержка со стороны Абсолют банка, Городского ипотечного банка и компании «Ренессанс Страхование», выступивших спонсорами мероприятия, в свою очередь, говорит о том, что брокеры заработали уважение к себе.

Посчитать ипотеку

Истинное положение дел с ипотекой понять все сложнее: официальных данных по итогам третьего квартала не обнародовали ни Банк России, ни Росстат. В результате в оценках доминируют эмоции, вызванные беспрецедентными мерами банковского сообщества, занявшего круговую оборону вроде бы от наступающих ипотечных рисков, но на деле получилось, что от заемщиков. Надежда Косарева, директор Института экономики города, напомнила, что кризисы в экономике неизбежны. В дальнейшем об этом стоит вспоминать почаще, и не расслабляться, как это вышло на этот раз. Трудно сказать, что кризис подкрался незаметно — просто его очень не хотелось замечать.

Впрочем, представители наиболее благополучных ипотечных банков не видят трагедии в происходящем.

По словам Эмиля Юсупова, директора департамента ипотечных и розничных продуктов Абсолют банка, нынешний кризис — не первый, российская банковская система преодолеет его, как и все предыдущие. Всего лишь три-четыре года назад ипотека была эксклюзивным продуктом индивидуального пользования. Путь к массовым продажам был пройден в рекордные сроки. Надо полагать, что возвращаться на проторенный путь будет проще.

Впрочем, описанный Эмилем Юсуповым переход Абсолют банка к стратегии сдержанного развития с приростом объема выданных кредитов на уровне 35–40%, может, и выглядит на фоне прежних подвигов бледненько, но загниванием уж точно не назовешь.
Основополагающие предпосылки развития ипотеки в стране не изменились, отметили и Надежда Косарева, и Диляра Ибрагимова, директор по исследованиям Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). Потребность в жилье никуда не делась, интерес банков к ипотеке тоже огранивается только нехваткой ресурсов. Главная проблема заключается в ограничении доступа к его приобретению вообще, и к ипотечным кредитам в частности. По данным Института экономики города в первом полугодии 2008 года коэффициент доступности жилья в России по сравнению с 2007 годом остался прежним. Доступность ипотеки снизилась, но незначительно. Раньше средняя российская семья зарабатывала за месяц приблизительно 68% от суммы, необходимой для получения ипотечного кредита соответствующей их потребностям величины, то теперь этот показатель упал до 65%.

А исследования НАФИ показывают, что при нынешних ценах на жилье повышение оплаты труда не оказывает заметного влияния на рост количества долгосрочных кредитов.
Диляра Ибрагимова сообщила, что 43% россиян числят недвижимость самым выгодным способом вложения средств. Причем, как свидетельствуют данные НАФИ, в период кризиса у населения понятие выгоды ассоциируется не с доходом, а с надежностью. В один список с недвижимостью попали золото с ювелирными изделиями и банковские депозиты.

У властей хватает инструментов для того, чтобы не допустить резкого падения объемов ипотечных кредитов, нужно только правильно их использовать, уверена Надежда Косарева. По ее словам, Банк России мог бы поддержать ипотечный рынок, увеличив срок ломбардных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг с трех месяцев до одного года. Существенную пользу можно извлечь из тех 60 млрд рублей, которые российское правительство выделяет Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Владимир Гамза, первый вице-президент Ассоциации региональных банков России (АРБР) высказался еще более оптимистично. Он считает, что рынок жилищного кредитования имеет шанс начать восстанавливаться уже к весне. Хотя, конечно, никто не обещает, что при этом быстро вернутся лояльные условия 2006–2007 годов.

Брокеры и банки

Чтобы процесс стабилизации шел быстрее, АРБР подготовила объемный пакет поправок в законодательство, с целью оздоровления ипотечного рынка. В частности, предлагается упорядочить процесс реализации залогов несостоятельных должников. Указывается на необходимость ввести в обиход жилищно-накопительные вклады, расширить возможности для инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, и предпринять ряд мер для совершенствования процесса выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.

В период кризиса обострилась проблема, которая и раньше тормозила сотрудничество брокеров и банков. По мнению Динары Юнусовой, вице-президента банка «ДельтаКредит», четыре пятых клиентов брокера — это некондиционные клиенты в глазах консервативно настроенных банков. Собственно, это закономерно, белый и пушистый заемщик к брокеру не пойдет – его до недавних времен и так в банке разве что не языком облизывали. Однако теперь несоответствие требований банка и предложений брокера может оказаться критичным для деятельности последнего. Сегодняшние предложения банков просто не рассчитаны на «серых» заемщиков и предпринимателей, которые и составляют основную массу клиентов брокеров.

«Многие из брокеров в сложившихся условиях направят свою активность на продажу более коротких кредитов - как гражданам, так и юридическим лицам, - считает Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, выступившей одним из организаторов Конгресса. - Ожидается, что даже в условиях острого кризиса на финансовом рынке, эти кредиты будут выдавать, возможно, они даже вырастут в объемах. А есть еще банковские карты, депозитные схемы, инвестиционные продукты. Было бы желание (и умение) у брокера ими заниматься».

«Нынешнюю ситуацию, в которой находятся кредитные брокеры, ни в коем случае нельзя называть финансовым падением, — резюмировал итоги Конгресса Александр Гребенко, генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант». — Скорее это некоторая корректировка рынка, которая отсеет самых слабых игроков. На плаву останутся те, кто сможет приспособиться и предложить клиентам не узкий ассортимент, а самый широкий спектр услуг — риелторскую помощь, услуги по страхованию, автокредитованию и финансированию юридических лиц».

Впрочем, ипотечные брокеры вряд ли полностью откажутся от своей основной деятельности. Сегодня можно долго бродить от банка к банку, где еще вчера призывали обращаться за кредитами, а сегодня даже не принимают заявки. Что уж говорить о выборе оптимальных условий кредитования! Именно сегодня, когда политика банков меняется еженедельно, если не чаще, именно брокеры владеют наиболее полной информацией о происходящем. А, как известно, информация — это самый ценный товар. Особенно в смутное время.

Ольга Сенаторова