Подмосковные квартиры: продавцы не хотят, покупатели не могут

Несмотря на свою дешевизну, подмосковное жилье нынче подвержено всем тем же неприятностям, что и недоступные по цене столичные квартиры. К разочарованию продавцов, стоимость квадратного метра с октября практически перестала расти, а спрос начал падать.

В начале осени рынок жилья в Подмосковье оживился. Сказались и сезонная тенденция, и слухи о грядущем обвале цен на недвижимость. И спрос и предложение начали расти. Спекулянты торопились зафиксировать прибыль от своих вложений в недвижимость. Занервничали альтернативщики, рассчитывающие продать свое жилье и приобрести себе новое: если цены начнут падать, их собственные активы тоже обесценятся и еще неизвестно, как это скажется на конечном результате.

Но запала хватило ненадолго. Очень быстро проявилось несоответствие желаний и возможностей.

С начала года средняя цена на жилье в городах Московской области выросла примерно на 20%, но в то же время по сравнению со столичными расценками по-прежнему выглядит умеренной. Однако платежеспособность населения снизилась, ипотечная поддержка пропала и теперь купить квартиру даже из расчета 90 тыс рублей за квадратный метр может позволить себе значительно меньшее количество покупателей, чем, например, весной. В то же время свою роль играют и выжидательные настроения. Чем меньше покупателей на рынке, тем сильнее им хочется воспользоваться ситуацией к своей выгоде.

«На рынке городского подмосковного жилья сейчас присутствует сильная стагнация со стороны спроса, - отмечает управляющий партнер компании «Panorama Estate» Омар Гаджиев. - Хотя количество новых объектов сильно сократилось, объем предложения существенно превышает показатели прошлых лет, что свидетельствует о низком уровне продаж. Сейчас суммарный объем предложения квартир в Подмосковье превышает 300 тыс кв метров, это больше, чем в аналогичном периоде пошлого года. Цены на квартиры в новостройках Подмосковья пока находятся на прежнем уровне, а покупатели ждут существенного дисконта».

Сейчас уже никого не удивляют требования покупателей скинуть до трети предложенной цены. Но для продавцов это означает продавать себе в убыток. «Цена спроса упала, что вызвало замораживание рынка. Отчаявшись продать по 95 тыс рублей за квадратный метр, владельцы снимают их с продажи», - комментируют в Гидьдии риэлторов Московской области.

География и арифметика

Для рынка жилья в Подмосковье последние годы характерно доминирование новостроек. Сегодня на продажу выставлено почти 20 тыс квартир более чем в 500 домах. Большинство из них относится к типовому панельному жилью и его улучшенных монолитных версий в соотношении приблизительно 30 на 70. В отличие от Москвы разница в качестве довольно слабо отражается на цене. Стоимость квадратного метра жилья в панельных и монолитных домах может различаться на какие-нибудь $300 -500, тогда как в столице подобная разница составляет не меньше $1500.

В Подмосковье стоимость жилья гораздо больше зависит от направления и расстояние до МКАД. Дешевле всего можно приобрести квартиру в новостройках востока, юга и севера среднего и дальнего пояса Московской области. В Павловском Посаде, например, уже предлагают квартиры по 40 тыс рублей за квадратный метр. В Апрелевке или Пушкино цены начинаются от 54 тыс рублей. за квадратный метр. Хотя по той же цене можно уже найти квартиру и в более близком Подольске. Наиболее популярный запад держит планку на уровне 65 тыс за квадратный метр. Самые дорогие квартиры, разумеется, в городах-спутниках. В Красногорске, Реутове, Видном, Химках,  Мытищах стоимость квадратного метра квартиры в новостройке колеблется от 80 до 95 тыс за квадратный метр.

«Средний уровень рублевых цен на новостройки Подмосковья за осенние месяцы вырос на 5%, до 69,6 тыс. руб./кв.м, - отмечает генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. - В виду укрепления американской валюты долларовые цены снизились на 6,3%, до 2531 $/кв м. Максимальный прирост отмечен в территориальных поясах 6-12 км от МКАД (4,8%), 41-60 км от МКАД (5,3%) и далее 60 км от МКАД (10,6%). В других поясах уровень цен соответствовал летним ценам».

«Если в начале 2008 года активность покупателей привела к росту цен на жилье в Подмосковье, то к концу года под влиянием финансового кризиса отмечается снижение цен, - замечает исполнительный директор компании «Blackwood" Мария Литинецкая. - Так, с августа по ноябрь текущего года средние цены снизились на 5-7%». По данным Гильдии риэлторов Московской области в декабре все больше удельный вес в объеме предложения занимают квартиры в готовых или почти готовых домах от застройщика. Причем спрос сосредоточился на самых доступных одно- и двухкомнатных квартирах.

Не упустить момент

Сейчас практически любой покупатель может рассчитывать на скидку от 5 до 10%. Тот, кто может оплатить приобретение недвижимости наличными, может рассчитывать на более серьезную уступку.

Если же на руках пока только треть стоимости квартиры, многие крупные девелоперские компании предлагают выплатить оставшуюся сумму в рассрочку либо непосредственно им, либо в виде ипотечного кредита по договоренности с банком. К такой практике прибегли «Су-155», «Сити-XXI век», «ПИК», «Пересвет», «МИЭЛЬ-Новостройки». Причем погашение долга может растянутся на три месяца, а может и на 10 лет.

Когда стало ясно, что обещанная государственная поддержка больше смахивает на вымогательство, у застройщиков начали сдавать нервы. Убедившись, что спасение утопающих - дело рук самих утопающих, они перешли от практики индивидуальных скидок к массовым дисконтам. Компания «Главстрой» уже снизила цены на свои дома в Железнодорожном на 10%, а в Подольске - на 25%. В новом году О.Хаджиев прогнозирует снижение цен на подмосковные новостройки на 15-20% и предоставление рассрочек или альтернативных программ ипотечному кредитованию.

Но как долго продлится скидочный период, неизвестно. Сейчас застройщиком надо срочно разжиться деньгами, чтобы рассчитаться по взятым кредитам и другим долговым обязательствам. Но при этом они прекращают вкладываться в новые проекты. Так что, как только размер долгов перестанет быть критичным для бизнеса, дешевое жилье кончится. При этом, чем дальше, тем заметнее для покупателей начнет сужаться выбор, потому что новостроек будет выставляться на продажу все меньше и меньше. Так как сроки завершения проектов будут отодвигаться, новые объекты на рынке станут появляться медленно и редко. Отраслевые эксперты считают, что спрос превысит предложение уже к лету 2009 года.

Стоимость 1 кв метра жилья по городам Подмосковья

Данные предоставлены компанией Panorama Estate

Ольга Сенаторова